In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto affitto posto barca tra privati e mettiamo a disposizione un fac simile contratto affitto posto barca tra privati.
Caratteristiche del Contratto Affitto Posto Barca tra Privati
L’acquisizione di un posto barca, inteso come spazio di ormeggio collocato in un’area demaniale marittima, rappresenta un’operazione delicata che richiede la comprensione delle relative implicazioni giuridiche. La diffusa crescita dell’interesse per il diporto nautico e il conseguente aumento delle imbarcazioni circolanti hanno reso il contratto di affitto del posto barca un tema di primaria importanza, poiché coinvolge i principi cardine in materia di demanio marittimo, l’analisi della normativa di riferimento e la disciplina del rapporto con l’Amministrazione pubblica. Il primo passo per orientarsi in questo settore consiste nell’inquadrare correttamente la natura dei beni su cui si costituiscono i diritti: secondo l’articolo 822 del codice civile, appartengono al demanio marittimo il lido, la spiaggia, i porti, le rade, le lagune, le foci dei fiumi che sboccano in mare e i bacini di acqua salmastra che durante l’anno comunicano liberamente con il mare, nonché i canali utilizzabili per usi pubblici marittimi. A questo si aggiunge la disposizione dell’articolo 823 del codice civile, secondo cui i beni demaniali sono inalienabili e non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi se non nei modi e nei limiti stabiliti dalle leggi che li riguardano. Ne deriva che, rientrando i posti barca in queste aree demaniali, qualsiasi utilizzazione in via esclusiva da parte di un soggetto privato esige il rispetto di procedure amministrative volte a garantire la compatibilità di tale uso con l’interesse generale alla fruizione collettiva.
La natura demaniale dei bacini portuali e, più in generale, degli specchi acquei adibiti all’ormeggio costituisce il presupposto per comprendere le limitazioni e i vincoli che si applicano ai soggetti che desiderino fruire di un posto barca in maniera prolungata. Il demanio marittimo, infatti, è di per sé destinato alla realizzazione di interessi collettivi, e solo la presenza di uno specifico titolo amministrativo, la concessione demaniale, può legittimare l’attribuzione di un godimento esclusivo a favore di una persona fisica o giuridica. L’utilizzazione privata si realizza dunque sulla base di un atto autoritativo che, da un lato, garantisce al concessionario la possibilità di impiegare il bene per finalità economiche o turistiche, dall’altro vincola lo stesso concessionario a conservare la destinazione primaria del demanio all’uso pubblico e a rispettare una serie di condizioni e obblighi imposti dall’Amministrazione concedente.
L’impossibilità di vantare una piena ed esclusiva proprietà sullo specchio d’acqua destinato all’ormeggio si lega intrinsecamente al regime di inalienabilità dei beni demaniali. Mentre la proprietà privata comporta lo ius utendi et abutendi, che si estende fino all’estrema facoltà di disfarsi del bene (nei limiti di legge), il regime demaniale implica che lo Stato non possa perdere la titolarità di tali beni e che l’uso esclusivo da parte di un terzo resti, per definizione, eccezionale e limitato nel tempo. Proprio per questo motivo, quando un soggetto privato intende “acquistare” un posto barca, in realtà non può mai ottenere un diritto di ampiezza maggiore rispetto a quello di cui il concessionario originario è titolare. La situazione tipica è quella in cui una società o un operatore ottiene dalla Pubblica Amministrazione la concessione di un’area demaniale per la realizzazione e la gestione di un porto turistico. Tale operatore esegue opere di bonifica e di costruzione per rendere l’approdo funzionale alla sosta delle imbarcazioni, poi fraziona idealmente lo specchio acqueo in più spazi, ciascuno destinato a ospitare una singola unità da diporto. A questo punto, l’impresa concessionaria può decidere di trasferire a terzi il godimento di tali singoli posti, ricorrendo a negozi di diritto privato che non sempre sono riconducibili a un’unica figura contrattuale tipizzata dal codice civile.
L’atto costitutivo del rapporto tra concessionario e terzo acquirente viene generalmente definito contratto di ormeggio, anche se tale denominazione non corrisponde a un preciso schema normativamente regolato. La Corte di Cassazione si è trovata più volte a dover qualificare questo genere di pattuizioni, riscontrando la coesistenza di diverse possibili configurazioni giuridiche. L’orientamento prevalente distingue infatti fra la cessione totale o parziale della posizione del concessionario nei confronti dell’Amministrazione e la mera attribuzione al terzo di un diritto personale di godimento, limitato all’utilizzo dello specchio acqueo e delle eventuali strutture portuali di supporto. Se il concessionario intende sostituire un altro soggetto nella sua posizione globale, ossia trasferire l’insieme dei diritti e degli obblighi di concessione, diventa necessario ottenere l’autorizzazione preventiva dall’autorità competente, in base all’articolo 46 del Codice della Navigazione. In quel caso, di fatto si configura una sub-concessione, poiché l’originario titolare non trattiene alcun potere di godimento esclusivo. Questa ipotesi si discosta, tuttavia, dalle fattispecie più comuni in cui il concessionario conserva la propria posizione amministrativa e si limita a cedere a terzi la disponibilità di alcuni spazi d’ormeggio o di parti della struttura portuale.
La giurisprudenza, con riferimento alle ipotesi in cui non venga ceduta la concessione ma soltanto il godimento di porzioni demaniali, parla di “contratto di ormeggio” come di un contratto atipico. All’interno di questo schema, infatti, confluiscono elementi riconducibili all’appalto di servizi, al deposito, alla locazione e ad altre figure tipiche. L’indagine volta a stabilire la natura precisa del rapporto dipende dal contenuto concreto degli obblighi contrattuali. Se si privilegia l’aspetto della custodia e della restituzione dell’unità da diporto, la figura si avvicina a quella del deposito. Se, invece, l’accento cade sulla mera messa a disposizione dell’ormeggio, ossia di un tratto di specchio acqueo, senza un impegno specifico di vigilanza, ci si avvicina alla locazione, benché adattata al contesto marittimo. La Cassazione ha anche riconosciuto che in alcuni casi si configura un contratto misto, poiché le parti convengono prestazioni riconducibili a più schemi tipici, come l’erogazione di acqua ed energia elettrica, la pulizia, il servizio di sicurezza e la manutenzione. A complicare ulteriormente il quadro contribuiscono i rapporti tra la volontà del concessionario e il regolare decorso degli effetti della concessione amministrativa. L’autorità pubblica, infatti, non è parte del rapporto privatistico fra il concessionario e il suo avente causa, né è tenuta a rispettare le posizioni che quest’ultimo ha costituito. Ciò significa che l’eventuale scadenza o revoca della concessione demaniale comporta l’automatica estinzione di ogni sub-rapporto costituito in favore di terzi, benché espressamente pattuito fra le parti. Il soggetto che “acquista” un posto barca in base a un contratto di ormeggio, insomma, deve sempre considerare il rischio che la concessione amministrativa non venga rinnovata o venga revocata per motivi d’interesse pubblico.
Sul piano formale, la maggioranza dei negozi di trasferimento del diritto di ormeggio viene redatta mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata. In alcune realtà, specialmente nelle Marine gestite da società costituite in forma di società per azioni, l’utilizzo di un posto barca può invece essere incorporato in un certificato azionario. In queste situazioni, l’acquirente acquisisce determinate quote societarie e, divenendo socio, matura anche il diritto di fruire dell’ormeggio secondo le condizioni stabilite nel regolamento interno della società. Ne deriva che la vicenda circolatoria non si esaurisce in un tradizionale contratto di compravendita immobiliare, bensì presuppone il rispetto delle formalità proprie del trasferimento di azioni e il subentro in un complesso di obblighi relativi all’uso del bene demaniale. È opportuno sottolineare che, pur parlando comunemente di “acquisto” di un posto barca, non ci si riferisce alla piena proprietà di una frazione del mare o del porto, ma a un diritto di utilizzazione temporanea, necessariamente condizionato alla durata e ai vincoli della concessione rilasciata all’impresa titolare del marina.
Dal punto di vista dell’interessato all’acquisto, assume fondamentale rilievo la verifica del titolo amministrativo in base al quale il concessionario dispone dell’area. È fondamentale controllare la scadenza naturale della concessione, le eventuali clausole che ne consentano la proroga o il rinnovo, le cause di decadenza o revoca e gli obblighi a cui il concessionario è tenuto, affinché l’esercizio del diritto di ormeggio non venga vanificato da un intervento successivo dell’autorità. Allo stesso modo, è importante comprendere l’esatto contenuto delle prestazioni cui si impegna la parte concedente il godimento del posto barca: se sono inclusi servizi come la vigilanza notturna, la manutenzione dello specchio acqueo, la fornitura di acqua ed elettricità, il servizio antincendio, i parcheggi per le auto dei diportisti. Tutti questi elementi determinano la qualità del rapporto e, al contempo, incidono sulla responsabilità del concessionario in caso di danno al natante ormeggiato.
La trattativa relativa al “contratto di affitto del posto barca”, dunque, non può prescindere da un’analisi scrupolosa delle carte concessorie e del regime demaniale che la legge predispone a tutela dell’interesse pubblico. Per questa ragione, è sempre consigliato ricorrere alla consulenza di un professionista esperto, spesso un Notaio, che verifichi la correttezza del trasferimento, controlli i poteri di chi dispone e accerti che la circolazione del diritto avvenga in forme consentite dall’ordinamento. In molti casi, l’atto di cessione del posto barca viene stipulato in forma pubblica o per scrittura privata autenticata con l’esplicita menzione della provenienza demaniale del bene e dell’esistenza di una concessione, della durata di quest’ultima e delle condizioni di uso. Quando la formula prescelta è quella della cessione di azioni legate al diritto d’ormeggio, la girata del titolo azionario richiede l’intervento del Notaio per l’autentica, con l’inserimento nel libro soci del nominativo dell’acquirente. In questo caso si diventa soci della società di gestione della Marina, assumendo anche tutte le prerogative e responsabilità connesse a tale posizione. È essenziale, pertanto, consultare attentamente i documenti statutari e i regolamenti interni che disciplinano la fruizione dei posti barca da parte dei soci.
Gli operatori del settore sanno bene che la struttura giuridica del contratto di ormeggio è spesso più complessa di quanto possa apparire a un esame superficiale. L’assenza di una cornice normativa unitaria dedicata specificamente all’affitto di posti barca favorisce, da un lato, la flessibilità contrattuale e, dall’altro, aumenta il rischio di contenzioso. La variabile più insidiosa riguarda proprio la durata effettiva del diritto, che il terzo acquirente non può opporre alla Pubblica Amministrazione oltre i limiti fissati dalla concessione originaria. La scadenza naturale della concessione, la mancata proroga, l’annullamento d’ufficio o la revoca per sopravvenuti motivi di pubblico interesse costituiscono situazioni che, sebbene non dipendano dalla volontà delle parti del contratto di ormeggio, ne determinano inevitabilmente la caducazione.
In definitiva, il soggetto interessato a godere di uno spazio in banchina per la propria barca deve tenere ben presente che il demanio marittimo non può essere oggetto di una proprietà privata in senso pieno. Qualunque forma di godimento esclusivo di un posto barca, quindi, ha sempre un carattere “derivato” e dipende direttamente o indirettamente dalla concessione amministrativa rilasciata al concessionario principale. L’atto con il quale ci si assicura questo diritto può assumere forme diverse, che vanno dalla sub concessione al contratto atipico di ormeggio, dalla locazione di strutture e specchi acquei al deposito con custodia, fino alla partecipazione societaria in una marina. Ciò che accomuna tutte le fattispecie è la necessità di rispettare i vincoli pubblicistici e di assumere la consapevolezza che, per quanto ci si possa riferire impropriamente a un acquisto di un posto barca, la posizione giuridica acquisita è un diritto soggetto a scadenze, limiti e rischi di revoca che non competono al normale regime di proprietà privata. La chiarezza su queste dinamiche e l’accurata analisi della concessione rappresentano i passaggi chiave per concludere un accordo che risponda alle aspettative di entrambe le parti e che eviti successive contestazioni o conflitti derivanti da una non corretta interpretazione della natura demaniale del bene. L’importanza di una consulenza specializzata emerge con forza in ogni stadio di questa operazione, dall’avvio delle trattative alla stipula del contratto, passando per la verifica dei titoli amministrativi e la registrazione degli atti necessari, al fine di garantire la piena regolarità e legittimità dell’intera operazione.
Modello Contratto Affitto Posto Barca tra Privati Word
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto affitto posto barca tra privati Word da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
Modello Contratto Affitto Posto Barca tra Privati PDF
Di seguito viene proposto un fac simile contratto affitto posto barca tra privati PDF.
