In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto preliminare di compravendita box auto e mettiamo a disposizione un fac simile contratto preliminare di compravendita box auto.
Caratteristiche del Contratto Preliminare di Compravendita Box Auto
Il contratto preliminare di compravendita di un box auto, comunemente chiamato “compromesso”, è un accordo con cui le parti si impegnano a stipulare, in un momento successivo, il contratto definitivo di vendita relativo all’immobile in questione. Nonostante nel linguaggio comune si continui spesso a usare la parola “compromesso” in maniera informale, è importante evidenziare che la terminologia corretta fa riferimento a un vero e proprio contratto preliminare, disciplinato dal codice civile e caratterizzato da precisi obblighi a carico di entrambe le parti. Da un punto di vista tecnico-giuridico, con la conclusione di questo accordo sorge in capo al promittente alienante e al promissario acquirente l’impegno a prestare il consenso per il futuro trasferimento di proprietà del bene, senza che però il passaggio del diritto di proprietà si realizzi immediatamente. Nel preliminare, in sostanza, le parti delineano l’ossatura dell’operazione di compravendita, stabilendo in modo vincolante le condizioni essenziali (come prezzo e descrizione del bene) e demandando a un secondo momento, quello del rogito notarile, la creazione degli effetti reali, cioè il trasferimento effettivo della proprietà del box auto e il conseguente pagamento definitivo del prezzo pattuito.
Quando si parla di box auto, ci si riferisce a un bene immobile a tutti gli effetti, soggetto alla disciplina legale e alle norme sul trasferimento della proprietà contenute nel codice civile. Il preliminare di vendita di un box auto assume quindi la stessa valenza giuridica di un accordo preliminare per l’acquisto di un appartamento o di un altro fabbricato. La differenza sostanziale dipende dal tipo di bene, che in questo caso non è destinato all’uso abitativo, ma alla rimessa di veicoli. Nonostante ciò, occorre comunque rispettare i requisiti di legge sia per quanto riguarda la forma scritta sia per la registrazione e, qualora le parti lo richiedano o la legge stessa lo imponga (come nel caso degli immobili in costruzione), la trascrizione. Il codice civile, infatti, stabilisce che il preliminare di compravendita immobiliare debba avere la stessa forma prevista per il contratto definitivo, vale a dire la forma scritta ad substantiam, necessaria per la validità stessa dell’accordo. Ciò significa che l’accordo verbale non è sufficiente e che le parti dovranno munirsi di un documento che contenga tutti gli elementi essenziali: l’indicazione del promissario acquirente e del promittente venditore, l’oggetto della compravendita con la descrizione esatta del box auto (inclusi gli estremi catastali, la collocazione e ogni altra indicazione necessaria a identificarlo), il prezzo concordato e la forma dell’atto.
L’esigenza di redigere un preliminare di compravendita sorge molto spesso perché le parti desiderano vincolarsi per la futura stipula, ma non sono ancora pronte a concludere immediatamente l’atto definitivo. Nel caso di un box auto, ciò può dipendere da vari fattori: l’acquirente potrebbe avere bisogno di tempo per reperire la liquidità, magari attraverso un mutuo, oppure potrebbe attendere di vendere un altro immobile o ricevere la liquidazione di un investimento. Allo stesso modo, il venditore potrebbe dover ancora regolarizzare alcune questioni legate al box, come la sistemazione di documenti catastali, l’esatta identificazione degli spazi comuni, la verifica di eventuali servitù o vincoli condominiali. Lo scopo del contratto preliminare è dunque quello di bloccare l’affare, così da impedire che una delle parti decida di ritirarsi all’ultimo momento o di cedere il medesimo box a un altro compratore interessato. Grazie al preliminare, chi vende e chi acquista ottengono la garanzia che il futuro contratto di vendita verrà effettivamente stipulato, salvo che nel frattempo non si verifichi un inadempimento di una delle parti o il sopraggiungere di circostanze eccezionali che rendano impossibile o particolarmente gravoso procedere alla conclusione dell’accordo definitivo.
Dal punto di vista degli effetti giuridici, il preliminare di compravendita di un box auto si contraddistingue per avere effetti soltanto di natura obbligatoria, non reali. Ciò significa che, al momento della firma, non si trasferisce ancora la proprietà del bene, né si procede al saldo del prezzo, se non per quanto riguarda eventuali acconti o caparre. La conclusione del contratto definitivo, invece, darà luogo agli effetti reali propri della vendita, producendo il trasferimento della proprietà e sancendo l’obbligo del pagamento finale. È però utile che nel preliminare siano specificati con cura tutti gli aspetti che si desidera disciplinare in anticipo, proprio per non lasciare margine a dispute o incertezze al momento del rogito. Oltre agli elementi fondamentali di cui si è detto, spesso si inseriscono clausole aggiuntive di tipo accessorio. Fra queste, rileva in primo luogo la fissazione di un termine per la stipula del definitivo, che, sebbene non sia un requisito essenziale del preliminare, costituisce una prassi molto diffusa perché dà ordine alla transazione e consente di organizzarsi meglio con i vari adempimenti, compresi gli eventuali lavori di sistemazione del box o gli accertamenti tecnici sullo stato dell’immobile. Se il contratto preliminare non fissa alcuna data per il rogito, la legge consente alla parte interessata di chiedere l’esecuzione immediata dell’obbligo di contrarre, sempre che sia trascorso un termine ragionevole e siano stati superati gli ostacoli che impedivano la conclusione del definitivo. La regola generale, infatti, è che se nel preliminare non è stabilito un termine, il creditore può esigere l’adempimento immediato, pur dovendosi tener conto delle circostanze del caso concreto per stabilire che cosa, a tutti gli effetti, rientra in quell’immediatezza pretesa dalla legge.
Quando, invece, le parti hanno indicato un termine espressamente, bisogna capire se sia stato previsto come essenziale o meno. Se si è voluta attribuire a tale termine la caratteristica dell’essenzialità, l’inutile decorso dello stesso comporterà lo scioglimento del contratto senza necessità di messa in mora. Tuttavia, la giurisprudenza italiana ha precisato che clausole come “entro e non oltre il…” o simili formule non costituiscono, di per sé, indicazioni dell’intenzione di accordare al termine un valore perentorio. Tale qualificazione del termine richiede una volontà inequivocabile e deve emergere dall’interpretazione dell’intero accordo, dell’oggetto contrattuale e delle reali aspettative delle parti. Salvo questa particolare ipotesi, è di norma possibile concordare uno slittamento della data fissata per la stipula, soprattutto se ci sono validi motivi che ne impediscono il rispetto e se tali motivi non vanificano l’interesse al trasferimento del box.
Un altro aspetto spesso presente nel preliminare di compravendita di un box auto è quello relativo al versamento di una caparra, che può essere confirmatoria o penitenziale. La caparra confirmatoria viene consegnata al momento della firma del compromesso e ha lo scopo di garantire che le parti non si sottraggano ingiustificatamente alla conclusione del definitivo. Se l’affare va a buon fine, la somma versata di solito viene imputata al prezzo o restituita; nel caso in cui invece una parte sia inadempiente, l’altra potrà recedere dal contratto trattenendo la caparra o chiedendo il doppio di quella che ha versato, a seconda di quale sia la parte lesa e di quale sia la parte inadempiente. La caparra penitenziale, invece, è una sorta di corrispettivo per la facoltà di recesso: pagando quell’importo, la parte interessata a sciogliersi dal preliminare può farlo senza ulteriori conseguenze, ma al contempo rinuncia a quel denaro (se si tratta di chi ha versato) o deve restituire il doppio (se si tratta di chi lo ha ricevuto). Vi è poi la possibilità di inserire una clausola penale, stabilendo a priori la misura del risarcimento dovuto in caso di inadempimento o di ritardo rispetto alle obbligazioni assunte. Questi meccanismi svolgono una funzione di garanzia e dissuadono le parti dal ritirarsi o dal causare ingiustificati ritardi, perché l’inadempimento può comportare perdite economiche immediate.
Dal punto di vista fiscale, il contratto preliminare di compravendita di un box auto deve essere registrato entro i termini stabiliti, anche se la mancata registrazione non ne comporta la nullità, ma solamente l’applicazione di sanzioni di natura tributaria per le parti inadempienti. Se le parti decidono di redigere il preliminare da sole mediante scrittura privata, l’adempimento della registrazione (che dev’essere compiuto entro venti giorni dalla sottoscrizione) è a carico di chi vi è tenuto per legge, incluso l’eventuale mediatore immobiliare che ha favorito l’incontro tra domanda e offerta. Se, invece, il contratto è stato stipulato con l’ausilio di un Notaio, sarà quest’ultimo a occuparsi della registrazione entro trenta giorni. È fondamentale considerare i costi di registrazione, comprendenti l’imposta di registro in misura fissa (attualmente 200 euro) e l’imposta di bollo (che varia a seconda della lunghezza del testo, oppure è pari a 155 euro se l’atto è notarile). Ulteriori costi nascono se, nel preliminare, si prevede il versamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria o di acconto sul prezzo, per cui si applica rispettivamente l’imposta di registro proporzionale dello 0,50% per la caparra e del 3% per gli acconti non soggetti a IVA (se invece gli acconti sono soggetti a IVA, si applica soltanto l’imposta di registro fissa). Questi adempimenti fiscali vanno tenuti in considerazione per non incorrere in spiacevoli sorprese e per garantire la regolarità sotto il profilo tributario.
Vi è poi la questione della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. La legge (articolo 2645 bis del codice civile) prevede che il preliminare possa essere trascritto se redatto con atto pubblico o con scrittura privata autenticata. Non è un obbligo assoluto per tutti i preliminari, ma lo diventa nel momento in cui il contratto è stato rogato o autenticato dal Notaio (per esempio quando si tratta di immobili in costruzione, il legislatore impone la forma pubblica o la scrittura privata autenticata per il preliminare, e quindi la possibilità di trascrivere diventa concreta). La trascrizione produce vantaggi considerevoli, soprattutto per il promissario acquirente, perché rende opponibile ai terzi l’accordo preliminare: se dopo la trascrizione del preliminare il venditore, in violazione dei patti, alienasse lo stesso box a un altro soggetto, la trascrizione tutela l’acquirente originario, consentendo di far valere la prevalenza del proprio titolo. In assenza di trascrizione, chi si è impegnato ad acquistare potrebbe vedersi superato da un secondo compratore che trascrive per primo un atto di acquisto o anche un pignoramento. Questo significa che chi desidera una protezione particolarmente robusta, prevenendo il rischio di atti dispositivi successivi, farebbe bene a sottoscrivere il preliminare innanzi al Notaio e a disporne la trascrizione, così da ottenere una sorta di prenotazione del futuro acquisto. Ciò risulta particolarmente utile quando il lasso di tempo tra preliminare e rogito è lungo, o quando la solvibilità del venditore o l’assenza di ipoteche non siano ancora state del tutto verificate.
Un’ultima problematica riguarda la fase patologica del rapporto, cioè l’eventualità in cui una delle parti si rifiuti di concludere il definitivo nonostante l’impegno assunto con il preliminare. Se il promissario acquirente è pronto a perfezionare l’accordo e il venditore, per esempio, non vuole più cedere il box perché ha trovato un altro acquirente disposto a pagare di più, la legge offre due rimedi principali. Il primo consiste nell’azione di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, disciplinata dall’articolo 2932 del codice civile, che permette alla parte adempiente di chiedere al giudice una sentenza sostitutiva del contratto definitivo. Il provvedimento giudiziario avrà lo stesso effetto del rogito e, una volta trascritto, renderà effettivo il trasferimento della proprietà. Chiaramente, chi agisce in giudizio deve dimostrare di essere a sua volta in regola con gli obblighi assunti, ad esempio provando di aver messo a disposizione il denaro pattuito o comunque di essere disposto a pagarlo nei termini adeguati. Il secondo rimedio è la risoluzione del preliminare per inadempimento, che può essere chiesta se l’altra parte viola gravemente i suoi obblighi. In questo caso, l’azione mira a sciogliere il contratto preliminare e a ottenere, se necessario, il risarcimento del danno, che può essere quantificato in via forfettaria mediante clausola penale o calcolato sulla base delle concrete conseguenze subite. Se nel preliminare era contemplata la caparra confirmatoria, la parte fedele al contratto potrà recedere trattenendo l’importo ricevuto o pretendendo il doppio di quanto versato.
In ragione di tutte queste considerazioni, il “compromesso” relativo alla compravendita di un box auto si conferma uno strumento di notevole importanza, sia in termini di tutela reciproca sia come fase preparatoria all’atto definitivo. L’uso di questa procedura contrattuale consente di programmare con calma ogni aspetto della transazione, di richiedere un mutuo se necessario, di risolvere eventuali ostacoli di carattere tecnico-amministrativo e di evitare condotte opportunistiche (per esempio la ricerca di acquirenti disposti a pagare di più, dopo aver già preso accordi con un primo compratore). Tuttavia, proprio perché serve a vincolare le parti, il preliminare richiede attenzione nella stesura e nella scelta della forma. L’assistenza di un professionista (notaio o avvocato) e il ricorso a una scrittura privata autenticata o a un atto pubblico, con conseguente possibilità di trascrivere il contratto, rappresentano un fattore di sicurezza ulteriore, in particolare quando la somma pattuita o le circostanze dell’operazione impongono massima prudenza. La registrazione, infine, pur non essendo requisito di validità, è un obbligo fiscale che non va trascurato, perché in caso di omissione le sanzioni pecuniarie possono risultare onerose e rendere più complessa la successiva formalizzazione del contratto definitivo. Con queste basi, chiunque desideri acquistare o vendere un box auto può concludere il preliminare di compravendita in modo informato, al riparo da imprevisti e in conformità alla disciplina civilistica in vigore.
Fac Simile Preliminare di Compravendita Box Auto Word
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto preliminare di compravendita box auto Word da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
Fac Simile Preliminare di Compravendita Box Auto PDF
Di seguito viene proposto un fac simile contratto preliminare di compravendita box auto PDF.
