In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto di affitto di terreno agricolo e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Affitto di Terreno Agricolo
Il contratto di affitto di fondo rustico è un contratto tra il proprietario di un terreno con espressa vocazione agricola e l’affittuario, affinché quest’ultimo goda del fondo dietro versamento di un canone. La normativa che disciplina il contratto di affitto di fondo rustico è contenuta nella legge numero 203 del 1982 che regolamenta ogni parte del rapporto, a partire dalla durata alla possibilità di recedere, fino ai casi di inadempimento.
Dalla stipula dell’accordo deriva l’obbligo dell’agricoltore alla cura e alla gestione del terreno nel rispetto della destinazione d’uso esistente al momento della sottoscrizione del contratto, con il diritto di produrre e fare propri tutti i frutti prodotti dal fondo. La legge richiede all’affittuario di tenere un comportamento volto alla buona fede e alla cura del fondo rispettosa delle sue caratteristiche, applicando una tipologia di lavoro agricolo ben organizzato e adeguato alla tipologia di terreno.
La determinazione del canone e la forma del contratto
La locazione del fondo rustico prevede il pagamento di uno specifico canone concordato tra le parti proprio come succede per gli immobili; ciononostante, il pagamento può essere determinato anche con parte della produzione agricola. Qualsiasi sia la modalità di pagamento, deve essere determinata di comune accordo dalle parti nel momento della stipula del contratto.
Per quanto riguarda la forma che deve avere tale contratto, la legge non richiede la forma scritta ad substantiam, ma è ammessa anche la forma verbale. Questo significa che non deve essere inserito nei registri immobiliari, anche se ciò implica l’impossibilità per i terzi di venire a conoscenza sia dell’esistenza del contratto che dei dati del proprietario e dell’affittuario.
Come vedremo nei paragrafi successivi, l’istituto del contratto di fitto di terreno agricolo è stato scritto in un’ottica di tutela della figura del coltivatore e affittuario del fondo rustico, che emerge come parte contrattuale più debole rispetto al proprietario e locatore. Il legislatore, infatti, ha volutamente riconosciuto maggiore stabilità e tutela al lavoro eseguito sul terreno rispetto al diritto di proprietà.
Ne è un esempio il diritto di recesso esclusivamente in capo all’affittuario in qualsiasi momento, mentre il proprietario può chiedere la risoluzione solo nei casi di grave inadempimento e nelle ipotesi ben definite in modo predeterminato dalla legge. In ogni caso l’affittuario che si riconosce inadempiente può sempre evitare il peggio sanando la propria condotta manchevole in modo tempestivo.
Contratto di affitto di fondo rustico – Durata e rinnovo
Il contratto di affitto di fondo viene concluso tra un coltivatore diretto e il proprietario del fondo e ha una durata minima prevista dalla legge che è di 15 anni. Quando scade, il contratto automaticamente si rinnova per lo stesso numero di anni e così fino a quando una delle parti non decide di interrompere la continuità, comunicando la disdetta. Quest’ultima va notificata con un preavviso minimo di 12 mesi a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno.
Per fare in modo che la notifica esplichi i suoi effetti, occorre che la disdetta venga ricevuta almeno un anno prima dall’affittuario del fondo rustico. In generale, però, se non sopraggiungono criticità e le parti rispettano gli accordi, l’esperienza insegna che la durata del contratto non è mai inferiore a 15 e una volta raggiunto il quattordicesimo anno senza alcuna comunicazione, l’affittuario ha la certezza che il contratto gli verrà prorogato per altri 15 anni. Ricordiamo che la disdetta può essere esercitata anche dallo stesso agricoltore, che deve rispettare le medesime formalità.
Inoltre, sempre in un’ottica di maggiore garanzia, l’agricoltore-coltivatore gode anche del diritto di recesso dal contratto in qualsiasi momento e senza specificare le motivazioni. L’unica formalità da rispettare sarà la comunicazione da inviare al proprietario almeno un anno prima della scadenza del contratto. La forma è sempre quella della raccomandata con ricevuta di ritorno, anche se la giurisprudenza concordemente ritiene che un altro valido strumento sia la comunicazione a mezzo pec.
Nel caso in cui non venisse rispettato il preavviso, il recesso non esplicherebbe i suoi effetti nei termini desiderati dall’affittuario, ma solo per l’anno successivo, sempreché la comunicazione sia stata inviata a mezzo raccomandata.
Risoluzione e recesso
Il favor del legislatore nei confronti del lavoratore dei fondi rustici si evince anche dal fatto che il locatore non potrebbe recedere dal contratto di sua iniziativa. Egli, cioè, potrebbe solo evitare con la disdetta il rinnovo della scadenza o pretenderne la risoluzione quando ci sia un inadempimento grave dell’affittuario, ai sensi del comma 2 dell’articolo 5 della legge sopra indicata e nei casi indicati espressamente dalla norma.
Si nota la tutela particolare verso il coltivatore diretto del fondo rispetto alla disciplina generale della risoluzione dei contratti, dove sappiamo essere sufficiente un inadempimento importante, tenuto conto dell’interesse dell’altra parte ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile. Nella disciplina generale, cioè, assume importanza anche l’interesse di colui che non è inadempiente ma subisce la condotta, mentre nel contratto di affitto di terreno agricolo non è contemplata la tutela del proprietario quando l’affittuario è inadempiente proprio perché questi è visto come la parte “forte” del contratto. Inoltre, l’ordinamento ha equiparato i casi di inadempimento grave dell’affittuario, dal momento che determinano sempre la risoluzione per giustificato motivo da parte del locatore, e riguarda i casi di:
-Mancata corresponsione del canone per almeno un anno
-Sia nel caso di subconcessione che di subaffitto
-Conduzione del fondo in modo errato, nei casi di inadempimento degli obblighi di razionale e normale coltivazione del terreno, oltre alla inidonea manutenzione e conservazione del fondo e delle attrezzature che ne consentono l’utilizzo.
I casi di sublocazione e subconcessione
Ricordiamo che ancora oggi il mancato pagamento dei canoni per 12 mensilità e la subconcessione o sublocazione a un terzo del terreno da parte dell’affittuario integrano grave inadempimento, a cui può seguire legittimamente la risoluzione.
Tra questi casi, assume particolare gravità la subconcessione e la sublocazione perché fanno venire meno la ratio dell’istituto giuridico, che è quella di evitare intermediazioni e di affidare il proprio fondo a una persona di fiducia che se ne prende cura in modo diretto come se fosse di sua proprietà.
Per questa ragione la violazione di tale obbligo da parte dell’affittuario, sia per far valere la nullità del contratto sia per la sua risoluzione che per la restituzione del fondo, deve essere eccepita esclusivamente dal locatore. Il termine per la dichiarazione è di quattro mesi dalla data in cui il proprietario ne è venuto a conoscenza. Ovviamente, se il locatore non si avvale di questa facoltà entro i termini concessi dalla legge, il sub-concessionario o il subaffittuario ha diritto a subentrare nella posizione giuridica del concessionario o dell’affittuario.
Cattiva conduzione del fondo da parte dell’affittuario
Un discorso a parte va fatto per i casi di cattiva conduzione del terreno. In questa ipotesi, infatti, la maggiore o minore gravità della condotta dell’agricoltore-affittuario non viene predeterminata dalla legge ma deve essere valutata caso per caso, facendo riferimento agli orientamenti giurisprudenziali e agli usi e costumi locali.
Quando infatti l’affittuario pone in essere un inadempimento grave, il locatore deve preliminarmente contestare quell’inadempimento all’affittuario e poi dopo adire il tribunale, esperendo il tentativo di riconciliazione obbligatorio innanzi all’Ispettorato agrario competente per territorio. In ogni caso la risoluzione del contratto può essere fatta valere solo dopo la contestazione delle presunte inadempienze al locatore, a mezzo lettera raccomandata.
La raccomandata deve contenere tutti i motivi per i quali si intende risolvere il contratto, circostanziando la condotta contestata; e se tale formalità non viene rispettata perché il proprietario decide di procedere giudizialmente senza seguire l’iter previsto dalla legge, l’azione verrà dichiarazione improponibile. L’importanza della dichiarazione preliminare non è solo formale ma consente all’affittuario di sanare la sua situazione evitando di risolvere il contratto nei tre mesi dal ricevimento della raccomandata. Qualora l’affittuario dovesse sanare le inadempienze poste in essere entro tre mesi dalla raccomandata, non opera alcuna risoluzione del contratto.
La possibilità che viene data all’agricoltore di sanare la sua posizione è un altro segno del favore del legislatore verso questa parte contrattuale che ritiene economicamente più debole, predisponendo tutti gli strumenti per garantire continuità e stabilità al rapporto contrattuale.
Miglioramenti del fondo rustico
L’articolo 1592 del codice civile afferma espressamente che l’affittuario del fondo rustico può eseguire nel fondo opere di miglioramento, trasformazione dell’ordine di produzione, addizioni o creazione di fabbricati rurali, sempreché tali opere non creino modifiche della destinazione d’uso del terreno che deve restare agricola per mantenere valido il contratto.
Inoltre, le opere non devono contrastare i programmi regionali di sviluppo e le vocazioni locali delle colture. Il divieto opera anche nel caso in cui l’affittuario abbia agito in accordo e previo permesso del proprietario, perché in questi casi verrebbe leso un interesse superiore rispetto a quello del locatore, ed è l’interesse della collettività.
Ai sensi del medesimo articolo 1592, il conduttore non ha alcun diritto a ricevere indennità in cambio dei miglioramenti apportati al fondo, salvo disposizione previste dalla legge o dagli usi locali. Quando vi è consenso del locatore, però, quest’ultimo deve versare un’indennità che corrisponde alla minor somma tra il valore del risultato ottenuto, da calcolare al momento della riconsegna, e l’importo della spesa.
Infatti, nonostante non sussista il diritto a ricevere indennità, il valore che deriva dai miglioramenti ottenuti è in grado di compensare quei deterioramenti che hanno avuto luogo senza che sia subentrata colpa grave dell’agricoltore dl fondo agricolo. Nella prassi, infatti, accade spesso che locatore e locatario eseguano delle opere per migliorare il fondo come trasformazione degli ordinamenti produttivi o addizioni per rendere il fondo più comodo e fruttifero, ed è possibile farlo. Ma è importante che qualsiasi opera compiano, questa non alteri la destinazione agricola del terreno e non violino i programmi regionali di sviluppo o la vocazione colturale dell’area in cui il fondo è situato.
La norma è molto chiara e cita situazioni tipiche che potrebbero ledere l’interesse pubblico, per questo va considerata come una norma imperativa da rispettare per tutta la durata del contratto di affitto del terreno agricolo.
Quando una delle parti contrattuali decide di eseguire delle opere di trasformazione o miglioramento del fondo, nel rispetto delle indicazioni sopracitate, deve in primo luogo accordarsi con l’altra parte, stabilendo la tipologia di opere, i costi da affrontare e la procedura da eseguire.
In caso di accordo preventivo, la parte interessata effettua una comunicazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno all’altra parte e alla sede dell’Ispettorato Provinciale dell’Agricoltura, che dovrà pronunciarsi entro 60 giorni, dando parere favorevole, negativo o di silenzio.
Qualora l’affittuario abbia inviato la comunicazione al proprietario e questi si sia espresso negativamente, l’affittuario potrà comunque eseguire le opere ma dovrà iniziare e concludere tali trasformazioni entro il termine indicato dallo stesso ispettorato. Se la richiesta è stata inoltrata dal proprietario e questi non inizia le opere nei termini fissati dall’Ispettorato, potrà farlo in sua vece l’affittuario- agricoltore a sue spese. In questo caso la norma prevede un interesse preminente alla buona gestione del terreno agricolo, alla sua conservazione e dunque all’esecuzione delle opere fondamentali per un idoneo mantenimento.
È bene sottolineare che quando è il locatore a eseguire le opere, questi avrà la possibilità di chiedere un aumento del canone all’affittuario, tenendo conto della nuova classificazione del fondo. Allo stesso modo l’affittuario che ha sostenuto in modo autonomo le spese per i lavori può chiedere al proprietario un’indennità. Quest’ultima deve corrispondere all’aumento del valore di mercato raggiunto dal bene dopo le opere di miglioramento.
All’affittuario, invece, spetta la conservazione del fondo fino al completo versamento dell’indennità da parte del locatore. L’importo dell’indennità deve essere fissato dall’Ispettorato o, in caso contrario, viene fissata dall’autorità giudiziaria con sentenza.
Oltre alle opere più importanti, l’affittuario può effettuare anche piccole migliorie al fondo seguendo un procedimento diverso rispetto a quello sopraindicato. Egli, infatti, può comunicare le opere che intende eseguire venti giorni prima del loro inizio a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento.
Ricordiamo che per piccolo miglioramento la legge intende il lavoro eseguito direttamente dall’agricoltore o dalla sua famiglia, senza causare cambiamenti all’ordinamento produttivo. Questo perché la miglioria deve avere come unico scopo quello di rendere più produttivi e agevoli i sistemi di coltivazione in uso.
A tal fine è importante menzionare il comma 4 dell’articolo 49 della legge 203 del 1982 secondo cui il contratto si scioglie al termine dell’anno in corso, a meno che non vi sia tra gli eredi un soggetto che eserciti o abbia esercitato un’attività agricola come coltivatore diretto o in qualità di imprenditore.
Questa norma, dunque, in caso di recesso unilaterale da parte del locatore per morte dell’affittuario e quindi per giusta causa, sostituisce integralmente la disciplina del recesso che trova la sua ratio nell’assenza di un erede che sia idoneo oppure, di un imprenditore agricolo a titolo principale o di un agricoltore diretto. Si tratta delle indicazioni fornite dagli ordinamenti dei Paesi che fanno parte dell’U.E. e dell’orientamento giurisprudenziale prevalente in materia di politica agricola.
In altre parole, il legislatore ha voluto garantire continuità all’impresa fondata dall’imprenditore agricolo ormai defunto da parte di soggetti non improvvisati ma con esperienza imprenditoriale nel settore agricolo, evitando così che i sacrifici di tanti anni siano vanificati da persone poco competenti o non addentrate pienamente nel mondo agricolo. Infatti, solo quando non vi sono eredi legittimi che siano anche qualificati, si dà luogo al diritto di recesso del proprietario ai sensi dell’articolo 1627 del codice civile.
Fac Simile Contratto di Affitto di Terreno Agricolo
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto di affitto di terreno agricolo in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto di affitto di terreno agricolo può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
