In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto di usufrutto e mettiamo a disposizione un fac simile contratto di usufrutto.
Caratteristiche del Contratto di Usufrutto
L’usufrutto appartiene alla categoria dei diritti reali di godimento su cosa altrui ed è caratterizzato da una duplice limitazione: da un lato la sua durata non può eccedere la vita dell’usufruttuario, mentre per le persone giuridiche è vincolata a un termine massimo di trent’anni, dall’altro il titolare del diritto è tenuto a rispettare la destinazione economica originaria del bene, non potendo modificarla in modo da stravolgere la funzione cui il proprietario lo aveva precedentemente destinato. Questa indicazione generale è confermata dal Codice Civile, che, all’articolo 981, impone all’usufruttuario di godere della cosa come un buon padre di famiglia, rispettandone appunto la destinazione economica. È proprio la dottrina a sottolineare come l’usufrutto sia un diritto reale di godimento la cui intensità è pari a quella della proprietà, ma che si distingue per l’elemento essenziale della temporaneità e per l’oggetto che resta di altrui titolarità. L’usufruttuario, dunque, non acquista alcuna facoltà dominicale che possa essere paragonata in tutto e per tutto alla piena proprietà, e tale diritto si esaurisce automaticamente quando viene meno il soggetto che ne è titolare o quando, nell’ipotesi di persona giuridica, decorrono trent’anni.
Uno dei profili più importanti riguarda proprio il limite della destinazione economica della cosa. Come emerge da un orientamento giurisprudenziale consolidato (Cassazione Civile, sentenza 19 giugno 1962, n. 1550), occorre avere riguardo non alla funzione cui il bene sarebbe oggettivamente predisposto, ma alla destinazione data dal proprietario. Non è sufficiente, pertanto, dimostrare che il bene potrebbe essere fruito in altro modo secondo le comuni regole della vita sociale, dal momento che ciò contrasterebbe con la libertà del proprietario di determinare, in precedenza, l’utilizzazione concreta del bene stesso. Il fatto che un immobile, per esempio, possa essere destinato a finalità commerciali non legittima l’usufruttuario a mutarne la vocazione se in precedenza esso era adibito, in concreto, ad abitazione privata dal pieno proprietario. Nel rispetto di tale vincolo, la destinazione giuridica eventualmente mutata (si pensi a un provvedimento amministrativo che conceda un diverso utilizzo) non sempre risulta determinante; ciò che rileva è la concreta modalità di fruizione del bene prima dell’istituzione dell’usufrutto o, comunque, al momento della sua costituzione.
La presenza del nudo proprietario, che conserva la proprietà spogliata dalle facoltà di godimento, non gli attribuisce alcun potere di interferire nei rapporti che l’usufruttuario intende instaurare con eventuali terzi, ferma restando la necessità di rispettare il limite della destinazione economica del bene. Tale principio è reso evidente dal disposto dell’articolo 999 del Codice Civile, che, con riguardo alle locazioni concluse dall’usufruttuario, sancisce la loro permanenza oltre la durata dell’usufrutto, seppur entro certi limiti temporali, a condizione che tali rapporti siano stati regolarmente stipulati in forma scritta di data certa antecedente alla fine dell’usufrutto. Il consenso del nudo proprietario non appare, dunque, essenziale affinché il contratto di locazione risulti opponibile anche successivamente alla scadenza dell’usufrutto, salvo il caso in cui lo stesso atto costitutivo non ponga specifiche limitazioni. Sotto questo profilo si evidenzia che l’articolo 999, in quanto norma di portata eccezionale, non è suscettibile di un’interpretazione estensiva che includa, ad esempio, contratti di mezzadria o di colonia. La nuda proprietà resta, dunque, la condizione del proprietario il cui bene è assoggettato ad usufrutto, e comporta l’impossibilità di usare ed estrarre frutti dal bene, prerogative che spettano invece all’usufruttuario. Secondo la giurisprudenza prevalente, l’usufruttuario ha piena legittimazione ad agire per il risarcimento del danno causato da terzi al bene, potendo far valere autonomamente le proprie pretese in quanto titolare del godimento effettivo. Nel caso in cui l’usufruttuario alteri l’originaria destinazione dell’immobile, violando così i precetti dell’articolo 981, si configura l’inadempimento dell’obbligazione di godere della cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. In tali casi, il nudo proprietario potrebbe agire per ottenere la risoluzione dell’usufrutto se l’abuso risulta di gravità tale da determinare la decadenza ai sensi dell’articolo 1015 del Codice Civile, che fa riferimento a ipotesi di alienazione della cosa, di suo deterioramento o di rischio di rovina dovuto alla mancanza di cure e ordinarie riparazioni.
Sul fronte della durata, l’usufrutto si distingue in modo netto dagli altri diritti reali poiché non può eccedere la vita dell’usufruttuario, se questi è una persona fisica, e non può superare trent’anni, qualora il titolare sia una persona giuridica. Il legislatore ha voluto garantire che non si crei un vero e proprio svuotamento del diritto di proprietà a tempo indefinito, in linea con il principio costituzionale che tutela la funzione sociale della proprietà. Il proprietario, con la morte dell’usufruttuario, torna automaticamente in possesso del pieno dominio, poiché l’usufrutto si estingue e non entra a far parte dell’asse ereditario del de cuius. Non è infatti trasmissibile agli eredi né può formare oggetto di legato successivo che disponga la prosecuzione dell’usufrutto in capo ad altri soggetti. Tale regola assicura la salvaguardia del principio di libera circolazione dei beni e impedisce la perpetuazione di vincoli reali a lungo termine.
L’oggetto dell’usufrutto può comprendere beni mobili e immobili, aziende, universalità di mobili, crediti o titoli di credito, e persino beni immateriali, purché si tratti di beni infungibili e inconsumabili. Nonostante la generalità di questa regola, la legge introduce un meccanismo peculiare per le cose consumabili, disciplinato all’articolo 995 del Codice Civile, dando luogo al cosiddetto quasi-usufrutto. In questa ipotesi l’usufruttuario acquista la proprietà delle cose che dovrà restituire, al termine dell’usufrutto, in forma di somma di denaro equivalente al valore o di beni della stessa specie e qualità. La giurisprudenza e la dottrina riconoscono la differenza tra il quasi-usufrutto, che richiede la consumazione del bene, e il caso di beni deteriorabili, i quali, pur essendo soggetti a un deprezzamento progressivo, non si esauriscono con il primo uso e possono quindi essere restituiti al termine dell’usufrutto, seppur in stato di naturale usura. Può verificarsi la situazione di usufrutto su una mandria o un gregge, in cui l’usufruttuario, a certe condizioni, è autorizzato alla vendita dei capi di bestiame. Tale potere di disposizione non elimina l’obbligo fondamentale di ripristinare o rimborsare, alla cessazione del diritto, il valore dei capi mancanti. La giurisprudenza (Cassazione Civile, sentenza 18 maggio 1972, n. 1515) chiarisce infatti che, pur potendo l’usufruttuario godere degli animali vendendoli, quando giunge il momento di restituire il bene o la sua contropartita monetaria, egli deve corrispondere ai proprietari il valore corrente dei capi che non può più restituire in natura.
La costituzione dell’usufrutto può avvenire in diversi modi: per legge (per esempio nel caso dell’usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio minore), per contratto o per usucapione. La dottrina e la giurisprudenza (Cassazione Civile, sentenza 30 gennaio 2007, n. 1967) hanno chiarito che la volontà dell’uomo cui fa riferimento l’articolo 978 del Codice Civile dev’essere concretizzata in schemi negoziali riconosciuti o in un apposito contratto formale che richiede, tra l’altro, la trascrizione per la sua opponibilità ai terzi. Solo in casi marginali, come la promessa al pubblico o la donazione obnuziale, si ammette che un atto unilaterale possa costituire un usufrutto. Occorre, tuttavia, la necessaria forma scritta a pena di nullità, salvo l’ipotesi del possesso ultraventennale idoneo a far maturare l’usucapione. Il contenuto del diritto di usufrutto si incentra nel potere di godimento, che include la facoltà di usare la cosa, percepirne i frutti naturali e civili (nel rispetto delle regole e degli oneri fiscali), amministrarla e trarne ogni utilità. Chi detiene l’usufrutto è, infatti, investito della possibilità di usufruire in maniera diretta del bene, acquisendo anche la detenzione o il possesso, senza che il nudo proprietario possa opporsi, fermo il rispetto delle prescrizioni di legge. Sempre secondo il Codice Civile, risulta consentito all’usufruttuario anche concedere in locazione il bene, con la peculiare disciplina dell’articolo 999 che garantisce la continuità del contratto di locazione, anche dopo la cessazione dell’usufrutto, se concluso in forma scritta e con data certa anteriore, entro il limite di cinque anni e, per i fondi rustici, con la clausola che non si può pregiudicare la raccolta in corso. La regola non si estende a contratti di mezzadria o colonia parziaria, che sono regolati da disposizioni speciali (articolo 2160 del Codice Civile).
Nel rapporto tra l’usufruttuario e il nudo proprietario gioca un ruolo significativo il regime delle riparazioni e degli oneri. L’usufruttuario deve sostenere le spese di manutenzione ordinaria, compresi i canoni e le rendite che gravano periodicamente sul bene, mentre il proprietario deve rispondere delle riparazioni straordinarie, necessarie a garantire la stabilità e la conservazione dell’edificio o della struttura. L’articolo 1005 del Codice Civile elenca alcune fattispecie di interventi straordinari, come la sostituzione dei muri maestri, delle travi portanti, dei tetti o solai, ma la giurisprudenza ha chiarito (Cassazione Civile, sentenza 14 ottobre 1963, n. 2726) che tale enumerazione non è da considerarsi tassativa e può essere estesa a situazioni analoghe di particolare rilevanza strutturale. La legge riconosce all’usufruttuario la facoltà di realizzare miglioramenti sul bene, purché non vi sia stravolgimento della destinazione economica né pregiudizio degli interessi del nudo proprietario. Alla cessazione del diritto di usufrutto, se tali migliorie persistono e incrementano il valore del bene, l’usufruttuario ha diritto a un’indennità corrispondente alla minor somma tra la spesa sostenuta e l’effettivo aumento di valore del fondo (articolo 985 del Codice Civile). Sono invece esclusi i vantaggi derivanti dalla scoperta di tesori o dalle parti del bene che subiscono danni fortuiti (come alberi spezzati o divelti da calamità) e rimangono di spettanza del proprietario.
Sul piano dell’estinzione, l’usufrutto si distingue per la sua natura provvisoria. La morte dell’usufruttuario per persona fisica o il decorso dei trent’anni per persona giuridica restano i casi tipici di cessazione del diritto. Vi sono inoltre altre cause che riguardano, per esempio, la rinuncia formale o la prescrizione dovuta al mancato esercizio per vent’anni, la consolidazione se l’usufruttuario acquista la nuda proprietà, il totale perimento del bene e l’abuso dell’usufruttuario che compia un atto così grave da giustificare la decadenza (articolo 1015 del Codice Civile). Quest’ultima ipotesi interviene quando le violazioni sono tali da far ritenere che l’usufruttuario si sia di fatto appropriato o abbia gravemente danneggiato il bene, esponendolo a un deterioramento irreversibile o alienandolo nonostante il suo status reale di bene altrui.
Nella pratica, si registrano situazioni peculiari. La Cassazione ha chiarito in più decisioni che, se il proprietario, in un primo momento, stipula contratti di locazione e poi, in un secondo tempo, costituisce l’usufrutto a favore di un altro soggetto, sarà quest’ultimo a subentrare nelle posizioni giuridiche derivanti dalla locazione, assumendo in prima persona i poteri e gli oneri del locatore (Cassazione Civile, sentenza 26 luglio 2022, n. 23265). Se invece il rapporto locativo è stato concluso direttamente dall’usufruttuario che muore, l’erede divenuto pieno proprietario non può impedire che gli effetti delle locazioni già in essere si trasferiscano secondo l’ordinario regime successorio, a meno di ipotesi specifiche previste dalla legge. In un altro caso deciso dalla Corte (sentenza n. 24222 del 2019), si ribadisce che il semplice fatto della morte dell’usufruttuario non equivale a una liberazione automatica del proprietario dalle obbligazioni contratte dall’usufruttuario in vita, a condizione che quelle obbligazioni ricadano nella sfera giuridica dell’usufrutto e permangano nel tempo necessario a esaurire l’originario rapporto locativo. In dottrina e in giurisprudenza si è discusso anche in merito ai requisiti di validità formale dell’atto costitutivo dell’usufrutto. La Cassazione (sentenza 24 febbraio 2022, n. 6142) ha osservato che, in materia di costituzione di usufrutto a titolo oneroso, non è sufficiente una dichiarazione generica circa l’avvenuto pagamento del corrispettivo inserita in una scrittura privata, se questa non indica con chiarezza l’ammontare del prezzo o i criteri di determinazione richiamati dalle parti. In mancanza di tali riferimenti, si ricade nell’indeterminatezza dell’oggetto, con la conseguente possibilità che l’atto sia considerato nullo ai sensi degli articoli 1346 e 1350 del Codice Civile, in quanto privo dei requisiti minimi di determinatezza o determinabilità.
In definitiva, l’usufrutto si qualifica come un diritto reale di godimento, profondamente connesso all’assetto della proprietà su cui incide, ma caratterizzato da precisi vincoli di durata e di utilizzo. Esso non può eccedere la vita dell’usufruttuario, non può avere durata superiore ai trent’anni se attribuito a favore di una persona giuridica e in generale non si trasmette agli eredi. L’usufruttuario gode della cosa e ne percepisce i frutti, potendo stipulare contratti, locare il bene o addirittura cedere l’usufrutto ad altri, senza compromettere il rapporto essenziale di subordinazione rispetto al diritto di piena proprietà. È precluso all’usufruttuario, tuttavia, alterare radicalmente la destinazione economica della cosa, pena il rischio di incorrere nella decadenza se l’abuso è rilevante. L’insieme di diritti e doveri reciproci tra usufruttuario e nudo proprietario si definisce tramite una serie di norme codicistiche che regolano le riparazioni ordinarie, quelle straordinarie, le modalità di fruizione della cosa e la responsabilità in caso di danni. Tali regole servono a bilanciare interessi diversi: da un lato, la tutela del proprietario nel vedere integra la sua facoltà dominicale e, dall’altro, la garanzia dell’usufruttuario di potersi servire realmente del bene a cui ha diritto, in modo conforme allo spirito con cui l’usufrutto è stato costituito. Il suo aspetto pratico maggiormente rilevante è che l’usufruttuario, nel periodo stabilito, diventa l’effettivo utilizzatore e beneficiario del bene altrui, con la responsabilità di non degradarlo e di non comprometterne il valore residuo. Questa condizione spiega perché sia un istituto assai diffuso nelle ipotesi in cui, per ragioni familiari, si voglia consentire a un soggetto di godere di un certo immobile lasciandone la nuda proprietà ai figli, oppure perché venga impiegato nella pianificazione patrimoniale e nelle attività di impresa (usufrutto di azienda, usufrutto di partecipazioni societarie). L’ordinamento, proprio in virtù della finalità di facilitare e rendere fruttifero l’uso dei beni, prevede disposizioni precise volte a individuare i confini tra ciò che l’usufruttuario può fare e ciò che, al contrario, deve essere sottoposto alla decisione del nudo proprietario o che non è possibile realizzare.
Infine, la funzione sociale dell’usufrutto non si esaurisce nell’arricchire gli strumenti a disposizione delle parti per regolare i trasferimenti di godimento. È anche un meccanismo che evita l’inerzia dei beni, consentendo a chi non è proprietario di godere pienamente di un immobile o di un’azienda, assicurandone così la circolazione e la produttività, sempre entro i limiti di durata e di destinazione economica già descritti. Tale equilibrio si rompe soltanto se l’usufruttuario incorre in abusi o se interviene la scadenza naturale (per la morte dell’usufruttuario o il termine trentennale), la quale, riconsegnando la piena disponibilità del bene al proprietario, garantisce che quest’ultimo non veda affievolite sine die le proprie facoltà dominicali. Questo aspetto è ritenuto di ordine pubblico poiché impedisce la paralisi della circolazione dei beni e tutela un valore costituzionale, ossia l’interesse generale a che la proprietà svolga una funzione sociale e non sia distolta a lungo dal legittimo proprietario per via di vincoli che si estendano oltre la durata prevista dal legislatore.
Modello Contratto di Usufrutto Word
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto di usufrutto Word da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
Modello Contratto di Usufrutto PDF
Di seguito viene proposto un fac simile contratto di usufrutto PDF.
