In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto di rendita perpetua e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Caratteristiche Contratto di Rendita Perpetua
Secondo la definizione che ne detta il codice civile, il contratto di rendita perpetua è quel contratto con cui una parte conferisce all’altra il diritto di esigere in perpetuo la prestazione periodica di una somma di danaro o di una certa quantità di altre cose fungibili, quale corrispettivo dell’alienazione di un immobile o della cessione di un capitale. Si è in presenza, quindi, di un contratto a prestazioni corrispettive in cui si possono distinguere due prestazioni differenti tra loro: una, istantanea, che consiste nell’attribuzione del immobile (rendita fondiaria) o su un capitale una somma di denaro o altra cosa fungibile e l’altra periodica avente ad oggetto. Detta disciplina non si applica alle rendite emesse dallo Stato (art. 1871 c.c.).
Il rapporto di rendita perpetua può essere costituito, dunque, stipulando un apposito contratto.
Secondo quanto previsto dall’art. 1862 c.c., se l’alienazione dell’immobile fatta a titolo oneroso, è soggetta alle norme stabilite per la vendita, mentre se fatta a titolo gratuito è soggetta alle norme stabilite per la donazione.
Le disposizioni degli artt. 1864, 1865, 1866, 1867, 1868 c.c. e quelle sulla forma si applicano inoltre ad ogni altra annua prestazione perpetua costituita a qualsiasi titolo.
Elementi del contratto
-Oggetto
Oggetto del contratto di rendita perpetua consiste nella prestazione periodica di una somma (determinata o quanto meno determinabile) di denaro o di una determinata quantità di cose fungibili; è ammessa anche la possibilità di una prestazione a carattere misto, ossia in parte in denaro e in parte in cose fungibili.
Nel caso, più frequente, in cui la rendita abbia ad ometto la corresponsione di denaro, l’obbligazione di pagamento è soggetta al principio nominalistico (art. 1277 c.c.), per cui l’obbligato dovrà pagare sempre lo stesso importo nominale, con notevole incidenza sul potere di acquisto. Le parti possono prevenire gli effetti dell’inflazione inserendo nel contratto una clausola che importi la rivalutazione della rendita, ancorandola a parametri prefissati (ad es. indici ISTAT, corsi di valute estere, prezzo dell’oro o di altre merci, ecc.).
Qualora debbano prestarsi cose fungibili, è necessario che la quantità di esse sia certa e predeterminata, onde evitare che il diritto del beneficiario sia condizionato dalla produttività del fondo (ad es. prodotti agricoli che possono variare in quantità da un’annata agricola ad un’altra). Da cui deriva che non è ammissibile una prestazione avente per oggetto i frutti di un determinato fondo (perlopiù quello alienato) in quanto una tale determinazione farebbe venir meno il requisito della fungibilità delle oggetto delle prestazioni perpetue con conseguente nullità del negozio costitutivo della rendita; il riferimento alla produzione di un fondo potrebbe avere un significato puramente indicativo senza escludere la possibilità di prestare cose dello stesso genere e qualità.
-Perpetuità e periodicità
Caratteristica principale del contratto in oggetto è la perpetuità della prestazione a carico del debitore. Si è in presenza di un rapporto obbligatorio di durata nel quale l’elemento tempo ha funzione caratterizzante; la perpetuità è elemento essenziale dell’obbligazione e sta a significare che le prestazioni periodiche devono ripetersi indefinitamente e che il diritto e l’obbligo sorgenti dalla rendita non sono soletti ad alcun termine finale.
Tuttavia, il carattere perpetuo del vincolo opera più in maniera formale che sostanziale, dal momento che a favore dell’obbligato è previsto il diritto di riscattare la rendita. Tale diritto non è in alcun modo escludibile, e sono nulli i patti contrari (art. 1865, comma 1, c.c.). Le prestazioni dovranno, inoltre, necessariamente essere ad intervalli di tempo determinati, e ciò in quanto la prestazione è periodica (ossia con uniformità dei periodi di scadenza, siano questi annuali o più o meno lunghi dell’anno, purché uniformi).
-Garanzia ipotecaria
Altro elemento caratterizzante la rendita perpetua è la garanzia ipotecaria (al punto tale che l’art. 1869 cc ne estende l’obbligo anche alle rendite atipiche); la prestazione della garanzia ipotecaria ha natura inderogabile ed è affetta da nullità la clausola contrattuale che importi l’esclusione o la rinuncia ad essa. Risulta essere necessario però distinguere tra rendita perpetua semplice e fondiaria.
Quanto alla rendita semplice (quella conseguente alla cessione di un capi tale), la parte obbligata al pagamento ha l’obbligo di garantire l’adempimento della sua obbligazione mediante l’iscrizione di ipoteca su un bene immobile; qualora la suddetta garanzia reale non venga prestata il capitale è ripeti bile (art. 1864 c.c.). Se ne è dedotta da alcuni l’essenzialità della costituzione dell’ipoteca al punto tale che la mancata costituzione contestualmente alla formazione del contratto ne determinerebbe la nullità. Non è comunque ammessa una clausola che deroghi all’art. 1864 c.c. Nella rendita fondiaria (quella scaturente dall’alienazione di un immobile) il diritto del beneficiario è garantito dall’ipoteca legale che grava sul bene ceduto (art. 2817, n. 1, c.c.). L’iscrizione dell’ipoteca avverrà, pertanto, con le modalità previste dall’art. 2834 c.c. Tale ipoteca è inoltre necessaria non solo per la costituzione della rendita fondiaria, ma anche per la sua conservazione; ne deriva che l’oggetto del trasferimento dovrà essere suscettibile di ipoteca ai sensi dell’art. 2810 c.c. Giova, comunque, ricordare che in caso di alienazione dell’immobile gravato di ipoteca, l’obbligo relativo al pagamento della rendita non passa in capo all’acquirente, salvo che costui non si assuma il debito o si dichiari pronto ad assumerlo (art. 1868 c.c.).
Forma
La rendita perpetua deve essere costituita mediante atto scritto (art. 1350 10, c.c.) pena di nullità; nel caso in cui la prestazione perpetua sia costituita nell’ambito di una donazione sarà necessario anche l’atto pubblico.
Obbligazioni delle parti
Dal contratto a titolo oneroso derivano per le parti gli stessi obblighi che il legislatore pone rispettivamente
-Obbligazioni della parte tenuta al pagamento della rendita
Il debitore (vitaliziante) è tenuto a prestare quanto convenuto alle scadenze prestabilite, secondo la specie peraltro, la divisibilità della rendita da cui deriva che se la prestazione è po sta a carico di più debitori ciascuno è tenuto a pagare esclusivamente la propria quota così come in caso di ri scatto ognuno sarà obbligato solo per la propria quota.
-Obbligazioni della parte tenuta alla consegna dell’immobile
Il creditore della rendita (vitaliziato) è tenuto alla consegna dell’immobile ed è soggetto alle garanzie previste in materia di compravendita, tra cui la garanzia per i vizi e quella per evizione; si ammette, peraltro, la divisibilità della rendita da cui deriva che se la prestazione è posta a vantaggio di più creditori ciascuno è tenuto a esigere esclusivamente la propria quota.
Estinzione contratto
Il contratto di rendita perpetua, oltre ai casi specifici di cui appresso, può estinguersi per novazione, confusione, compensazione (che però può avere ad oggetto esclusivamente le singole prestazioni e non anche l’obbligazione capitale la cui perpetuità esclude la liquidità e l’esigibilità), remissione e mutuo dissenso. Il debitore e il creditore potranno ricorrere alle norme in materia di risoluzione, rescissione, all’eccezione di inadempimento (sarà sufficiente la mancata esecuzione di una sola prestazione perché si verifichi l’inadempimento), nonché anche alla risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta (se le oscillazioni di valore della rendita superano la normale previsione delle parti). Non può, invece, operare la risoluzione per impossibilità sopravvenuta, avendo le prestazioni periodiche ad oggetto esclusivamente denaro o altre cose fungibili.
-Riscatto della rendita
La rendita perpetua è redimibile a volontà del debitore, nonostante qualunque convenzione contraria (pena la nullità della clausola) .
Il diritto di redimere la rendita è esercitabile a discrezione del debitore configurando, pertanto, un diritto potestativo; il debitore ha, in altri termini, la facoltà di estinguere a suo piacimento il rapporto con una dichiarazione unilaterale ricettizia, che produrrà effetto nel momento in cui verrà portata a conoscenza del creditore (art. 1334 c.c.). Di fatto, però, la liberazione del debitore avverrà solo quando alla dichiarazione di voler esercitare il riscatto seguirà l’adempimento (art. 1866 c.c.), ossia il pagamento della somma risultante dalla capitalizzazione della rendita annua sulla base dell’interesse legale (art. 1866, comma 1, c.c.) e le cui concrete modalità di determinazione stabilite dalla 1. 11 giugno 1925, n. 998.
-Mancato pagamento o mancata prestazione delle garanzie
Il creditore può scegliere tra risoluzione del contratto o riscatto forzoso della rendita (art. 1867 c.c.) nel caso in cui il debitore alternativamente, sia in mora nel pagamento di due annualità della rendita (e sarà necessaria l’intimazione solo nel caso in cui la rendita non abbia ad oggetto una somma di denaro o se l’obbligazione non debba essere adempiuta al domicilio del creditore), non abbia prestato al creditore le garanzie promesse o se venendo a mancare quelle già date non ne sostituisca altre di uguale sicurezza; Il rimedio del riscatto forzoso è previsto anche nel caso in cui, per effetto di alienazione o di divisione, il fondo su cui è garantita la rendita venga diviso fra più di tre persone.
Si ricorda, altresì, che la risoluzione per inadempimento, pur non essendo espressamente prevista dalle norme riguardanti la rendita perpetua, è da ammettersi in via alternativa al riscatto.
-Prescrizione
Risulta essere necessario distinguere due ipotesi.
Prescrizione del diritto alle singole prestazioni. Il diritto alle singole prestazioni si prescrive nel termine di cinque anni, decorrente dalla scadenza della prima prestazione rimasta insoddisfatta (art 2948, n. 1,c.c.).
Prescrizione dei diritto all’intera rendita. Il diritto all’intera rendita si prescrive in dieci anni, decorrente anch’esso dalla scadenza della prestazione inadempiuta; pertanto, dopo cinque anni dall’inadempimento si prescrive il diritto alla singola prestazione, l’inerzia del creditore che si protragga per altri cinque anni fa venir meno il diritto a tutte le prestazioni periodiche ancora dovute.
Modello Contratto di Rendita Perpetua
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto di rendita perpetua in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto di rendita perpetua può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
