In questa guida spieghiamo come funziona il subentro nel contratto di locazione commerciale e proponiamo un fac simile di scrittura privata per subentro da scaricare.
Il contratto di locazione, secondo quanto disposto dall’articolo 1571 del Codice Civile, è un accordo tra le parti nel quale l’una concede in godimento una cosa, mobile o immobile, all’altra verso il corrispettivo di un canone precedentemente pattuito. La parte locatrice si obbliga, dunque, a far godere al conduttore o locatario una certa cosa per un determinato periodo di tempo. La legge tutela il conduttore garantendo la possibilità di permanere all’interno di un bene immobile per un periodo di tempo, generalmente non inferiore a quattro anni, secondo la normativa stabilita a favore dei locatari. Costoro possono pattuire anche un periodo differente, purché rientrante nelle condizioni di legge.
Nel caso di lavoratori o studenti, infatti, è possibile stipulare contratti definiti brevi poiché di durata annuale, in ragione della eventuale precarietà lavorativa o dovuta a motivi accademici.
Dal contratto locatizio sorgono, ad ogni modo, reciproci obblighi e diritti. Mentre il conduttore ha l’obbligo di versare le somme dovute a titolo di corrispettivo per il godimento, nonché di restituire la cosa al termine del periodo di riferimento concordato, il locatore ha l’obbligo di consegnare la cosa locata al conduttore, di mantenerla in stato da servire all’uso che sia stato convenuto e di garantirne il pacifico godimento.
Per questo motivo, al locatore spettano tutti i lavori di manutenzione necessari a garantire il corretto godimento del bene, in caso di locazione di immobili. Diversamente, le spese di manutenzione sono a carico del conduttore qualora si tratti di beni mobili. Il conduttore, infatti, è chiamato a compiere le riparazioni o gli atti di conservazione del bene che presentino natura ordinaria.
La locazione di immobili a uso commerciale
La locazione degli immobili prevede una diversa disciplina per quanto riguarda gli immobili urbani, differentemente dagli immobili destinati ad un uso diverso, come quello commerciale.
Entrambe le tipologie sono soggette alla disciplina di cui alla legge speciale del 27 luglio 1978 numero 392. Nello specifico, tali norme stabiliscono non soltanto la durata contrattuale minima prevista per legge ma anche le modalità di successione nella locazione stessa. Per quanto riguarda la durata stabilita per le locazioni aventi ad oggetto immobili ad uso commerciale, questa non può essere inferiore a sei anni.
In caso di attività alberghiere o relative al mondo teatrale, la durata non può essere inferiore ai nove anni. Gli anni suindicati sono soggetti a rinnovo per un periodo di pari durata salvo diversa volontà manifestata dalle parti medesime. In particolare, il locatore può negare il rinnovo qualora intenda destinare l’immobile in questione ad un’attività commerciale tra quelle appositamente previste dall’articolo 27 della predetta legge.
Laddove, dunque, intervenisse una comunicazione idonea ad interrompere il rinnovo automatico del contratto, la parte che abbia ricevuto la medesima si rivela costretta a rilasciare l’immobile nei tempi indicati. La normativa di cui sopra prevede, inoltre, una disciplina specifica in relazione al canone contrattualmente pattuito, per cui le parti possono convenire un canone locatizio che si aggiorni annualmente su richiesta del locatore.
La cessione del contratto
Ciascun contratto può essere ceduto ad un soggetto terzo estraneo al rapporto originario tra le parti. La norma di cui all’articolo 1406 del Codice Civile stabilisce, infatti, che ciascuna parte ha facoltà di sostituire la propria persona con un altro soggetto o più soggetti nei rapporti che derivano dall’accordo stipulato se le prestazioni che ne formano oggetto ancora non sono state eseguite e tutto purché l’altra parte acconsenta. Le parti possono anche decidere preventivamente, all’interno dell’accordo, se inserire tale facoltà di sostituzione.
In questo caso, sarà sufficiente una comunicazione o una notifica in tal senso all’altra parte per produrre gli effetti della sostituzione stessa. Le prestazioni rispetto alle quali il contraente cedente risulta obbligato dovranno così essere adempiute dal soggetto cessionario del contratto, cioè da colui che subentra nel rapporto originariamente costituito.
Tuttavia, il cedente risulta liberato da tali obbligazioni soltanto se in questo senso il ceduto abbia manifestato la sua volontà. Se il contraente ceduto avesse deciso di non liberare il cedente, in caso di inadempimento del cessionario, il ceduto avrebbe diritto di avvisare il cedente entro quindici giorni dal momento in cui l’inadempimento stesso si è verificato, a norma di quanto disposto dall’articolo 1408 del Codice Civile.
Gli effetti nella cessione del contratto di locazione commerciale
Il contraente ceduto potrà opporre al cessionario, dunque al nuovo soggetto, tutte le eccezioni che derivino dal contratto stesso, con l’esclusione di quelle fondate su altri rapporti a meno che il cedente non ne abbia fatto menzione nella cessione medesima. Il cedente, dal canto suo, è tenuto a garantire soltanto la validità del contratto, a meno che non abbia assunto la garanzia dei relativi adempimenti. In tal cose il contraente cedente verrà qualificato alla stregua di un fideiussore per le obbligazioni del ceduto.
La cessione del contratto differisce, dunque, dalla mera cessione del credito non soltanto per l’oggetto di riferimento, ma anche per la sostanziale necessità del consenso del contraente ceduto rispetto alla cessione stessa, diversamente dalla disciplina relativa alla cessione del credito.
La cessione del contratto di locazione avente ad oggetto immobili destinati ad attività commerciali, in maniera più specifica, può avvenire, tuttavia, anche senza il consenso del locatore, purché venga ceduta o locata l’azienda stessa contestualmente.
Tale operazione necessita, ad ogni modo, di debita comunicazione formale al locatore, il quale, sussistendone gravi motivi, può opporsi entro il termine di trenta giorni dal ricevimento della stessa. Tale disciplina è disposta dall’articolo 36 della Legge numero 392 del 1978 e prevede, inoltre, la possibilità per il locatore di agire contro il cedente per l’inadempimento del cessionario qualora lo stesso non abbia liberato il primo.
Il subentro nel contratto di locazione
Se da un lato la cessione di un contratto, nello specifico quello di locazione commerciale, dimostra la volontà della parte contraente di sostituire a sé un altro o altri soggetti, per converso ciò che viene, diversamente, definito subentro indica soltanto la sostituzione di un soggetto ad un altro che non dipenda dalla mera volontà degli stessi.
Infatti le causa del subentro sono generalmente tipizzate dalla legge e riguardano un fatto estraneo alla volontà sia del locatore che del conduttore. Si può verificare, dunque, il subentro in un contratto di locazione per cause come la morte del locatore o del locatario, per la vendita dell’immobile stesso oppure qualora intervenga una separazione o un divorzio nel rapporto tra gli inquilini.
L’articolo 37 della Legge numero 392 del 1978 stabilisce, infatti, che qualora dovesse decedere il conduttore a lui succederebbero in automatico quei soggetti designati per successione o per precedente accordo in cui risulti contemplata tale evenienza. Qualora titolari del medesimo contratto di locazione commerciale siano più professionisti oppure artigiani all’eventuale unico titolare del contratto succederanno coloro che sono stati preventivamente designati.
Al contrario, nella cessione vera e propria del contratto di locazione commerciale, sebbene il locatore non debba acconsentire alla stessa in caso di cessione o locazione dell’azienda, è ben possibile che le parti abbiano preventivamente previsto apposite clausole che agevolino tale procedura e che, dunque, rendano possibile in maniera meno farraginosa la cessione oppure il subentro laddove si verifichino le relative cause che conducano al medesimo.
Con il subentro nel contratto di locazione colui che subentra, in automatico, accetta tutti i rapporti concordati ed inerenti al contratto stipulato dai precedenti soggetti che ne rappresentano le parti contraenti.
A livello fiscale, inoltre, esiste una tipologia di pagamento collegata esclusivamente al subentro, oltre alla compilazione di svariati moduli che compongono l’aspetto meramente burocratico dell’esazione delle tasse attraverso le dichiarazioni rese anche in ordine alle intervenute variazioni contrattuali. Si tratta, in maniera più specifica, dei moduli RLI compilabili anche online, i quali consentono di regolarizzare le modifiche attuate in ordine al subentro nel contratto di locazione medesimo.
La comunicazione del subentro alla parte contraente
Nel caso in cui vengano a verificarsi le individuate cause di subentro in un contratto di locazione commerciale, non sempre è necessario inviare una comunicazione scritta alla controparte. Infatti, ciò deve avvenire soltanto qualora le cause di sostituzione di un soggetto ad un altro come parte contraente derivino dalla volontà e non siano previste in senso automatico per legge. Dunque, la comunicazione di subentro sarà valida in entrambi i casi ma non necessaria, per esempio, in caso di intervenuta separazione o divorzio dei coniugi in quanto locatori o conduttori dell’immobile locato.
In maniera più specifica, il subentro nella posizione del locatore può basarsi sulla vendita dell’immobile locato. Invece, il subentro nella posizione del conduttore può verificarsi in caso di cessione volontaria del contratto, qualora intervenga una separazione o un divorzio dei conduttori, in considerazione di una sentenza che assegni, ad esempio, la casa ad un coniuge, qualora venga a mancare il conduttore stesso.
La comunicazione di subentro è da rendere evidente, ad ogni modo, presso gli uffici dell’ente deputato a gestire la registrazione dei contratti, cioè l’Agenzia delle Entrate competente per territorio.
Come scrivere una lettera di comunicazione al subentro o cessione del contratto di locazione commerciale
Premesso che occorre distinguere tra subentro e cessione secondo le motivazioni suindicate, è possibile parlare in maniera sempre corretta di cessione del contratto anche quando si scrive una lettera di subentro.
Tra gli elementi fondamentali da inserire all’interno della comunicazione di subentro o cessione, rilevano i dati anagrafici dello scrivente, comprensivi degli estremi del documento di riconoscimento al fine di individuare correttamente il legittimario del diritto inerente il contratto di locazione.
Successivamente, occorre inserire le motivazioni, oltre che l’oggetto, della comunicazione qualificandolo alla stregua di un subentro oppure di una cessione con riferimento, nel caso specifico, ad una locazione commerciale relativa all’immobile da identificarsi allo stesso modo secondo quanto riportato nel contratto di locazione stesso.
Infine, è necessario inserire le dirette conseguenze della motivazione, definita come subentro o successione, a decorrere dalla quale si produrranno gli effetti della stessa, il tutto contornato dall’indicazione del luogo, della data e della sottoscrizione dello scrivente nella qualità di contraente cedente originario il quale avrà premura di indicare anche i dati del subentrante o cessionario.
Se le parti lo concordano preventivamente, in occasione del subentro potrebbe essere previsto anche il versamento di una somma di denaro.
Tuttavia ciò non sempre accade, soprattutto nei casi di vendita dell’immobile, con conseguente subentro di un altro soggetto che rivesta la qualità di nuovo locatore. Ad ogni modo, in caso di compravendita immobiliare, il vecchio proprietario dovrà adempiere all’obbligo di notifica relativamente alla possibilità di alienare l’immobile stesso al conduttore. Infatti, quest’ultimo ha facoltà di esercitare il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile stesso.
Fac Simile Scrittura Privata per Subentro Contratto di Locazione Commerciale
Di seguito è possibile trovare un fac simile scrittura privata per subentro contratto di locazione commerciale in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di scrittura privata per subentro contratto di locazione commerciale può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
