In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto preliminare di locazione e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Caratteristiche Contratto Preliminare di Locazione
Il preliminare di locazione rappresenta, nell’ordinamento giuridico italiano, uno strumento contrattuale mediante il quale il futuro proprietario locatore e il futuro conduttore assumono un impegno reciproco a stipulare, in un momento successivo, un contratto di locazione definitivo. Non si tratta di un accordo che attribuisce immediatamente il godimento dell’immobile al potenziale inquilino, visto che, a differenza del contratto di locazione vero e proprio, non comporta la consegna delle chiavi né l’effettivo trasferimento della disponibilità dell’appartamento o del locale. Il preliminare svolge pertanto la funzione di vincolare le parti a definire successivamente gli elementi essenziali del rapporto di affitto e a concludere il contratto definitivo entro un termine pattuito, alle condizioni stabilite nel testo del pre-contratto.
A partire dalla sua definizione, il preliminare di locazione si basa sull’intento reciproco di dare vita a un vincolo locatizio. Sotto il profilo civilistico, tale atto rientra nella categoria dei contratti preliminari, disciplinati in generale dall’articolo 1351 del Codice Civile, che impone la forma scritta ad substantiam nel caso in cui il contratto definitivo debba avere forma scritta. La locazione di beni immobili, al di là di alcune eccezioni per contratti di durata inferiore a un certo limite temporale, richiede la forma scritta a pena di nullità. Nel caso di un accordo preliminare, è dunque obbligatorio che le parti redigano un documento che riporti gli elementi essenziali, senza ridursi a un impegno meramente verbale. L’esigenza di chiarezza e di certezza giuridica rende consigliabile indicare con precisione i dati personali del promittente locatore (proprietario dell’immobile) e del promissario conduttore, la descrizione dettagliata del bene oggetto di futuro affitto, gli estremi catastali e l’eventuale presenza di pertinenze come box o cantine, la durata ipotizzata del contratto (per esempio una locazione 4+4 o transitoria) e il canone da versare quando si passerà al contratto definitivo. Tali indicazioni non solo costituiscono la base minima del vincolo, ma hanno anche la funzione di garantire che, in caso di controversia, si possa procedere all’esecuzione forzata del contratto, se necessario.
La funzione peculiare del preliminare di locazione emerge con chiarezza dal confronto con il contratto di locazione vero e proprio. Nel contratto definitivo, il conduttore acquisisce il diritto di godere dell’immobile e le chiavi gli vengono consegnate, rendendolo di fatto titolare di un rapporto locatizio, soggetto a diritti e doveri tipici, come il pagamento del canone, la responsabilità per la manutenzione ordinaria e il rispetto dell’uso convenuto. Nel preliminare, invece, ci si trova ancora in una fase di impegno a contrarre, priva di effetti reali immediati. Sotto il profilo sostanziale, il preliminare di locazione si rivela utile in quelle situazioni in cui le parti desiderino assicurarsi la futura stipula di un regolare contratto, ma per varie ragioni non siano ancora pronte a concludere l’affare. Può accadere che il proprietario necessiti di un certo periodo per completare lavori di ristrutturazione, oppure che il conduttore debba attendere la scadenza di un altro contratto di affitto per liberarsi da obblighi pregressi. In queste circostanze, stipulare un preliminare offre la garanzia reciproca che nessuna delle due parti receda, lasciando l’altra esposta a danni o inutili attese.
Alla base del preliminare di locazione, nonostante esso sia meno noto rispetto al preliminare di compravendita, c’è l’esigenza di fornire certezza all’impegno assunto. Il Codice Civile non richiede formalità particolari se non quella, già accennata, della forma scritta. Nel documento, le parti sono libere di introdurre ulteriori pattuizioni, come clausole di salvaguardia, penali per l’ipotesi di inadempimento e previsioni riguardanti eventi che potrebbero intervenire nel periodo che intercorre tra la sottoscrizione del preliminare e la firma del contratto definitivo. Occorre però precisare che, al momento in cui si stipula il preliminare, non vi è alcun obbligo di procedere immediatamente alla registrazione. Infatti, la normativa di settore stabilisce che l’obbligo di registrazione sussiste per i contratti di locazione, mentre per il preliminare di locazione non vige un vincolo analogo. Ciò non significa che sia vietato registrarlo, poiché le parti che desiderano conferire all’accordo una data certa e un’ufficialità maggiore possono comunque procedere a tale adempimento, corrispondendo l’imposta di registro prevista.
Tra le pattuizioni più ricorrenti inserite nel preliminare di locazione figura la clausola sulla caparra. In modo analogo a quanto accade nel preliminare di vendita, la caparra rappresenta una somma di denaro che il promissario conduttore consegna al promittente locatore come garanzia del futuro adempimento. Il Codice Civile, in particolare, disciplina la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale, pur con alcune varianti. Nel caso della caparra confirmatoria, che è regolata dall’articolo 1385, la somma versata svolge la duplice funzione di acconto e di strumento di garanzia. Se è il promissario conduttore a rinunciare, senza giustificazione, alla stipula del contratto definitivo, il proprietario-locatore può trattenere la caparra ricevuta. Qualora, invece, sia il promittente locatore a inadempiere, la controparte può richiedere il doppio della caparra. In questa forma, dunque, lo scopo principale è quello di proteggere la parte fedele all’accordo, evitando che l’altra possa liberarsi troppo agevolmente dall’impegno assunto. Esiste poi la cosiddetta caparra penitenziale, disciplinata dall’articolo 1386 del Codice Civile, che prevede una funzione sostanzialmente diversa: la caparra assume il ruolo di corrispettivo per il recesso e la parte che esercita questa facoltà perde la somma versata (o deve restituirne il doppio se è il proprietario a recedere). Anche in questo caso il preliminare di locazione trova un meccanismo di bilanciamento degli interessi, ma la differenza sta nel fatto che la facoltà di recedere è riconosciuta ab origine alle parti, le quali sanno che l’esercizio di tale diritto comporta la perdita della caparra o la restituzione del doppio.
Al di là dell’istituto della caparra, il preliminare di locazione consente anche di convenire altre forme di garanzia, purché non si trasformino in un canone mascherato. È ad esempio possibile inserire una clausola che stabilisca già al momento del preliminare l’importo di una cauzione che, una volta sottoscritto il contratto definitivo, verrà imputata alla cauzione vera e propria prevista dall’articolo 11 della Legge 392/78 per i contratti di locazione abitativa, oppure dall’articolo 79 della stessa legge per le locazioni commerciali. Non bisogna confondere la caparra di cui all’articolo 1385 o 1386 con la cauzione tipica dei contratti di locazione, poiché quest’ultima svolge la funzione di garantire il locatore contro eventuali danni, morosità o spese insolute che potrebbero emergere nel corso del rapporto di locazione effettivo.
Nella redazione del preliminare, grande rilievo assume la descrizione dell’immobile. È necessario indicare con precisione l’ubicazione, i dati catastali, la consistenza, l’eventuale presenza di pertinenze come garage o cantine, nonché lo stato di fatto in cui l’immobile si trova. L’eventuale intervento di un mediatore abilitato può fornire maggiore sicurezza alla trattativa, poiché il mediatore è tenuto a verificare la regolarità della situazione dell’immobile, oltre a mettere a disposizione la propria professionalità nelle negoziazioni. Le parti possono altresì specificare se l’immobile verrà consegnato arredato o se la proprietà fornirà alcuni mobili o elettrodomestici, se e quali lavori di manutenzione o ristrutturazione verranno eseguiti prima della firma del contratto definitivo e, in tal modo, organizzare con chiarezza i tempi della consegna.
Il centro del preliminare di locazione è l’obbligo reciproco di concludere il contratto definitivo entro una data concordata. Il termine riveste carattere essenziale, perché delimita l’arco temporale entro cui deve pervenire la definizione del rapporto locatizio. Se, per ragioni impreviste, le parti avessero bisogno di più tempo, possono concordare una proroga, purché esista un accordo scritto in tal senso. Altrimenti, giunta la scadenza, se una delle due parti rifiuta ingiustificatamente di procedere alla stipula, l’altra può avvalersi dei rimedi previsti dalla legge in caso di inadempimento. Questa prospettiva è collegata al principio generale sancito dall’articolo 2932 del Codice Civile, che contempla l’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre. Tale norma, ampiamente applicata al preliminare di compravendita immobiliare, trova analogamente spazio nel preliminare di locazione: la Corte di Cassazione, in più occasioni, ha riconosciuto che il locatore può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza costitutiva che tenga luogo del consenso mancante del conduttore, realizzando di fatto il contratto di locazione nonostante l’opposizione di quest’ultimo. È evidente che tale rimedio possa risultare di notevole importanza pratica, perché consente al proprietario di non perdere un’operazione di affitto vantaggiosa. Il giudice, una volta accertata l’esistenza di un preliminare valido e la sussistenza di un inadempimento privo di giustificazione da parte del conduttore, può emettere una pronuncia che sostituisce l’accordo, producendo effetti equivalenti al contratto di locazione definitivo. D’altro canto, se il locatore preferisce non proseguire con l’affitto, per esempio perché ha trovato un conduttore economicamente più solido, potrebbe scegliere di chiedere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario conduttore e, in aggiunta, il risarcimento del danno. La legge attribuisce tale facoltà in virtù di quanto stabilito dagli articoli 1453 e seguenti del Codice Civile, secondo cui il contraente fedele, in presenza di un grave inadempimento dell’altra parte, può legittimamente chiedere la risoluzione contrattuale con effetti retroattivi, liberandosi da qualsiasi obbligo di stipulare il definitivo. La Cassazione ha più volte precisato che il danneggiato dal mancato perfezionamento del contratto può ottenere, in via equitativa, un risarcimento che copra l’utilità persa, come il canone che avrebbe potuto percepire nei mesi necessari a trovare un nuovo inquilino. Un orientamento consolidato quantifica tale danno generalmente in un numero di mensilità ritenuto ragionevole per individuare un conduttore alternativo. Si tratta di un criterio flessibile, ma nella prassi si è radicata l’idea di considerare sei mensilità come misura standard, cui si aggiunge la possibilità di farsi rimborsare le spese stragiudiziali o le provvigioni del mediatore, se inutilmente sostenute. Questo aspetto del risarcimento mette in luce la differenza fra il preliminare di locazione e un semplice accordo di massima tra le parti: se ci si limita a scambi di corrispondenza o a discussioni verbali, potrebbe risultare complicato individuare una base giuridica solida per pretendere l’esecuzione o il risarcimento. Il preliminare di locazione, invece, colloca entrambe le parti entro uno schema di obblighi e diritti reciprocamente opponibili, consentendo di dar vita, in caso di inadempimento, agli strumenti di tutela previsti dal Codice Civile. Questo offre maggiore protezione al locatore, che potrà contare, oltre che su un rimedio risarcitorio, anche sulla possibilità di concludere comunque il contratto forzosamente, e tutela altresì il conduttore, il quale ha la sicurezza di ottenere l’immobile locato alle condizioni pattuite, o, se il proprietario si rifiuta, di chiedere l’esecuzione specifica e ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo.
Le parti, nel frattempo, possono domandarsi quale sia il rapporto tra il preliminare di locazione e la consegna delle chiavi. Di norma, nel preliminare di locazione la consegna delle chiavi non si verifica, perché questo atto corrisponderebbe all’immissione nel possesso dell’immobile, effetto tipico della locazione vera e propria. Se il promissario conduttore ottenesse già le chiavi, ci si troverebbe di fronte a un contratto di locazione effettivo, benché mancante di alcuni requisiti formali, o addirittura a un contratto di fatto. Ciò non si concilia con la natura del preliminare, che non deve produrre immediatamente gli effetti del rapporto di locazione. È dunque essenziale mantenere una distinzione netta: se si desidera che il conduttore entri fin da subito nell’immobile, non è un vero preliminare di locazione quello che si stipula, bensì si instaura un rapporto in cui, a tutti gli effetti, potrebbe emergere un contratto di locazione in forma orale o in forma scritta incompleta, esponendo le parti a potenziali contestazioni di nullità o di irregolarità fiscale.
All’atto della firma del preliminare, potrebbe sorgere anche la questione dell’opportunità di registrare il documento. La regola, come anticipato, è che l’obbligo di registrazione sorge soltanto per i contratti di locazione. Non esiste un’imposizione normativa che obblighi la registrazione immediata del preliminare di locazione. In alcuni casi, comunque, le parti scelgono di registrarlo lo stesso per attribuirgli data certa e maggiore tutela. Se emergono controversie e ci si presenta davanti a un giudice, il preliminare registrato assume una forza probatoria superiore rispetto a un semplice documento privato con data incerta. L’eventuale registrazione, però, comporta il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa, e le parti potrebbero preferire attendere di stipulare il contratto definitivo, che sarà certamente oggetto di registrazione entro 30 giorni dalla conclusione, a pena di sanzioni fiscali. Nella prassi, pertanto, si assiste talvolta a soluzioni diverse: alcuni sottoscrivono il preliminare su scrittura privata semplice, riservandosi di stipulare un contratto definitivo su modello standard (ad esempio a canone concordato, transitorio o libero 4+4) entro una data prestabilita e, solo allora, provvedono alla registrazione.
Nel complesso, il preliminare di locazione può essere considerato una forma di programmazione contrattuale, che risponde all’esigenza di bloccare un immobile in vista di un futuro rapporto locatizio. Tale strumento ha origine da esigenze concrete di mercato e di pianificazione delle parti. Da un lato, il promissario conduttore può assicurarsi di avere a disposizione l’immobile in un momento successivo, scongiurando il rischio che il proprietario lo affitti ad altri. Dall’altro, il proprietario si cautela contro il rischio di cercare nuovi inquilini nel caso in cui l’accordo orale precedentemente raggiunto venisse meno, sapendo di poter contare su clausole che disciplinano in modo chiaro un eventuale inadempimento. È fondamentale, però, impostare sin dall’inizio un atto trasparente, che non presenti ambiguità sul punto della consegna delle chiavi e sulla distinzione tra la caparra a titolo di garanzia (confirmatoria o penitenziale) e la futura cauzione locatizia. Altrimenti, potrebbero emergere conflitti interpretativi, con la conseguenza di lunghi contenziosi giudiziari.
In merito alla disciplina applicabile, il preliminare di locazione si fonda sulle norme generali sui contratti previste dal Codice Civile e sulle disposizioni in materia di locazione per quanto riguarda il contenuto essenziale. Ciò significa che, a livello sostanziale, le parti anticipano, all’interno del preliminare, i criteri fondamentali che caratterizzeranno il rapporto finale, come la durata, il canone, le modalità di aggiornamento (spesso si richiama l’adeguamento ISTAT), le spese accessorie, la eventuale ripartizione degli oneri condominiali e il regime di manutenzione. Tuttavia, sino a quando non viene stipulato il contratto definitivo, non opera la disciplina tipica della locazione, bensì si applicano i principi generali dei contratti preliminari, compreso l’articolo 2932 del Codice Civile. Allo stesso modo, le norme sulle locazioni abitative (Legge 431/1998) o commerciali (Legge 392/1978) trovano applicazione integrale solo dal momento in cui il rapporto locatizio diventa effettivo.
Quanto ai rimedi disponibili, la parte interessata a realizzare il contratto può chiedere il trasferimento coattivo degli effetti attraverso l’esecuzione specifica. Se invece preferisce sciogliersi dal vincolo perché non ritiene più proficuo l’affare o perché l’inadempimento è tale da non giustificare più l’interesse a concludere, può optare per la risoluzione contrattuale con domanda di risarcimento. La scelta tra l’uno e l’altro rimedio dipende dalla convenienza del caso concreto e dalle prospettive del mercato. Se, per esempio, il locatore nel frattempo ha trovato un nuovo inquilino disposto a pagare un canone più alto o a fornire maggiori garanzie, potrebbe convenirgli scegliere la risoluzione con richiesta di risarcimento del danno anziché forzare la controparte inadempiente a contrarre. Se, all’opposto, non ha un’alternativa valida, potrebbe preferire chiedere al giudice di emettere la sentenza sostitutiva che “impone” il definitivo al conduttore. Il conduttore, specularmente, potrebbe invocare lo stesso meccanismo se è il locatore a non voler più procedere: un imprenditore che ha programmato l’avvio della propria attività in quell’immobile ha tutto l’interesse a ottenere l’esecuzione specifica. Esiste quindi una notevole simmetria di tutele, a conferma della solidità giuridica di questo tipo di accordo.
Anche la determinazione del danno da mancata stipulazione definitiva merita attenzione. La giurisprudenza adotta un criterio equitativo, valutando non solo il periodo medio necessario per reperire un nuovo conduttore, ma anche eventuali altre perdite connesse. È possibile che il futuro locatore rivendichi il costo della provvigione pagata all’agente immobiliare, rimasto vano per il mancato buon esito del contratto. Oppure, nel caso in cui il mercato immobiliare sia sceso, potrebbe ritenere che, se l’operazione si fosse conclusa in base all’accordo iniziale, avrebbe beneficiato di condizioni migliori di quelle che si troverà a ottenere in un mercato al ribasso. Non sempre tali pretese vengono accolte integralmente: la Cassazione, pur riconoscendo il diritto al risarcimento, sottolinea la necessità di un calcolo ragionevole e non puramente ipotetico. La circostanza che, in un secondo momento, l’immobile venga comunque locato a un canone ridotto è di solito considerata una semplice conseguenza delle condizioni di mercato, non un danno imputabile specificamente all’inadempimento della controparte. Pertanto, la misura standard delle sei mensilità può essere incrementata o ridotta a seconda delle concrete situazioni, ma rappresenta una direttiva di massima per chi intenda avviare una causa di risarcimento.
In questa cornice, si comprende come il preliminare di locazione non sia un semplice documento di impegno morale. Ha valore giuridico vincolante e consente di costruire una tutela piuttosto completa. Il locatore è più protetto di quanto non lo sarebbe nel caso di un semplice accordo verbale, che potrebbe difficilmente essere fatto valere in giudizio con successo. Il conduttore sa che, una volta firmato il preliminare, se adempirà correttamente alle sue obbligazioni, avrà il diritto di ottenere la locazione, anche se dovesse incontrare la resistenza del locatore. È però cruciale che la redazione del testo preliminare sia curata in ogni minimo dettaglio, evitando contraddizioni, lacune o clausole ambigue. Bisogna esprimere in termini chiari la volontà di obbligarsi a stipulare il futuro contratto di locazione, indicare la data entro cui ciò avverrà, specificare il canone e la durata e, se le parti lo ritengono necessario, inserire altre condizioni essenziali.
Talvolta, si aggiunge persino una bozza del contratto definitivo in allegato al preliminare, così che le parti possano vedere anticipatamente le clausole e non doverle negoziare ex novo in un secondo momento. Questa tecnica serve a limitare i rischi di controversia sui contenuti del contratto futuro, dal momento che, nel preliminare, si vuole stabilire già gran parte delle condizioni in modo non ambiguo. Nell’ipotesi in cui il locatore preferisca lasciare più ampio margine di trattativa, si può optare per un preliminare meno dettagliato, che definisca i punti fondamentali ma rinvii le trattative su aspetti secondari a una fase successiva. È però importante che i punti essenziali – come l’identificazione dell’immobile, la durata e il canone – siano determinati o determinabili, per evitare un vizio di nullità per indeterminatezza dell’oggetto del contratto.
Va inoltre precisato che non vi sono limiti temporali generali entro cui il preliminare debba essere seguito dal definitivo, salvo diversa pattuizione: le parti possono stabilire un termine più o meno lungo, coerente con le loro necessità. Se nulla è detto, la giurisprudenza ritiene che la conclusione del definitivo debba avvenire entro un periodo ragionevole, valutato caso per caso. Per evitare incertezze, conviene comunque indicare una data specifica o un criterio obiettivo (per esempio, “entro trenta giorni dal rilascio del certificato di abitabilità” o “entro novanta giorni dalla liberazione del precedente immobile”). Quando giunge il termine concordato, la parte interessata a ottenere la conclusione della locazione può intimare all’altra una diffida a adempiere, concedendo un breve ulteriore termine, decorsi i quali potrà agire giudizialmente se la controparte rimane inerte o espressamente inadempiente.
Sotto il profilo delle clausole di salvaguardia, alcune parti includono una condizione sospensiva o risolutiva, che subordina l’efficacia del preliminare a un evento incerto e futuro. In ambito locatizio, non è così frequente come nella compravendita, ma può accadere che la conclusione del definitivo sia subordinata, per esempio, all’ottenimento di un’autorizzazione amministrativa se il locale è destinato a un’attività commerciale specifica. Oppure, in caso di locazione abitativa, si può prevedere che l’efficacia del preliminare resti sospesa finché il locatore non abbia terminato determinati interventi di messa a norma dell’impianto elettrico o di rifacimento degli infissi. L’inserimento di tali condizioni permette di gestire con flessibilità la fase transitoria e di evitare che il conduttore si impegni in maniera irrevocabile su un immobile non ancora idoneo all’uso pattuito.
Dal punto di vista pratico, un consiglio spesso rivolto a chi intende sottoscrivere un preliminare di locazione è di non trascurare la verifica dell’affidabilità economica del promissario conduttore, soprattutto se l’accordo prevede la corresponsione di una caparra consistente. Allo stesso modo, il conduttore dovrebbe accertarsi che l’immobile sia libero da vincoli, ipoteche o pignoramenti che possano pregiudicarne l’uso. Anche se tali approfondimenti sono più consueti nelle compravendite, è bene non sottovalutarne l’utilità in ambito locatizio, perché un impegno a contrarre potrebbe comportare spese, caparre, tempi di attesa, e se il promissario conduttore si rivela insolvente o il proprietario non è in grado di mettere l’immobile a disposizione regolarmente, si potrebbe andare incontro a complessi contenziosi. L’intervento di un professionista, che sia un avvocato o un mediatore qualificato, costituisce una garanzia per la bontà dell’operazione preliminare.
Oltre a ciò, si deve ricordare che la durata effettiva del futuro contratto verrà regolamentata dalle norme speciali sulle locazioni (per esempio, l’articolo 2 della Legge 431/1998 prevede, per la locazione a uso abitativo a canone libero, una durata di 4 anni più rinnovo di 4), e che eventuali previsioni contrarie nel preliminare potrebbero risultare nulle o inefficaci se in contrasto con le disposizioni imperative. Di conseguenza, chi si impegna a un contratto a canone concordato 3+2, o a una formula transitoria, dovrà redigere il definitivo conformemente ai requisiti di legge per tale tipologia, altrimenti si espone al rischio che, a posteriori, l’accordo venga convertito in altra tipologia di locazione o divenga soggetto a correzioni forzate. Il preliminare serve come strumento di garanzia, ma non può derogarvi a disposizione di norme imperative in materia di locazioni, che prevalgono su qualunque patto scritto dalle parti.
Un aspetto complementare riguarda la sorte della caparra se, tra la stipula del preliminare e quella del contratto definitivo, le parti, per ragioni concordate, decidessero di non procedere con la locazione. Se il recesso fosse consensuale, è prassi che il proprietario riconsegni la caparra al conduttore, salvo diverso accordo che preveda il pagamento di un’indennità per i costi sostenuti fino a quel punto. Se invece non si trova un accordo ed emerge un chiaro inadempimento di uno dei due, valgono le regole su caparra confirmatoria e caparra penitenziale. L’inadempiente, in tal caso, può perdere la somma versata (se conduttore) o doverne restituire il doppio (se locatore). Nel caso in cui la caparra fosse di natura penitenziale, lo scioglimento dal vincolo deriverebbe dalla facoltà di recesso e implicherebbe l’applicazione della sanzione pecuniaria corrispondente. È sempre raccomandabile, quindi, stabilire in modo chiaro la natura della caparra, per evitare interpretazioni contrastanti successivamente.
La struttura del preliminare di locazione, che a un occhio inesperto può apparire come un mero foglio di accordo, assume un rilievo cruciale quando si verifichino contenziosi o incomprensioni. Tanto più il testo è dettagliato e conforme alle previsioni legali, tanto minori sono le possibilità che una delle parti agisca in modo arbitrario o che il giudice, in caso di lite, non ritrovi gli elementi indispensabili per l’accoglimento di una domanda di esecuzione specifica o di risoluzione contrattuale. L’esperienza forense dimostra che gran parte delle controversie potrebbero essere evitate con una redazione attenta di questo atto. Sottoscrivere un preliminare in modo frettoloso o confuso rischia di alimentare fraintendimenti, specialmente in merito ai tempi della consegna dell’immobile e all’esatto importo del canone.
La forte tutela garantita dalla legge nei confronti delle locazioni, unita alla possibilità di ricorrere all’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, rende chiaro il valore effettivo del preliminare, che non deve essere relegato a strumento “minore” rispetto al preliminare di compravendita. È vero che la compravendita immobiliare impegna somme e interessi maggiori, e che i preliminari di vendita sono molto diffusi, ma il meccanismo giuridico non differisce in modo sostanziale nel caso di un futuro contratto di locazione. Si può dunque affermare che il preliminare di locazione costituisce un contratto autonomo, con una sua dignità giuridica, che impegna le parti in modo vincolante e suscettibile di tutela in sede giudiziaria. In questo senso, svolge una funzione programmatica, impedendo cambi di volontà arbitrari e tutelando l’interesse di entrambe le parti ad avere certezza dell’operazione.
Sul piano della durata del vincolo preliminare e del suo eventuale collegamento con altre pattuizioni, le parti potrebbero anche prevedere clausole di prelazione o di opzione, se l’immobile, ad esempio, è offerto in locazione con possibilità di successiva trasformazione del rapporto in vendita. Una volta inserite in modo chiaro, queste clausole concorrono a rendere il preliminare uno strumento di pianificazione contrattuale molto sofisticato. In definitiva, non esiste un limite intrinseco a ciò che il preliminare può regolare, purché non si arrivi ad attribuire immediatamente il godimento dell’immobile al conduttore (il quale, come si ripete, non deve ricevere le chiavi prima del definitivo) o a travalicare i confini delle norme imperative. A maggior ragione, va tenuto presente che, quando si parla di locazioni ad uso abitativo o ad uso diverso dall’abitazione, esistono disposizioni specifiche, in particolare relative a canoni e durate, che non possono essere eluse.
L’accordo preliminare si presta perciò a essere usato in diverse situazioni pratiche: proprietari che vogliano concludere lavori di ristrutturazione e intanto bloccare un inquilino interessato, conduttori che abbiano bisogno di coordinare la fine di un contratto di locazione precedente con l’inizio di uno nuovo, casi in cui occorra attendere la concessione di un mutuo o di un finanziamento per poter assicurare il pagamento regolare del canone. In tutte queste circostanze, il preliminare di locazione fornisce un quadro di garanzie e impegni reciproci, evitando di lasciare le parti in uno stato di incertezza. L’importante è che l’atto sia stipulato con la necessaria consapevolezza, senza scorciatoie, e che la distinzione tra caparra confirmatoria o penitenziale e la futura cauzione sia compresa correttamente. Occorre, infine, ricordare che la clausola di recesso può essere introdotta solo nelle forme previste dalla legge e non può violare norme di ordine pubblico contrattuale.
La sintesi del funzionamento del preliminare di locazione è quindi riconducibile ad alcuni snodi fondamentali: la forma scritta e la necessità di riportare gli elementi essenziali del futuro contratto di locazione, la possibilità di inserire una caparra a garanzia dell’impegno assunto o a corrispettivo di un eventuale recesso, la facoltà di agire in giudizio per chiedere l’esecuzione forzata o la risoluzione per inadempimento, la legittimità di richiedere il risarcimento dei danni in caso di mancata stipula del definitivo. Questo strumento giuridico offre certezze che un’intesa verbale non è in grado di garantire, e riduce i margini di conflitto, purché le pattuizioni siano formulate con chiarezza. La consapevolezza di tali aspetti è essenziale sia per i proprietari, che possono così tutelare il proprio immobile e assicurarsi un conduttore affidabile, sia per i conduttori, che evitano il rischio di un cambiamento unilaterale di programma da parte del proprietario.
Fac Simile Contratto Preliminare di Locazione Word
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto preliminare di locazione in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
Fac Simile Contratto Preliminare di Locazione PDF
Di seguito viene proposto un fac simile contratto preliminare di locazione PDF.
