In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto preliminare di compravendita terreno edificabile e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Caratteristiche Contratto Preliminare di Compravendita Terreno Edificabile
In tema di compravendita si sente spesso parlare di contratto preliminare o di compromesso, anche nell’ambito dei terreni edificabili. Trattasi di un argomento che può dar spesso origine a dubbi e ad interpretazioni di vario tipo, giacché talvolta di non facile comprensione.
Vediamo quindi tutto ciò che c’è da sapere sul contratto di compravendita di un terreno edificabile, comprese le accortezze e gli errori da evitare.
Cosa si intende per preliminare di compravendita di un terreno edificabile e tutto ciò che è importante sapere a riguardo
Come già brevemente anticipato, il compromesso è semplicemente il contratto preliminare di compravendita, che può riguardare gli immobili e i terreni che è possibile edificare.
Trattasi, pertanto, di un vero e proprio contratto stipulato tra le due parti interessate, le quali assumono il ruolo di promissario (ovverosia il soggetto che intende acquistare il terreno edificabile) e promittente (colui che aliena, cioè vende detto terreno).
Il contratto preliminare di compravendita di un terreno edificabile, al pari di qualunque altro atto del genere, genera effetti di tipo obbligatorio. Il che significa che fa sorgere, in capo ad ambedue le parti, l’obbligo di dare il proprio espresso consenso in ordine all’alienazione futura del terreno agricolo. Gli effetti (che possono avere natura reale oppure obbligatoria) proprio della vendita, invece, verranno prodotti unicamente a seguito della stipulazione dell’atto di genere definitivo (tra questi è possibile trovare, infatti, il trasferimento del titolo di proprietà del terreno edificabile, il versamento della somma pattuita e via dicendo).
Entrando maggiormente nel dettaglio, entrambi i soggetti (quindi promissario e promittente), al momento del compromesso, firmano una contratto, ovverosia il contratto preliminare di compravendita del terreno edificabile, mediante il quale si assumono il reciproco obbligo di procedere poi con la conclusione del contratto di alienazione vero e proprio (cioè quello definitivo) in un periodo che sia susseguente.
Ricorrere alla stipula di un contratto preliminare, sia esso di compravendita di un terreno edificabile o di un immobile, non solo avviene frequentemente, ma è anche un passaggio consigliato quando si decide di procedere con l’acquisto o l’alienazione di un bene immobile.
Detta tipologia di contratto, infatti, consente ai due soggetti di stabilire un vincolo futuro: in questo modo né il promissario né il promittente potranno venir meno all’impegno che si sono assunti tramite la sottoscrizione dell’atto. E ciò è molto importante, anche perché si deve tenere presente che il contratto avente natura definitiva potrà essere stipulato a distanza di tempo.
L’arco temporale tra il compromesso e il contratto di genere definitivo permetterà, infatti, alle due parti di espletare tutti quegli adempimenti che potrebbero essere strettamente funzionalismo, nonché eventualmente prodromici, alla compravendita del terreno edificabile. Tra questi, ad esempio, la domanda di un mutuo alla banca per poter ottenere il denaro necessario all’acquisto del terreno.
Posto quanto sopra, sull’argomento occorre precisare che non vi è una normativa dettagliata e precisa che, nel vigente ordinamento, regola il contratto preliminare di compravendita. Al contrario, la legge, ed in particolare l’articolo 1351 del codice civile, stabilisce che il contratto preliminare di compravendita deve necessariamente avere la medesima forma del contratto di natura definitiva. Se così non fosse l’atto sarebbe nullo e i suoi effetti verrebbero meno.
Ne consegue che la regolamentazione del contratto preliminare segue quella generale del contratto e, più nello specifico, tutta la normativa legata al contratto di genere definitivo, ove il preliminare rappresenta un atto di tipo strumentale alla compravendita.
Ciò significa che, sulla base delle sopracitate conclusioni, il contratto preliminare di compravendita di terreno di genere edificabile deve per forza contenere, quali elementi di natura essenziale: il consenso espresso del soggetto promissario e del soggetto promittente, la forma di tipo scritto, la precisa indicazione del terreno oggetto dell’alimentazione (comprensivo di tutti i dati di derivazione catastale, dove si trova, le misurazioni e così via), la somma di denaro che deve essere versata per l’acquisto.
In ogni caso, è sempre bene cercare di inserire quanti più dettagli possibili all’interno del contratto preliminare, in modo tale che non vi siano incertezze nell’ambito del contratto avente natura definitiva tra le parti.
Riguardo specificatamente alla forma, come già in precedenza accennato, questo deve avere la stessa del definitivo. In questo caso la disciplina si rinviene nell’articolo 1350 del codice civile, al primo comma, il quale sancisce che i contratti che generano un trasferimento della proprietà di tutti quei beni che vengono definiti immobili, devono necessariamente essere fatti mediante atto di tipo pubblico, oppure tramite scrittura cosiddetta privata. Il tutto a pena di “nullità”.
Il che significa che promittente e promissario hanno la possibilità di procedere alla stipula di detto atto in via autonoma (quindi avvalendosi della scrittura prettamente privata) o, in alternativa, ricorrendo ad un Notaio e, pertanto, concludere il contratto preliminare di compravendita di terreno edificabile con un atto di tipo pubblico oppure grazie ad una scrittura “privata” di genere autenticata. Secondo l’articolo numero sei del Decreto Legislativo numero 122 del 2005, quest’ultima ipotesi è obbligatoria qualora il contratto preliminare di compravendita abbia quale oggetto dei beni immobili che siano o in costruzione oppure da costruire totalmente.
Comunque sia, entrambi i soggetti che sono parte del contratto hanno la facoltà di inserire nel compromesso delle clausole, definite espressamente col termine accessorie, perché l’atto rimane in vigore anche se queste non sono presenti. Tuttavia, nel caso in cui queste specifiche clausole venissero apposte, avranno effetti vincolanti tra promittente e promissario e potranno condizionare strettamente il contratto in esame.
In sostanza si tratta di clausole che hanno come scopo quello di proteggere gli interessi dei due contraenti, di conseguenza, nella prassi, vengono costantemente previste. Tra queste è possibile trovare: l’opposizione di una specifica data entro il quale sottoscrivere l’atto definitivo; ai sensi dell’articolo 1385 del codice civile, indicazione di una caparra: trattasi di un importo in denaro finalizzato a rendere tangibile gli obblighi assunti (in questo caso si parla di caparra cosiddetta confirmatoria). Se poi tutto andrà come previsto, tale somma dovrà essere restituita o detratta dal costo della vendita. Qualora uno dei due soggetti si rivelasse inadempiente rispetto a ciò che è previsto nel contrattato preliminare di compravendita del terreno edificabile, l’altra avrà la possibilità di procedere con il recesso contrattuale e di tenere la caparra (o in determinati casi, potrà addirittura pretendere una cifra che corrisponda al doppio); infine, molto importante, la clausola di natura penale. Secondo l’articolo 1382 del codice civile, infatti, promittente e promissario possono altresì stabilire che, nelle ipotesi di inadempimento (sia esso di tipo totale o anche solo parziale), il soggetto che sia mostrato inadempiente corrisponda una penale all’altro, ovverosia un importo stabilito nell’atto. Trattasi, in sostanza, di una sorta di risarcimento per i danni subiti e può essere stabilita anche, ad esempio, per eventuali ritardi.
A ciò si aggiunge che la data indicata nel preliminare, relativa alla scadenza per la stipula dell’atto avente natura definitiva, non è considerata un elemento di tipo strettamente essenziale, sebbene di solito i contraenti tendano ad inserirla. Può dunque accadere che non vi sia alcuna previsione in merito, all’interno del compromesso. Sul punto la Corte di Cassazione, mediante un ormai noto e consolidato orientamento di tipo giurisprudenziale, ha sostenuto che se nel contratto preliminare di compravendita non è stabilita la data entro la quale adempiere, il contraente che nutra un interesse in proposito, può pretendere che la prestazione venga eseguita subito.
Detto orientamento, in sostanza, applica l’articolo 1183 del codice civile, al primo comma. Starà poi all’organo giudicante, eventualmente, di valutare se il tempo intercorso tra il compromesso e la pretesa sia congruo oppure no.
Da quanto è stato anticipato è altresì possibile dedurre la seguente circostanza: nell’ambito del contratto preliminare di compravendita di un terreno edificabile, non è un obbligo ricorrere alla figura del Notaio, giacché l’atto di tipo pubblico non è una necessità. Ne consegue che basta una scrittura definita privata: per farla basterà avvalersi di un format simile, adeguarlo all’atto e alle esigenze delle parti, arricchirlo dei dati, delle eventuali clausole e, infine, sottoscriverla. Per farlo non serve un Notaio, né tantomeno la trascrizione del contratto preliminare di compravendita nei registri di natura pubblica presenti al Catasto.
Posto ciò, è bene precisare che avvalersi di un professionista quale è, appunto, il Notaio, è la scelta migliore, seppur non la più economica. La motivazione è piuttosto elementare: a differenza delle parti, il Notaio dovrà procedere con la sopracitata trascrizione. Il che significa che, una volta fatto, l’atto non potrà essere opposto da parte di soggetti terzi. Per fare un esempio pratico: se subentra un soggetto terzo che afferma che il proprietario del terreno edificabile ha già provveduto ad alienarlo a lui, esibendo un compromesso sottoscritto, quest’ultimo non avrà alcuna valenza, giacché il contratto preliminare è stato pubblicato dal Notaio.
Il altre parole, rivolgersi ad un Notaio rappresenta una sicurezza di non poco conto, soprattutto per tutelare l’acquirente da frodi ad opera del proprietario del terreno. Sarà poi lo stesso Notaio a seguire l’intera pratica, fino alla stipula dell’atto cosiddetto definitivo, a seguito del quale avverrà il passaggio di proprietà.
Terreni edificabili, compravendita e contratto preliminare
Quando si parla di compravendita di terreno edificabile, oltre che della stipula del relativo contratto preliminare, è opportuno specificare quando una determinata era può essere edificata, onde evitare errori e incertezze a riguardo.
Il terreno edificabile, in sostanza, è quello in cui è permesso costruire immobili, fabbricati e via dicendo, aventi o meno finalità abitative. Perfino un’area di genere agricolo può considerarsi edificabile, purché presenti certi elementi essenziali.
In ogni caso, prima di procedere alla proposta di acquisto e al compromesso, è indispensabile effettuare un accertamento in Comune, in particolare al cosiddetto Piano “Regolatore Generale”, ove, appunto, è possibile capire se il terreno il oggetto può essere edificato oppure no.
Il livello di edificabilità, ovverosia ciò che stabilisce se l’area è edificabile, si basa su una precisa normativa che ha come obiettivo quello di effettuare un bilanciamento in merito ai bisogni di visibilità nonché a quelli inerenti alla tutela dell’ambiente. Ragion per cui in tutte le arie che è possibile edificare sussistono dei veri e propri limiti. Per fare un esempio, non si possono edificare le aree che porterebbero ai cosiddetti abusi di natura edilizia (in questo caso di parla di edificabilità che viene definita “selvaggia”).
Di conseguenza è bene munirsi dell’atto che attesti che quel determinato terreno, che sarà poi oggetto del contratto preliminare di compravendita, sia edificabile. Detto certificato è chiamato di destinazione “urbanistica” e viene elargito dal Comune del luogo in un termine di trenta giorni dalla relativa domanda (che poi il Notaio, qualora le parti decidano di avvalersene, sarà tenuto ad allegare al contratto di compravendita. Documento che per tale figura professionale è importantissimo, giacché senza di esso non potrà provvedere al rogito).
In ogni caso e come già brevemente anticipato, di terreni che è possibile edificare ne esistono di vari tipi. Ognuna di queste aree, infatti, può essere dotata di caratteristiche peculiari ed essere finalizzato alla realizzazione di specifici immobili. Per tale motivo i terreni di natura edificabile possono essere: di genere residenziale (quindi per gli immobili ad uso abitativo) e di genere industriale (finalizzati ad immobili di natura industriale). In aggiunta a ciò vi sono anche le aree che hanno una destinazione pubblica, come ad esempio uno stadio, un centro di cura e via dicendo.
Da non dimenticare comunque le imposizioni di derivazione comunale relative ai terreni che possono o meno essere edificati.
Palando invece di costi, quello di un terreno in esame dipende essenzialmente da molti fattori differenti. In genere detto costo si stabilisce in relazione ai metri che è possibile ottenere, ma può subire variazioni a seconda della tipologia di cosiddetta edificabilità, alla posizione dell’area.
Posto quanto sopra, avvalersi di un Notaio richiede ulteriori spese, comprensive delle imposte che costui andrà poi a versare direttamente al fisco. L’ammontare di tali imposte, in particolare, dipende essenzialmente se il soggetto alienante è un privato oppure un’impresa.
Se, infatti, l’alienante rientra nella categoria dei privati, sarà necessario versare un’imposta cosiddetta di registro, pari al nove per cento rispetto a quanto vale il terreno edificabile. Sul punto è bene precisare che detta percentuale non andrà calcolata sul costo di acquisto del terreno, bensì sul valore che l’immobile ha al catasto.
Al contrario, invece, nell’ipotesi in cui il venditore del terreno edificabile sia una società, andrà pagata l’IVA (e non quindi l’imposta definita di registro) pari al ventidue per cento.
Un altro costo da sostenere è l’IMU, che però non deve essere corrisposta in sede di compravendita del terreno edificabile mediante atto di tipo pubblico effettuato dal Notaio.
Sempre in tema di spese, appare opportuno specificare che, tutti i costi che è necessario sostenere quando viene effettuato il rogito notarile, devono essere pagate dal soggetto acquirente. Tra queste vi rientrano anche le visore di natura ipotecaria, camerale e di genere catastale che il professionista ha eseguito al fine della stipulazione del rogito finale. Oltre, naturalmente, agli onorari a lui spettanti in qualità di Pubblico Ufficiale.
Inoltre, le spese varieranno maggiormente se la compravendita è legata alla richiesta di un mutuo, giacché solitamente le banche domandano una garanzia di tipo ipotecario, per la cui iscrizione occorre il Notaio.
Fac Simile Contratto Preliminare di Compravendita Terreno Edificabile
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto preliminare di compravendita terreno edificabile in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto preliminare di compravendita terreno edificabile può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
