In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto comodato d’uso gratuito immobile e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Contratto Comodato d’Uso Gratuito Immobile
Il comodato d’uso è fondamentalmente un contratto disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del Codice Civile, vediamo la disposizione di legge e poi passiamo alla sua analisi.
Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
Il comodato è essenzialmente gratuito.
A partire da una prima lettura della disposizione appaiono chiari gli elementi fondamentali di questa tipologia di contratto. Il comodato d’uso è un contratto con il quale una parte presta un bene mobile o immobile ad un’altra parte affinché questa la utilizzi per un determinato periodo di tempo. Come sancito dal codice, questo contratto è essenzialmente gratuito, a parte il sostenimento di alcune spese che vedremo nel dettaglio più avanti. Di fatto, però, ciò che permette di differenziare questo contratto da un contratto di locazione, ad esempio, sta proprio nella gratuità del primo.
La parti che figurano nel comodato d’uso sono due, il comodante che è il proprietario del bene mobile o immobile ed il comodatario che è colui che utilizza detto bene a titolo gratuito.
Il comodato d’uso trova impiego più spesso di quanto si pensi, infatti sono diffuse le situazioni in cui sia un genitore a cedere gratuitamente l’utilizzo magari di un immobile ad un figlio, o un nonno ad un nipote, o ancora tra amici stretti. A seconda poi del caso possono esserci delle variazioni, ad esempio in merito all’agevolazione IMU che vedremo approfonditamente più avanti.
Nel contratto di comodato d’uso le parti possono decidere di fissare una data di scadenza entro la quale il comodatario può usufruire dell’immobile o di un altro bene oppure optare per la forma del comodato precario, prevista e disciplinata dall’art 1810 c.c.
e non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.
In buona sostanza, il comodatario può utilizzare il bene sino a quanto il comodante non ne chieda la restituzione.
Abbiamo detto che per sua natura, il contratto di comodato d’uso è essenzialmente gratuito. Ma esaminiamo la questione in maniera più dettagliata. Se da una parte è vero che il comodante non può ricevere un canone mensile perché altrimenti questo sarebbe assimilabile ad un canone di locazione e dunque verrebbe meno la natura stessa del comodato, cosa dire però delle spese varie che i due si troveranno a dover affrontare?
Per quanto concerne le utenze, queste sono a carico del comodatario oppure i due possono accordarsi preventivamente con una cifra forfettaria necessaria proprio per fare fronte a tali spese.
La tassa sui rifiuti può essere a carico del comodatario purché sia previsto nel contratto stipulato dai due, inoltre è possibile inserire nel contratto il deposito di una cauzione come forma di garanzia del corretto adempimento delle obbligazioni contrattuali da parte del comodatario.
Altra questione importante è quella relativa alle migliorie ed in generale ai lavori di manutenzione. Le spese ordinarie sono da considerarsi a carico del comodatario, mentre quelle straordinarie, necessarie ed urgenti sono sempre a carico del comodante.
Ovviamente, come sempre accade nei contratti, vi sono diritti e doveri previsti per ambedue le parti. Nel caso di contratto di comodato d’uso, il comodatario, vale a dire chi usufruisce del bene, è responsabile dei danni arrecati, tranne nel caso di normale deterioramento dovuto all’utilizzo nel tempo e questo è un principio sancito dall’art. 1807 del Codice Civile. A questa disposizione si ricollega il principio sancito dall’art. 1804 c.c.
Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia.
Il comodante è titolare di obblighi e doveri, nello specifico è tenuto ad informare il comodatario sull’eventuale presenza di vizi del bene che ne possono compromettere la normale fruizione.
A fare chiarezza sul punto è l’art.1812 c.c. secondo cui
Se la cosa comodata ha vizi tali che rechino danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento qualora, conoscendo i vizi della cosa, non ne abbia avvertito il comodatario.
Nonostante il contratto di comodato d’uso non sia oneroso, il proprietario del bene può essere considerato responsabile di aver arrecato un danno all’altra parte se tale danno deriva da un vizio della cosa conosciuto o conoscibile dal proprietario, se egli non l’ha comunicato al comodatario.
Poniamo il caso in cui un padre dia al proprio figlio un immobile in comodato d’uso, questo può decidere poi di affittarlo a terzi o utilizzarlo come casa vacanze o B&B?
Se il contratto di comodato d’uso sottoscritto tra i due lo prevede, allora è possibile farlo.
Cosa fare se il comodatario non si attiene al contratto di comodato e non lascia l’immobile allo scadere della data indicata chiaramente sul contratto da questo accettato e firmato?
Non trattandosi di un tradizionale contratto di locazione, non è possibile procedere con lo sfratto, bensì con giudizio ordinario, decisamente meno rapida e snella come procedura.
Ciò che viene eccepito infatti al comodatario in questo caso è l’occupazione illegittima unitamente all’inadempimento contrattuale e non il mancato pagamento del canone di locazione.
Cosa accade invece se i proprietario dell’immobile decide di venderlo? Il nuovo proprietario può chiedere che questo venga immediatamente liberato poiché egli non è in alcun modo vincolato al contratto di comodato d’uso sottoscritto dal precedente proprietario.
Passiamo ora al lato più pratico della questione e vediamo come si registra un contratto di comodato d’uso e quali sono gli elementi che devono figurare all’interno della scrittura.
Il contratto di comodato d’uso dev’essere registrato necessariamente entro e non oltre 20 giorni dalla data della firma presso uno degli uffici dell’Agenzia delle Entrate utilizzando in doppia copia il Modello 69, scaricabile online.
Per quanto concerne i costi, la tassa di registro è fissa e corrisponde ad € 200 ed inoltre si devono allegare due marche da bollo da 16 euro.
Per pagare la tassa di registro si utilizza il modello F24 con Codice Tributo 1550.
Prestate attenzione alle marche da bollo da inserire sul contratto, queste infatti devono essere di 16 euro per ogni copia del contratto ogni 4 facciate scritte oppure ogni 100 righe, inoltre la data di emissione deve essere sempre precedente o uguale alla data in cui è avvenuta la sottoscrizione del contratto di comodato d’uso.
Modello Contratto Comodato d’Uso Gratuito Immobile
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto comodato d’uso gratuito immobile in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto comodato d’uso gratuito immobile può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
