In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto di appalto condominio e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto di appalto condominio.
Contratto di Appalto Condominio
Il contratto di appalto, così come definito dall’articolo 1655 del codice civile, è l’accordo mediante il quale una parte si impegna, con organizzazione dei mezzi necessari e assumendo il rischio di gestione, a realizzare un’opera o a fornire un servizio dietro corrispettivo in denaro. Tale disciplina, senza alcun dubbio, trova applicazione anche nelle ipotesi in cui l’opera o il servizio siano commissionati da un condominio per la manutenzione e la conservazione delle parti comuni dell’edificio. All’interno di questa cornice normativa, si pone dunque l’appaltatore, ossia l’impresa prescelta per l’esecuzione dei lavori, e dall’altra parte il condominio, rappresentato legalmente dall’amministratore, che agisce in nome e per conto della compagine condominiale. Da un punto di vista degli obblighi contrattuali, l’appalto si caratterizza come una vera e propria “obbligazione di risultato”, in virtù della quale l’appaltatore non si limita a impegnarsi diligentemente nell’esecuzione del lavoro, ma si obbliga a raggiungere il risultato concordato, ossia la consegna dell’opera a regola d’arte. Questa natura contrasta con le cosiddette “obbligazioni di mezzi”, tipiche di medici e di altri professionisti, i quali promettono di adoperarsi con la diligenza richiesta, ma senza garantire il conseguimento effettivo del risultato sperato.
Chiarito questo aspetto preliminare, risulta fondamentale comprendere le regole di riferimento per l’affidamento dei lavori in condominio, sia che si tratti di manutenzione ordinaria sia che si tratti di interventi di natura straordinaria. Le norme cardine in tale ambito sono quelle del codice civile relative all’appalto e, in parallelo, le disposizioni sul condominio che regolano le modalità e le maggioranze con cui l’assemblea può deliberare l’esecuzione di lavori sulle parti comuni. Queste ultime, a volte, si mostrano non sempre di agevole interpretazione, ma devono comunque essere osservate con rigore affinché l’affidamento di un appalto condominiale possa dirsi legittimamente costituito.
La prima grande distinzione riguarda la natura dei lavori da compiere: la manutenzione ordinaria e la manutenzione straordinaria. La manutenzione ordinaria, in linea generale, comprende tutte quelle attività di conservazione e sostituzione di componenti che rientrano nella normale gestione, come ad esempio la riparazione di guasti lievi o la sostituzione di pezzi usurati dovuta al normale utilizzo delle parti comuni. In questi casi, l’articolo 1130 del codice civile affida all’amministratore il compito di far eseguire gli interventi necessari per mantenere in efficienza i beni comuni e garantire la fruizione dei servizi condominiali. Su questo punto, la giurisprudenza ritiene che, anche quando intervenga l’amministratore senza preventiva approvazione assembleare, le spese debbano comunque essere sottoposte all’assemblea in sede di rendiconto, affinché questa ne prenda atto o, se necessario, le ratifichi. È tuttavia opinione diffusa che, ove si tratti di opere di modesta entità e riconducibili a un’attività meramente conservativa, non sia necessaria una vera e propria delibera assembleare di approvazione, ma basti la presa d’atto dei condomini in sede di bilancio consuntivo, poiché l’amministratore ha il potere-dovere di intervenire in tutti i casi che rientrano tra gli atti conservativi e di ordinaria manutenzione. Invece, quando si discute di manutenzione straordinaria, occorre tenere presente che tali interventi di norma esulano dall’ordinaria gestione delle parti comuni e richiedono una spesa che non rientra nelle previsioni di spesa tipiche della vita condominiale. Si tratta spesso di lavori di ristrutturazione, rifacimento o modifiche significative che incidono in maniera più rilevante sul patrimonio comune. La giurisprudenza riconosce anche l’esistenza di interventi straordinari “urgenti”, per i quali l’amministratore può agire senza previa convocazione dell’assemblea, qualora un ritardo possa provocare danni significativi a cose o persone. In questa situazione, l’amministratore non è tenuto ad aspettare la delibera: se, per esempio, un cornicione esterno dell’edificio mostra cedimenti e rischia di provocare danni a passanti o a vetture in sosta, è indispensabile intervenire tempestivamente rimuovendo il pericolo. Tuttavia, se l’intervento dovesse andare ben oltre la necessità di eliminare il pericolo, ovvero implicasse un’opera complessiva di rifacimento, allora la spesa dovrebbe essere comunque sottoposta all’approvazione dell’assemblea, a meno che quest’ultima non decida in un secondo momento di ratificare l’operato dell’amministratore. Se ciò non avviene, l’amministratore rischia di dover rispondere in prima persona dei costi sostenuti per aver agito al di fuori dei poteri che la legge gli attribuisce. In tutti gli altri casi di manutenzione straordinaria, quando l’opera non riveste carattere d’urgenza, è necessaria la delibera assembleare. Il quorum deliberativo dipende dalla natura dei lavori e dalla loro entità economica. Se si tratta di interventi straordinari di entità non particolarmente rilevante, valgono le maggioranze previste dal codice civile per le opere di gestione e conservazione ordinaria, ossia la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale complessivo, in seconda convocazione, oppure la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, in prima convocazione. Se invece si tratta di interventi di notevole entità, il codice civile indica espressamente la necessità di una maggioranza più qualificata. Qui interviene l’articolo 1136, quarto comma, che prevede che per l’approvazione di riparazioni straordinarie di notevole entità occorra la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. La nozione di “notevole entità” non è definita rigorosamente dal legislatore, ma è stata oggetto di interpretazione giurisprudenziale; la Suprema Corte, in più occasioni, ha chiarito che la valutazione di questa consistenza economica deve essere effettuata in modo oggettivo, tenendo conto del costo complessivo dei lavori rapportato al valore dell’edificio e alla proporzione di spesa che grava sui singoli condomini. Le condizioni soggettive o personali di ciascun condomino non rilevano per qualificare un’opera come di notevole entità.
La scelta dell’impresa appaltatrice e del direttore dei lavori rientra nella discrezionalità dell’assemblea. In mancanza di un regolamento che disciplini in modo specifico la procedura di gara, l’assemblea può scegliere di assegnare i lavori anche senza particolare forma, purché, qualora necessario, intervenga una delibera che approvi il preventivo selezionato. Non sussiste infatti un obbligo legale di assegnazione alla ditta che offra il prezzo più basso: la valutazione sulla convenienza di un’offerta può tenere conto di molteplici fattori, dalla qualità dei materiali e delle maestranze all’affidabilità dell’impresa nel rispettare i tempi e gli standard di sicurezza. La libertà di scelta dell’assemblea deve comunque confrontarsi con i doveri di buona amministrazione e diligenza, in modo che l’interesse collettivo dei condomini sia tutelato al meglio.
Il contratto di appalto si perfeziona normalmente con la sottoscrizione di un accordo scritto, spesso preceduto dall’approvazione assembleare del capitolato e del preventivo di spesa. In esso sono definite le obbligazioni reciproche delle parti. Da un lato, l’impresa si impegna a eseguire l’opera a regola d’arte, impiegando i materiali idonei e seguendo le norme tecniche e di sicurezza previste dalla legge; dall’altro, il condominio si impegna a corrispondere il prezzo pattuito, secondo le modalità e i termini di pagamento concordati. L’amministratore, in quanto rappresentante legale del condominio, sottoscrive questo contratto, ma il vincolo giuridico è imputabile all’intera collettività condominiale. Ne consegue che le responsabilità e i diritti, derivanti dall’appalto, fanno capo a tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione.
La natura di “obbligazione di risultato” comporta che l’appaltatore debba fornire l’opera conforme a quanto previsto nel capitolato e nei termini stabiliti, assumendo su di sé il rischio di eventuali inconvenienti che dovessero sorgere in corso d’opera. Ciò non significa che il condominio non debba fornire la collaborazione necessaria o consentire l’accesso alle parti comuni, ma è essenziale che l’appaltatore organizzi in modo efficace il proprio personale, i materiali e i mezzi di cantiere. In caso di inadempimento, il condominio ha facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno, a seconda della gravità dell’inadempimento e delle circostanze concrete.
Uno dei passaggi fondamentali nella gestione di un appalto condominiale, specialmente in caso di opere straordinarie, è la nomina di un direttore dei lavori, il quale ha il compito di sorvegliare l’esecuzione e di certificare il rispetto del capitolato tecnico. Talvolta, ove l’opera sia particolarmente complessa, l’assemblea potrebbe deliberare di affidarsi anche a un professionista esterno (architetto, ingegnere o geometra) per redigere il capitolato, controllare la contabilità di cantiere e redigere lo stato di avanzamento lavori. Questo tipo di incarico non sempre è obbligatorio, ma risulta fortemente consigliato per prevenire contestazioni e garantire la regolare esecuzione dei lavori. È bene ricordare che, a differenza dell’appaltatore, il tecnico che dirige i lavori assume una “obbligazione di mezzi”: è tenuto a operare con diligenza e competenza, ma non risponde in modo assoluto del risultato (che rimane a carico dell’appaltatore, contrattualmente vincolato a consegnare l’opera finita a regola d’arte).
Un aspetto spesso dibattuto è la distinzione, nei piccoli interventi di manutenzione ordinaria, tra il contratto di appalto e la prestazione d’opera. Nel primo caso, deve risultare prevalente l’organizzazione imprenditoriale del soggetto incaricato, il quale dispone di una struttura e di un numero di lavoratori tali da far pensare a un’impresa. Nel secondo caso, tipico magari di un artigiano singolo o di un professionista che esegue un’opera senza una vera e propria organizzazione di mezzi, ci si riferisce più correttamente a una prestazione d’opera disciplinata dagli articoli 2222 e seguenti del codice civile. In condominio, quando si interviene per una piccola riparazione (si pensi a un idraulico per un rubinetto che perde) non sempre si può parlare di appalto in senso stretto, perché manca la complessità organizzativa tipica di un cantiere. Tuttavia, molti aspetti pratici e formali rimangono simili, soprattutto riguardo all’attenzione sulle garanzie, i tempi di esecuzione e il corrispettivo dovuto. Un altro tema da non sottovalutare è la responsabilità del condominio nei confronti di terzi. Nel caso in cui i lavori causino danni a terzi soggetti o a proprietà limitrofe, si dovrà valutare se la responsabilità ricada sull’impresa (per esempio per aver adottato procedure non sicure o aver impiegato materiali scadenti) o se vi sia un concorso di colpa del condominio per omissioni di vigilanza o mancata predisposizione di misure di sicurezza. Questa materia richiede un’attenta applicazione delle norme in tema di responsabilità civile e di sicurezza sul lavoro, con particolare riferimento al Testo Unico in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro (D.Lgs. 81/2008). Per evitare contestazioni e controversie, è consigliabile che il condominio si tuteli con polizze assicurative adeguate, spesso integrate dalle garanzie che la stessa impresa è tenuta a fornire.
È dunque evidente come la disciplina del contratto di appalto in condominio integri e completi le norme proprie del condominio. Da un lato, la legge prevede che l’assemblea deliberi gli interventi straordinari con le dovute maggioranze; dall’altro, le regole civilistiche sull’appalto fissano gli standard di diligenza e responsabilità dell’impresa, tutelando così il condominio nei confronti di possibili inadempimenti. Il risultato è un sistema che, se ben coordinato, consente di mantenere in efficienza l’edificio, salvaguardando il valore delle parti comuni e la sicurezza di tutti coloro che vi accedono o vi abitano. Tuttavia, è indispensabile che l’amministratore si muova entro i confini dei propri poteri e che l’assemblea sia informata e consapevole della natura e dell’entità dei lavori da eseguire. Qualora emergano incertezze o sorgano controversie sul quorum necessario o sulla valutazione del carattere straordinario dell’intervento, il ricorso a un parere legale qualificato o l’ottenimento di un parere tecnico da parte di un professionista esperto possono evitare contenziosi e incomprensioni all’interno della compagine condominiale. In definitiva, la corretta impostazione di un appalto condominiale richiede anzitutto la piena chiarezza su ciò che si vuole realizzare, sulla natura dei lavori (ordinaria o straordinaria), sui costi che si andranno a sostenere e sul ruolo dell’amministratore nella gestione dell’operazione. A seguire, bisogna valutare le eventuali urgenze, in modo da determinare se l’amministratore possa agire in autonomia per eliminare un rischio immediato. In assenza di urgenze, è necessaria la convocazione di un’assemblea che deliberi l’affidamento dell’opera con le maggioranze prescritte dalla legge, dopo aver vagliato i preventivi e scelto l’impresa più adatta a eseguire i lavori. L’attenzione ai rapporti con il direttore dei lavori, se presente, e la cura nella stesura del contratto di appalto, che disciplini con precisione tempi, modalità di esecuzione, penali e garanzie, costituiscono la spina dorsale di un appalto correttamente gestito.
Fac Simile Contratto di Appalto Condominio Word
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto di appalto condominio Word da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto di appalto condominio può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
Fac Simile Contratto di Appalto Condominio PDF
Di seguito viene proposto un fac simile contratto di appalto condominio PDF.
