In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto di comodato d’uso gratuito locale commerciale e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Caratteristiche Contratto di Comodato d’Uso Gratuito Locale Commerciale
Il contratto di comodato d’uso relativo a un locale commerciale rappresenta una soluzione giuridica di grande utilità nell’ambito dei rapporti tra imprese, tra imprese e soggetti privati, oltre che all’interno della stessa organizzazione aziendale. In virtù di questo strumento, il comodante consegna a un’altra parte, detta comodatario, un bene immobile per fare in modo che questi se ne serva per un determinato scopo, con l’obbligo di restituirlo alla scadenza stabilita o quando il comodante ne faccia richiesta, in conformità a quanto previsto dalle norme del Codice Civile che disciplinano il comodato, in particolare gli articoli che vanno dal 1803 in poi. Il contratto di comodato si distingue essenzialmente per la sua gratuità: è infatti caratterizzato dalla mancanza di un corrispettivo in denaro a carico del comodatario, il quale gode di un vantaggio concreto nell’utilizzare il bene senza dover pagare un canone, ma si assume una serie di obblighi di custodia, conservazione e corretto impiego del bene, nonché gli oneri specifici che le parti possono aver previsto all’interno del negozio giuridico.
Nell’ambito commerciale, l’assenza di un corrispettivo non deve trarre in inganno, perché la concessione gratuita di un locale, o di altre risorse strumentali, può celare vantaggi indiretti per il comodante. Tale soggetto, infatti, può ottenere benefici fiscali o ricavare un’utilità economica riflessa dal fatto che la controparte svolga con maggiore efficienza o rapidità un’attività produttiva o di distribuzione, per esempio assemblando prodotti del comodante stesso o offrendo un servizio che va ad alimentare un interesse comune. Da ciò emerge l’ampia applicazione del contratto di comodato nel mondo imprenditoriale, dove capita sovente che un’azienda conceda a un’altra l’utilizzo gratuito di macchinari, impianti e persino veicoli aziendali. Allo stesso modo, il datore di lavoro può concedere in comodato un’automobile al dipendente perché questi la utilizzi per fini aziendali, mantenendo comunque integra la natura reale e gratuita del contratto.
Per comprendere i contorni giuridici e pratici del comodato di un locale commerciale, è opportuno partire dalla nozione generale. Il codice civile, all’articolo 1803, definisce il comodato come il contratto col quale una parte (il comodante) consegna all’altra (il comodatario) un bene mobile o immobile, affinché quest’ultima se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Tale obbligo di restituzione è correlato alla natura reale del contratto, che si perfeziona con la consegna materiale del bene. Perché esista un vero e proprio comodato, occorre dunque che la consegna sia effettiva, nonché che manchi qualsiasi forma di pagamento di un canone a carico del comodatario, se non quelli eventualmente qualificabili come spese vive o oneri simbolici che non snaturano la gratuità del rapporto. La gratuità costituisce l’elemento caratterizzante di questa figura, differenziandola da altre forme di godimento che implicano oneri economici (come la locazione). La ratio dell’assenza di un corrispettivo risiede spesso in un rapporto di fiducia e in una vantaggiosa sinergia tra le parti. In molti casi, il comodante è proprietario dell’immobile o ne detiene un diritto reale paragonabile (usufruttuario, enfiteuta), oppure gode di un diritto di godimento tale da consentirgli la messa a disposizione del bene a titolo gratuito, eventualmente previa autorizzazione del proprietario o di chi ha il potere di disporre del bene. Questa disponibilità del bene senza fini di lucro differenzia nettamente il comodato dal contratto di locazione, nel quale è imprescindibile la presenza di un canone da pagare e dove il conduttore gode di tutele diverse e di una disciplina specifica. Il comodato rimane un negozio dominato dall’interesse del comodante, il quale, seppur senza lucrare un corrispettivo, si riserva la facoltà di riottenere il bene al termine stabilito o, in alcune ipotesi, anche prima, quando ciò sia reso necessario da un bisogno urgente e imprevisto ai sensi delle norme codicistiche (in particolare l’articolo 1809 per il comodato a tempo determinato e l’articolo 1810 per quello a tempo indeterminato).
Nel caso di un locale commerciale, il carattere strumentale dell’operazione risalta in misura ancora maggiore. L’impresa che concede in comodato l’immobile, talvolta, ha come fine il consolidamento di una collaborazione continuativa con un’altra azienda. È frequente, per esempio, che una società metta a disposizione locali destinati a ospitare macchinari necessari alla produzione di determinati beni, che verranno poi commercializzati dallo stesso comodante o da un suo partner commerciale. Oppure, si può verificare la situazione in cui il proprietario di un locale commerciale, invece di stipulare un contratto di locazione onerosa, preferisca concedere l’uso gratuito a un’altra impresa in cambio di un vantaggio indiretto. Questa ipotesi si rileva, per esempio, quando si vuole garantire la presenza di un servizio di assistenza o un punto di ritiro merce nei pressi di un esercizio principale, senza che il soggetto concessionario debba sopportare un canone e possa così mantenere prezzi competitivi o un servizio di elevata qualità. In tali evenienze, si parla spesso di comodato modale, quando, pur conservando la gratuità come tratto fondante, si inserisce una clausola che obbliga il comodatario a un onere specifico, come la manutenzione straordinaria o il pagamento di spese di conservazione o di importo modico.
Le caratteristiche essenziali del comodato trovano la loro fonte normativa principale nell’articolo 1803 e seguenti del Codice Civile. In via generale, l’articolo 1803 inquadra il contratto come essenzialmente gratuito e reale. L’articolo 1804 individua gli obblighi del comodatario, sottolineando il dovere di custodire e conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia, così come il divieto di concedere il godimento della cosa a terzi senza il consenso del comodante, salvo che dal contratto non risulti diversamente. Questa norma riveste una notevole importanza nel comodato di un locale commerciale, dato che spesso il comodatario può aver bisogno di sub-concedere parte dell’immobile per ragioni collegate alla propria attività. Tuttavia, perché tale facoltà sia lecita, occorre un’esplicita autorizzazione da parte del comodante, inserita preferibilmente in modo chiaro all’interno del contratto scritto, al fine di evitare interpretazioni fuorvianti o insorte controversie nel corso del rapporto.
Nella prassi commerciale, la forma scritta del contratto di comodato è consigliata, anche se non è imposta a pena di nullità. Sul piano civilistico, infatti, il comodato è a forma libera, potendosi perfezionare anche verbalmente, purché vi sia la consegna del bene. Tuttavia, soprattutto quando ha a oggetto immobili, come nel caso di un locale commerciale, o beni mobili di valore elevato, la forma scritta assume utilità ai fini probatori e, per gli immobili, può diventare rilevante sotto il profilo fiscale. La registrazione del contratto di comodato immobiliare presso l’Agenzia delle Entrate costituisce un adempimento obbligatorio in caso d’uso o, comunque, se redatto in forma scritta, affinché il negozio sia opponibile a terzi e affinché, in sede di eventuale contenzioso, risulti più agevole dimostrare i termini dell’accordo. La mancata registrazione, quando il contratto scritto viene esibito in una sede che comporta l’obbligo di registrazione, comporta il versamento dell’imposta e delle sanzioni previste dalla normativa tributaria. Il costo della registrazione, di regola, è fisso (in misura di imposta di registro pari a 200 euro), ma resta opportuno verificare eventuali modifiche legislative. Inoltre, nel caso in cui si stipuli un comodato di durata ultranovennale, la forma scritta è pressoché necessaria per tutelare il comodatario dall’opponibilità ai terzi acquirenti, qualora il comodante decidesse di vendere l’immobile. È altresì opportuno che le parti, all’inizio del rapporto, redigano un apposito verbale di consegna del locale, descrivendo lo stato di conservazione e segnalando eventuali vizi o difetti noti.
Una questione spesso rilevante è quella dei vizi della cosa. Gli articoli 1812 e 1813 del Codice Civile, pur non disciplinando espressamente la responsabilità per vizi, si collegano alla responsabilità generale del comodante e alla possibilità di richiedere un risarcimento quando i vizi occulti del bene comportino un danno per il comodatario. In linea di massima, il comodante è tenuto a rispondere se conosceva i vizi e non li ha dichiarati, a meno che non si tratti di difetti di uso comune o facilmente individuabili dal comodatario con l’ordinaria diligenza. In tale prospettiva, nel comodato di un locale commerciale, è consigliabile che il comodante dichiari esplicitamente le condizioni dell’immobile e la sua idoneità a un determinato uso commerciale, menzionando eventuali difetti strutturali noti o criticità impiantistiche. Questa precauzione tutela entrambe le parti, giacché il comodatario eviterà di dover sostenere successivamente oneri non previsti per la messa a norma del locale, mentre il comodante si sottrarrà a possibili contestazioni sulla responsabilità per danni da vizi taciuti.
Al fine di garantire che la gratuità non risulti travolta da compensi celati, è essenziale che le somme eventualmente corrisposte dal comodatario non superino la soglia di una modica partecipazione alle spese o di un rimborso spese simbolico. Se tali somme fossero equiparabili al canone di locazione di mercato, il giudice o l’autorità competente potrebbe riqualificare il contratto come locazione, con le conseguenze che ne derivano sotto il profilo civilistico, fiscale e, in caso di rapporti con terzi, persino giuslavoristico (per esempio, si pensi all’uso di un locale commerciale per finalità che richiedono l’applicazione del regime locatizio previsto dalla legge 392/78, se dovesse emergere che vi è un corrispettivo effettivo). Rimane, tuttavia, possibile configurare il cosiddetto comodato modale, nel quale è presente un “modus”, cioè un onere specifico in capo al comodatario, purché esso sia di natura accessoria e non vada a snaturare il carattere di gratuità. Tale onere può consistere, per esempio, nella manutenzione straordinaria dell’immobile, nell’adeguamento alle normative antisismiche o antincendio, oppure nella custodia e tutela del locale. L’importante è che non si produca un arricchimento diretto e sproporzionato a favore del comodante, poiché in tale evenienza si rischierebbe lo stravolgimento della causa gratuita del comodato.
L’esecuzione del contratto comporta una serie di conseguenze degne di attenzione. Il comodatario deve utilizzare il locale commerciale esclusivamente per l’uso pattuito e, in ogni caso, con la diligenza del buon padre di famiglia, senza modificarne la destinazione o arrecare danni all’immobile. Se l’accordo prevede che il locale sia adibito a una determinata attività (per esempio lo stoccaggio di merci, l’allestimento di un’officina o la vendita al dettaglio di certi beni), il comodatario non può mutare tale destinazione senza un consenso del comodante, a meno che non si tratti di una variante strettamente collegata e implicitamente accettata dallo stesso comodante. Qualora il comodatario non rispetti l’uso convenuto o non adempia agli obblighi di conservazione, il comodante può agire per la risoluzione del contratto e richiedere il risarcimento dei danni. Inoltre, il comodatario non può concedere il bene a terzi, se non nei limiti e con le modalità concordate. Da ciò consegue l’illegittimità di un eventuale subcomodato o di una sublocazione non autorizzata, che si rivelerebbe contraria all’articolo 1804, comma 2, del Codice Civile.
La durata del contratto riveste particolare rilievo quando si parla di comodato di locali commerciali. Il Codice Civile, all’articolo 1810, stabilisce che se non è stato convenuto un termine e se non risulta un uso determinato dalla natura stessa della cosa, il comodante può esigere la restituzione del bene in qualsiasi momento. In tal caso, si parla di comodato precario o comodato a tempo indeterminato. Ciò significa che il comodatario non gode di un diritto soggettivo a rimanere nel possesso dell’immobile sino a che, a titolo di esempio, l’attività commerciale non sia terminata, ma è esposto alla volontà del comodante, che può richiedere indietro il locale senza un preavviso specifico e senza dover motivare particolari ragioni. Questo aspetto, in un contesto imprenditoriale, è delicato, poiché chi organizza un’attività commerciale all’interno di un locale può aver bisogno di stabilità, anche per effettuare investimenti in ristrutturazioni o per avviare una programmazione di lungo periodo. Proprio per tale ragione, spesso le parti preferiscono stipulare un comodato a termine, individuando una scadenza fissa (per esempio tre anni, cinque anni o altro periodo), oppure legando la durata a un evento certo (la conclusione di specifici lavori, l’ultimazione di un progetto o il completamento di una fornitura). In questi casi si rientra nella disciplina dell’articolo 1809, che prevede l’obbligo di restituire la cosa alla scadenza del termine o quando il comodante abbia un urgente e imprevisto bisogno. Il bisogno sopravvenuto va provato dal comodante e dev’essere reale, non simulato. Nei rapporti commerciali, questa clausola è spesso oggetto di grande attenzione, perché la richiesta anticipata di restituzione del locale potrebbe comportare danni significativi per l’attività del comodatario. Pertanto, le parti preferiscono regolamentare con precisione le ipotesi di restituzione anticipata, inserendo per esempio penali o ristori economici qualora il comodante revochi il comodato senza un motivo sufficientemente grave o urgente.
Un ulteriore aspetto è la responsabilità per i danni subiti dal comodatario o da terzi a causa del bene. Secondo gli orientamenti giurisprudenziali, il comodante risponde dei difetti occulti del bene che conosceva e non ha dichiarato, mentre non risponde dei danni cagionati da difetti che non poteva conoscere con l’ordinaria diligenza. Inoltre, il comodatario è responsabile per l’uso non conforme alla natura o alla destinazione del locale, nonché per la mancata osservanza di obblighi di custodia e di manutenzione ordinaria, incluso il ripristino di eventuali deterioramenti dovuti a uso improprio. Se il bene perisce per caso fortuito, il comodante non può pretendere il risarcimento, a meno che non sia stata effettuata una stima del bene all’atto della conclusione del contratto e non ricorra la fattispecie di cui all’articolo 1805, la quale richiede che il comodatario, in tal caso, risponda del perimento anche se dovuto a causa a lui non imputabile. Tuttavia, tale responsabilità aggravata sussiste solo se c’è un’espressa pattuizione o se la stima del bene è stata formalizzata nel contratto.
Nella prassi aziendale, il comodato di locale commerciale viene sovente affiancato da ulteriori contratti principali o da pattuizioni accessorie. Si pensi al caso in cui un’impresa stipuli un appalto con un’altra azienda per la produzione di determinati beni e, al tempo stesso, conceda in comodato un capannone industriale o un’area attrezzata in cui l’appaltatore possa svolgere le lavorazioni necessarie. In questo contesto, il comodato del locale rappresenta una componente funzionale alla corretta esecuzione dell’appalto, tanto che, se dovesse cessare l’accordo principale, verosimilmente verrebbe meno anche la concessione in comodato. In situazioni del genere, si può parlare di contratti collegati o misti, nei quali i reciproci obblighi delle parti devono essere letti in modo integrato. È consigliabile, infatti, redigere un unico testo contrattuale, oppure due testi distinti ma richiamati reciprocamente, specificando la sorte dei singoli negozi giuridici e le modalità di restituzione del locale una volta conclusa la fase di produzione o di servizio per cui era stato concesso. Ciò evita incertezze e controversie su questioni basilari, come il momento esatto in cui scatta l’obbligo di riconsegna o gli eventuali costi di smantellamento delle attrezzature.
Quanto alla redazione pratica del contratto di comodato del locale commerciale, in un’ottica di prevenzione e chiarezza, può essere opportuno inserire clausole riguardanti: l’oggetto del comodato, con una precisa descrizione del locale e, se possibile, l’allegazione di planimetrie o di documentazione catastale; la destinazione commerciale specifica, che delimiti con chiarezza l’attività consentita; la durata del rapporto, indicando il termine preciso oppure la condizione che ne regola la cessazione, nonché l’eventuale rinnovo automatico; il regime dei costi e delle spese, distinguendo tra manutenzione ordinaria e straordinaria, con un’esplicita pattuizione su chi debba farsi carico delle stesse; l’eventuale presenza di un modus, ossia la clausola “modale” che imponga al comodatario un onere particolare, come la ristrutturazione o l’adeguamento normativo del locale; il divieto o il consenso di subcomodato e sublocazione, in conformità a quanto previsto dal Codice Civile; le conseguenze per inadempimento, quali penali, risoluzione e risarcimento danni; la regolamentazione delle controversie, con l’eventuale scelta di mediazione, arbitrato o foro competente. L’inserimento di tali clausole, sebbene non obbligatorio, costituisce una pratica comune nell’ambito dei rapporti commerciali, dove la certezza e la stabilità dei patti rivestono un peso fondamentale.
La disciplina fiscale del comodato di locali commerciali esige un breve cenno. La legge prevede che, se il comodato è stipulato in forma scritta, occorre procedere alla registrazione, con il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa. Qualora il comodato non sia verbalizzato per iscritto, e non si presenti la necessità di fornire prova scritta in sede ufficiale, potrebbe non sorgere l’obbligo immediato di registrazione. Tuttavia, qualora il comodato verbale fosse fatto valere in giudizio o presso un ufficio pubblico, l’imposta diventerebbe dovuta. Inoltre, dal punto di vista delle imposte sul reddito, l’immobile concesso in comodato non produce un reddito locativo in capo al comodante, proprio perché il rapporto è a titolo gratuito. In taluni casi, possono emergere benefici fiscali legati, per esempio, alla deducibilità di spese o all’assenza di determinati tributi, ma si tratta di valutazioni da compiere caso per caso, anche in ragione dell’eventuale necessità di un inquadramento del contratto nel più vasto contesto di rapporti tra le parti.
Un ulteriore aspetto molto pratico riguarda il tema della restituzione del locale. Al termine convenuto, o al sopravvenire di un bisogno urgente del comodante, il comodatario è tenuto a riconsegnare il locale nel medesimo stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento d’uso. Occorre ricordare che, se il comodatario ha eseguito miglioramenti o addizioni sul locale senza il consenso del comodante, non ha diritto a un indennizzo, se non nei limiti dell’articolo 1593 del Codice Civile, che per analogia può essere richiamato in casi dubbi. In ogni caso, la restituzione dovrebbe essere accompagnata da un verbale di rilascio, in cui si attesti lo stato del bene e si eviti, così, l’insorgere di contestazioni future. Qualora il comodatario rifiuti la riconsegna, il comodante potrà agire in via giudiziale per ottenere la restituzione, con la possibilità di chiedere un risarcimento per il periodo di occupazione abusiva successivo alla scadenza, a maggior ragione se tale situazione abbia impedito al comodante di utilizzare l’immobile per scopi urgenti o di concederlo a terzi.
Talvolta, nel comodato di un locale commerciale, ci si imbatte in questioni che riguardano la responsabilità del comodatario nei confronti di terzi che frequentano il locale. Basti pensare ai clienti o ai fornitori che accedono all’area commerciale. In linea di principio, se l’infortunio o il danno a terzi deriva da un difetto strutturale o da vizi dell’immobile non noti al comodatario ma conosciuti (o conoscibili) dal comodante, quest’ultimo potrebbe essere chiamato a rispondere. Se invece il danno nasce da una cattiva gestione o da un’omessa manutenzione ordinaria da parte di chi occupa l’immobile, la responsabilità si sposterà sul comodatario. È quindi fondamentale che, in sede di definizione contrattuale, vengano stabiliti i limiti di manutenzione e i relativi obblighi delle parti, così come adeguate coperture assicurative, in modo da minimizzare i rischi di contenzioso o di aggravi economici inaspettati.
Un aspetto peculiare, che merita un breve approfondimento, riguarda il contratto di comodato stipulato tra società che fanno parte di un medesimo gruppo o che intrattengono rapporti di partecipazione societaria. In tali situazioni, la gratuità può apparire come una sorta di coordinamento interno delle risorse, dove la società comodante mette a disposizione dell’altra un locale commerciale che favorisce la produttività complessiva del gruppo. Anche in questo caso, la disciplina di riferimento resta quella codicistica, ma è possibile che l’amministrazione finanziaria verifichi l’effettiva gratuità e la ragionevolezza dell’operazione, al fine di escludere fenomeni elusivi o situazioni di abuso del diritto. Se la società comodataria non corrisponde canoni, ma di fatto produce utili per la comodante o vi sono movimentazioni finanziarie indirette, può scattare una rivalutazione fiscale dei rapporti che porti alla contestazione di un canone figurativo. Per evitare tali inconvenienti, le parti dovrebbero documentare adeguatamente le ragioni economico-aziendali del comodato, dimostrando che l’operazione è effettivamente funzionale all’assetto organizzativo e non un meccanismo di elusione.
Nel momento in cui sorge una lite inerente al comodato di un locale commerciale, le parti sono obbligate a esperire il tentativo di mediazione, poiché, in forza del D.Lgs. 28/2010, le controversie in materia di contratti di comodato rientrano fra quelle per cui è prevista la mediazione come condizione di procedibilità. Ciò significa che, prima di intentare una causa civile, le parti dovranno rivolgersi a un organismo di mediazione per cercare una soluzione amichevole. Solo qualora il tentativo non abbia successo, si potrà agire in giudizio. Nel contesto commerciale, questa procedura può offrire un’occasione per trovare soluzioni concordate, utili a preservare rapporti di collaborazione futuri e a limitare tempi e costi della causa.
Fac Simile Contratto di Comodato d’Uso Gratuito di Locale Commerciale Word
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto di comodato d’uso gratuito locale commerciale in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
Fac Simile Contratto di Comodato d’Uso Gratuito di Locale Commerciale PDF
Di seguito viene proposto un fac simile contratto di comodato d’uso locale commerciale PDF.
