In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto preliminare di compravendita di un terreno agricolo e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Caratteristiche Contratto Preliminare di Compravendita di Terreno Agricolo
Ogni giorno vengono sottoscritti contratti preliminari, altrimenti noti come compromessi, che hanno ad oggetto la compravendita di terreni agricoli. Accordi del genere, come del resto suggerisce lo stesso nome, precedono gli atti definitivi e devono contenere tutta una serie di clausole per tutelare gli interessi delle parti coinvolte.
Nel contratto preliminare di compravendita di un terreno agricolo, più nello specifico, intervengono il promittente venditore e il promissario acquirente, i quali assumono rispettivamente l’obbligo di trasferire la proprietà e di acquistare il bene entro un certo termine. Alla data fissata i contraenti saranno quindi tenuti a stipulare un nuovo contratto attraverso il quale si perfeziona il trasferimento della proprietà.
Vediamo, qui di seguito, gli aspetti più interessanti e la disciplina del contratto preliminare di compravendita di un terreno, nonché gli elementi essenziali e la forma che dovrà rivestire l’atto.
Contratto preliminare di compravendita di terreno agricolo – Aspetti generali
Come già anticipato, il compromesso di compravendita di un terreno agricolo coinvolge due soggetti, cioè un promittente venditore e un promissario acquirente. Il primo assume l’obbligo nei riguardi del secondo di procedere con la vendita entro una determinata data. Bisogna considerare che stilare il preliminare non è un obbligo previsto dalla legge, ma può sempre tornare utile quando si tratta di terreni agricoli per mettere nero su bianco le clausole più importanti e definire gli aspetti salienti dell’operazione.
L’effetto principale del compromesso di un terreno agricolo è infatti quello di impegnare i contraenti alla stipula del successivo atto definitivo. Il promittente venditore, infatti, assume l’obbligo di concludere una vendita futura, mentre il promissario acquirente di acquistare non nell’immediato ma alla data concordata.
Bisogna poi fare presente che il nostro codice civile non riserva al preliminare di vendita una disciplina organica, ma ne regolamenta solo alcuni aspetti. A tal proposito basti solo pensare all’articolo 1351 relativo alla forma contrattuale, all’articolo 2645 bis riguardante la trascrizione nei pubblici registri e all’articolo 2932 sull’esecuzione in forma specifica.
Verrà meglio chiarito in seguito che non è necessario concludere il compromesso di vendita alla presenza di un notaio, di un commercialista o altro professionista. Tuttavia, com’è semplice comprendere, la consulenza di un avvocato esperto in materia si rivela essenziale per supportare i contraenti a compiere una scelta consapevole, nonché per far comprendere quali sono gli obblighi e i diritti che derivano dalla sottoscrizione dell’accordo.
Bisogna poi fare presente che tra le ipotesi più articolate di compromesso non c’è solo quello che interessa gli immobili da costruire, per il quale si fa riferimento al Dlgs 122 del 2005 e successive modifiche, ma anche preliminare di compravendita di terreni agricoli. In quest’ultimo caso occorre considerare il diritto di prelazione agraria che viene riconosciuto ai coltivatori diretti.
Funzione del contratto preliminare di compravendita di terreno agricolo
Il compromesso di compravendita di un terreno agricolo si rivela uno strumento molto efficace per fare in modo che le parti contrattuali coinvolte possano impegnarsi fino al definitivo trasferimento della proprietà del bene.
Il promittente venditore, che nella maggior parte dei casi coincide con il proprietario dell’appezzamento di terreno oggetto della compravendita, assieme al promissario acquirente, assumo infatti l’impegno di sottoscrivere, in un momento futuro, il contratto di compravendita, tecnicamente noto come definitivo.
Solo con quest’ultimo atto, i cui elementi sono già stati prefissati nel compromesso, avviene il trasferimento di proprietà. In questa maniera l’acquirente diventa proprietario del terreno e il venditore perde questo diritto.
In buona sostanza, alla stipula del preliminare di compravendita del terreno il promissario acquirente non acquista alcuna proprietà, in quanto verrà meno il trasferimento del bene. Occorrono tutta una serie di passaggi successivi per concretizzare l’effetto reale.
Nella prassi può comunque succedere che il preliminare di un terreno agricolo anticipi alcuni aspetti obbligatori del definitivo. Questo succede, ad esempio, quanto alla sottoscrizione compromesso il promissario acquirente salda il prezzo di vendita pattuito, versa la caparra confirmatoria o potrà già disporre del bene. Tutto ciò, in ogni caso, è ben diverso dal trasferimento di proprietà che resta legato al definitivo.
Ma perché si ricorre spesso al contratto preliminare di compravendita di un terreno agricolo? Sicuramente grazie a questo accordo le parti, specialmente il promissario acquirente, potranno avere il tempo necessario per fare tutte le valutazioni necessarie sull’effettiva convenienza dell’affare. Prima del definitivo, infatti, ci sarà l’opportunità di vagliare che il bene non presenti vizi occulti, nonché irregolarità formali o documentali.
Tante volte il compromesso di vendita del terreno viene impiegato quando il promissario acquirente non ha a disposizione immediatamente la liquidità per l’acquisto del definitivo oppure se il promittente venditore non volesse liberarsi subito del bene.
Nelle ipotesi in cui il venditore, per esempio, volesse avere la sicurezza di poter disporre di un nuovo terreno da coltivare prima della stipula del contratto definitivo oppure ancora nella diversa situazione in cui il futuro acquirente, anche se intenzionato, debba prima ottenere il benestare dalla banca per il mutuo, il preliminare di compravendita è di certo il rimedio maggiormente adatto.
La arrivare alla stipula del preliminare solitamente vengono avviate delle trattative fra i contraenti che possono sfociare nella formulazione di una proposta di acquisto fra i privati in forma scritta, a pena di nullità della stessa.
Perfezionamento del contratto preliminare di compravendita terreno agricolo
La proposta d’acquisto che intercorre fra le parti viene considerata una dichiarazione. Attravero questo atto unilaterale l’acquirente esprime la volontà di comprare un terreno agricolo pagando un determinato prezzo.
Si tratta inoltre di un atto recettizio, ovvero che spiega effetti giuridici nel momento in cui viene portata a conoscenza del destinatario, così come previsto dall’articolo 1335 del codice civile.
In ogni caso la proposta determina importanti conseguenze durante la fase che precede la stipula del contratto, visto che le parti avranno l’obbligo di comportarsi secondo buona fede, ex articolo 1337 del codice civile, in quanto l’eventuale violazione dell’impegno assunto espone al risarcimento del danno.
Nella proposta d’acquisto fra le parti sarà poi necessario specificare tutti gli elementi necessari del compromesso. Di norma inoltre questa proposta non può essere revocata, quindi vuol dire che il proponente non potrà tornare indietro sui suoi passi fino a quando il promissario non l’abbia accettata, così come previsto dall’articolo 1328 del codice civile. In buona sostanza il proponente resta vincolato fino a data certa, ovvero nel momento in cui la proposta perde efficacia, senza poter cambiare idea prima della scadenza, ex articolo 1329 del codice civile.
Come principio generale, quindi, la proposta d’acquisto del terreno agricolo resta vincolante soltanto per il futuro acquirente, cioè per la parte che l’ha sottoscritta e ha fissato le relative condizioni. Il venditore ha la piena libertà di valutare le altre proposte, rimanendo libero di accettare o discuterla.
Alla luce di quanto spiegato si comprende che il contratto preliminare di un terreno agricolo si ritiene perfezionato, quindi giuridicamente concluso e vincolante, quando la proposta è accettata e sottoscritta dallo stesso soggetto da cui è stata avanzata. L’accettazione dovrà essere comunque portata a conoscenza del proponente.
Nelle situazioni in cui viene fatta una proposta e ricorrono successive modifiche relative alle condizioni contrattuali, siamo di fronte a una controproposta. Anche quest’ultima dovrà essere portata a conoscenza dell’altro contraente per accettazione.
A questo punto si giunge alla conclusione le preliminare del terreno agricolo, senza che siano necessari ulteriori atti, proprio perché è avvenuto l’incontro fra la proposta e l’accettazione.
Quello che differenzia il preliminare dalla proposta d’acquisto è proprio il carattere vincolante del primo, perché la proposta fa sorgere solo un vincolo per il proponente. Il compromesso, invece, fa sorgere obblighi per entrambe le parti, le quali non potranno venir meno all’impegno assunto senza incorrere in gravi conseguenze. In parole semplici l’inadempimento del contratto preliminare del terreno agricolo pone il soggetto che non rispetta l’obbligo assunto all’esecuzione forzata e al risarcimento del danno.
La prelazione agraria
Come avviene con gli immobili, il contratto preliminare di compravendita di terreno agricolo comporta che le parti coinvolte si impegnano a sottoscrivere un successivo contratto definitivo. Bisogna comunque far presente un dato molto importante, ovvero che l’efficacia del compromesso è condizionata dall’avvenuto esercizio del diritto di prelazione agraria di cui all’articolo 8 della Legge n. 817 del 14 agosto 1971.
Più nello specifico, il diritto di prelazione viene riconosciuto al coltivatore diretto e alla società agricola che conducono da almeno due anni il terreno oggetto del trasferimento, nonché ai proprietari degli appezzamenti confinanti. Sarà pertanto indispensabile che una copia del compromesso venga notificata a mezzo lettera raccomandata a coloro che vantano il diritto di prelazione, tenuto conto che in ogni caso la proprietà del bene verrà comunque trasferita con il definitivo, quindi a seguito del rogito notarile.
Allo stesso modo di ciò che avviene con il preliminare che ha come oggetto i beni immobili, anche nelle ipotesi di ritardo o inadempimento del preliminare, il nostro ordinamento prevede delle specifiche tutele.
Le parti lese potranno quindi avvalersi dei normali rimedi previsti in tema di inadempimento contrattuale o, qualora dovesse sussistere l’interesse al conseguimento della prestazione, ricorrere all’esecuzione in forma specifica a norma dell’articolo 2932 del codice civile, sempre che la situazione di fatto o di diritto non lo impedisca.
Il contraente che non ha provocato l’inadempimento potrà rivolgersi al Tribunale competente affinché vengano realizzati gli stessi effetti che sarebbero sorti dalla stipula del rogito, ovvero il trasferimento di proprietà con il pagamento del prezzo, anche contro la volontà dell’altro contraente.
Ecco, quindi, che il promissario acquirente potrà diventare proprietario del terreno dopo che verrà emessa una sentenza avente natura costitutiva da parte del Tribunale.
Forma e tempi del preliminare di un terreno agricolo
Per ciò che riguarda la forma del compromesso e ogni altro atto finalizzato all’acquisto della proprietà in capo a una persona fisica, è necessaria la stipula per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
In merito ai tempi che invece devono intercorre fra il preliminare e il definitivo non è possibile dare una risposta che valga indistintamente per tutti, in quanto questo aspetto è rimesso all’ampia discrezionalità delle parti.
Inoltre, prima di procedere con il rogito, il notaio incaricato si occupa di effettuare tutta una serie di verifiche non solo sulla regolarità dell’operazione, ma anche in ordine alla provenienza del terreno, prelazione e molto altro ancora. Di contro il promissario acquirente potrebbe incaricare un tecnico di fiducia per effettuare sopralluoghi presso il terreno, controllare il rispetto delle norme, lo stato degli impianti ecc.
Considerando dunque l’insieme di tutte queste variabili è facile capire che dal preliminare al definitivo rogito non è possibile conoscere a priori il lasso di tempo necessario. C’è però l’aspetto relativo alla trascrizione del preliminare, ai sensi dell’articolo 2645 bis che offre delle indicazioni in tal senso, visto che gli effetti di tale adempimento si considerano come mai prodotti quando non si procede con la conclusione del definitivo entro un anno. Stessa conseguenza di verifica allorquando si omette la trascrizione del contratto definitivo entro tre anni.
Si segnala che la trascrizione assicura ampia tutela al promissario acquirente, in quanto consente di rendere inopponibili gli atti trascritti successivamente, come ad esempio la vendita dello stesso terreno o l’iscrizione di un gravame. In situazioni del genere la parte danneggiata potrà infatti chiedere l’annullamento dell’atto che pregiudica i suoi diritti.
Modello Contratto Preliminare di Compravendita di Terreno Agricolo
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto preliminare di compravendita di un terreno agricolo in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto preliminare di compravendita di un terreno agricolo può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
