In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto di comodato d’uso gratuito terreno agricolo e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Caratteristiche Contratto di Comodato d’Uso Gratuito Terreno Agricolo
Il contratto di comodato d’uso gratuito viene disciplinato dell’articolo 1803 del codice civile che norma il comodato nella sua accezione generale. Secondo tale articolo, infatti, il comodato è un contratto con cui il proprietario concede a un altro soggetto un bene mobile o immobile, obbligandolo a custodirlo e prendersene cura con la diligenza del buon padre di famiglia. Colui che concede il bene prende il nome di comodante mentre il soggetto al quale viene dato in consegna si chiama comodatario.
Ciò che distingue questo tipo di accordo dagli altri è in primo luogo lo spirito di liberalità del proprietario del terreno agricolo, che si fida pienamente del comodatario e per questo gli affida il suo bene. Per questo è importante che l’interesse del proprietario non sia mai di natura patrimoniale o avere contenuto economico.
Attenzione, come vedremo nei paragrafi successivi, l’assenza di interesse patrimoniale non impedisce al comodatario di ottenere un vantaggio sia di natura diretta che indiretta, come potrebbe essere la conservazione del bene o la sua manutenzione. Ma andiamo con ordine, per analizzare nel dettaglio la natura giuridica, la durata e tutta la disciplina che ruota intorno al contratto di comodato d’uso gratuito di terreno agricolo.
Natura giuridica e forma del comodato d’uso gratuito di terreno agricolo
Il comodato d’uso di terreno agricolo è un contratto di natura reale perché viene perfezionato dalla consegna del terreno dal proprietario al comodatario. Rispetto a quello che avviene normalmente, però, il comodato ammette anche la stipula verbale e questo significa che la legge non impone una forma specifica, come quella scritta, che viene solitamente usata per i contratti che hanno ad oggetto beni immobili.
Nonostante questo, le parti possono stabilire di comune accordo di stipulare un contratto scritto prevedendo data della consegna, durata e regole da osservare, decidendo di registrarlo presso uno degli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Occorre però fare una specifica, il contratto di comodato di terreni agricoli non va confuso né può essere inglobato nel contratto agrario, perché quest’ultimo richiede la presenza di una causa che è rappresentata dalla costituzione di un’impresa agraria su un fondo di terzi. Nel comodato d’uso gratuito di terreni agricoli, invece, non solo non vi è obbligo di causa ma la finalità è quella di curare il terreno acquisendone i frutti, e non di realizzare un’attività economica di tipo agrario.
Per tutte queste ragioni è bene specificare che la norma che trova applicazione è la legge 203 del 1982 al cui articolo 27 specifica che la disciplina in materia di affitto di fondi rustici non trova applicazione nei casi di contratti di comodato di terreno agricolo perché hanno natura e finalità differenti. Si tratta di un orientamento consolidato non solo nella dottrina ma sostenuto anche dalla Giurisprudenza, che lo ha confermato con la sentenza della Cassazione numero 16105 del 2 agosto 2016.
Ricordiamo, a tal fine, che se le parti decidono di formalizzare l’accordo con la registrazione, l’Agenzia delle Entrate richiede che essa avvenga entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Quest’ultimo adempimento necessita della compilazione di un modello conosciuto come MOD 69 e del pagamento di una tassa fissa da € 200 da pagare con F23.
Quanto può durare un contratto di comodato di terreno agricolo
Un aspetto importante di questo contratto riguarda la sua durata: l’articolo 1803 del codice civile stabilisce che il contratto di comodato può essere anche a tempo indeterminato, purché venga stabilito espressamente dalle parti. Oppure, la durata viene desunta dall’uso che si può fare del terreno agricolo così come disciplinato dall’articolo del 1809 c.c. Infatti, il comodatario deve restituire il bene (nel nostro caso il terreno) restituendolo nel termine pattuito o, in caso di assenza di termine preciso, esso verrà reso quando l’ha utilizzato conformemente alle prescrizioni contrattuali.
L’articolo 1810 c.c. stabilisce anche che il comodato può essere a tempo indeterminato quando non è stato fissato un termine, e questo significa che il comodatario dovrà restituire il terreno quando gli viene richiesto dal comodante.
Si tratta di una particolarità applicabile solo a questa tipologia di contratto e che comporta l’obbligo di lasciare il terreno agricolo, in qualsiasi fase si trovi, quando il proprietario lo rivendica, senza dover specificare le ragioni per le quali ne richiede la restituzione.
I diritti e gli obblighi del comodatario di un terreno agricolo
Nella gestione del terreno agricolo, il comodatario deve conservare e custodire il bene con la diligenza del buon padre di famiglia. Questo principio, di fondamentale importanza, comporta l’utilizzo del terreno solo per la finalità precisa prevista dal contratto o dalla natura stessa della cosa. Nel caso di terreno agricolo, ad esempio, il comodatario non potrà utilizzare il bene come autorimessa per motoveicoli, né come deposito per materiali edili o per qualsiasi altra finalità che non è congenita nella natura della cosa, e sempreché tale utilizzo non sia stato espressamente previsto nel contratto di comodato.
Il rapporto di fiducia su cui si fonda il rapporto tra proprietario e utilizzatore della cosa si manifesta anche nel divieto implicito del comodante di concedere il godimento del terreno a terzi e il rispetto di tale divieto da parte del comodatario. Se infatti la ratio della dazione del terreno è motivata da un rapporto di conoscenza pregressa del comodatario e di fiducia nelle sue capacità di gestione e utilizzo congruo del terreno, il terzo che si intromettesse tra i due non riuscirebbe a rispettare le medesime garanzie che hanno dato vita al contratto.
Nonostante questo, se il comodatario ne fa esplicita richiesta e questa viene accolta positivamente, può concedere a un terzo il godimento del terreno, diventando egli stesso supervisore del mantenimento delle garanzie a favore del proprietario. Facciamo un esempio: tizio ha un terreno agricolo che non utilizza e non ha tempo di curare e conosce Caio, che invece, è molto esperto di agricoltura e pratica già questa attività sfruttando altri terreni. Non potendo per questo occuparsene personalmente, chiede il terreno in comodato e lo concede a un terzo di sua conoscenza, che a sua volta è in grado di svolgere questo tipo di lavoro, facendo fruttare il fondo agricolo. Ne parla al proprietario spiegando in modo chiaro le sue intenzioni e assumendosi la responsabilità della cura del bene.
Se Tizio proprietario deciderà di accettare, Caio stipulerà il contratto diventando comodatario, specificando che il terreno agricolo verrà affidato a un terzo per la sua lavorazione e cura. Ciononostante, se questi non rispetta gli obblighi imposti dalla legge e contenuti nel contratto, il comodante avrà la possibilità di chiederne la restituzione immediata ai sensi dell’articolo 1804 del codice civile, con contestuale risarcimento del danno causato.
È importante ricordare che il comodatario non alcun diritto al rimborso di quelle spese che ha sostenuto per l’uso del terreno: parliamo di mezzi agricoli, minuteria per lavorare il terreno, impianti idrici per l’irrigazione e tutti i prodotti per la concimazione e il completamento del ciclo vitale. La ratio di questa norma nasce dal principio secondo cui le spese sostenute per il corretto utilizzo del terreno agricolo sono state finalizzate a servirsi del bene e a ottenere i relativi frutti, quindi sono legate a un suo interesse.
Ai sensi dell’articolo 1807 c.c., il comodatario ha però diritto di essere rimborsato di quelle spese ritenute straordinarie, necessarie e urgenti finalizzate alla conservazione del terreno. Questo perché tali spese sono finalizzate alla buona tenuta del terreno nel lungo periodo e non solo a ottenerne frutti. In via esemplificativa, potrebbe essere una spesa straordinaria e urgente la costruzione di un muro di contenimento realizzato per evitare il cedimento del terreno o la costruzione di un cancello sostitutivo a una chiusura di fortuna, che impedisce l’accesso a terzi estranei.
Infine, il comodatario ha l’obbligo di restituzione e consegna del terreno alla scadenza del contratto, quando il proprietario ne fa richiesta oppure quando si è servito del terreno agricolo conformemente alle prescrizioni contrattuali.
La questione del diritto di prelazione nel contratto di comodato d’uso di terreno agricolo
Il contratto di comodato d’uso gratuito di un terreno agricolo non riconosce alcun diritto di prelazione agraria al comodatario già insediato sul fondo. Il legislatore, infatti, riconosce questo diritto esclusivamente al coltivatore diretto munito di un contratto di affitto agrario regolare. Inoltre, il diritto di prelazione riconosciuto al coltivatore diretto che è anche proprietario del fondo confinante con il terreno messo in vendita, potrebbe anche essere escluso nel caso in cui sul proprio fondo ci fosse un comodatario.
Tale circostanza trova la sua ratio nella legge numero 817 del 1971 che all’articolo 7 chiede che il confinante che vuole esercitare il diritto di prelazione coltivi il suo fondo da almeno un biennio e che lo stesso terreno si trovi in una posizione adiacente rispetto a quello messo in vendita dal proprietario.
Per completezza di informazione è corretto sostenere che la legge consente di stipulare il contratto di comodato d’uso gratuito di un terreno agricolo comprensivo dell’annesso fabbricato rurale, oltre a tutte le attrezzature eventualmente presenti che occorrono per la coltivazione. A tal fine l’Agenzia delle Entrate ha voluto espressamente riconoscere, con la Circolare del 16 gennaio del 2018, che i contratti di comodato che sono stati stipulati in modo verbale sono titoli di conduzione di terreni agricoli totalmente validi, e per i quali è possibile richiedere il carburante ad accisa agevolata con garanzia di accoglimento della domanda e relativa assegnazione.
Aspetti fiscali del contratto di comodato d’uso agricolo
Dal punto di vista civilistico il contratto di comodato in tutte le sue declinazioni non è sottoposto ad alcun vincolo fiscale, purché la gratuità del rapporto si evinca in modo espresso da un contratto sottoscritto da entrambe le parti su carta bollata registrato o anche da registrare in caso d’uso dal quale si evinca la data certa di sottoscrizione.
Per la registrazione, invece, la tassa da pagare viene quantificata dal R.M. numero 14 del 6 febbraio 2001 secondo cui occorre fare la differenza tra:
-il contratto di comodato d’uso in forma scritta
-il contratto di comodato d’uso concluso verbalmente.
Se si sceglie la forma scritta, la tassa di registrazione da versare è in misura fissa da 200 euro, indipendentemente dalla scelta della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico per la sua redazione. Pur lasciando liberi i cittadini di scegliere la forma scritta o verbale per il comodato d’uso, vi è però un caso in cui è richiesta la forma scritta: quando vi è l’enunciazione del comodato in altri atti, come disposto dalla risposta dell’Agenzia delle Entrate numero 71/E del 25/5/2006.
Infatti, se in un atto vengono menzionate disposizioni presenti in atti scritti o anche in contratti di natura verbale non registrati ma enunciati dagli stessi soggetti intervenuti nell’atto che contiene le disposizioni, si applica l’imposta anche alle disposizioni indicate.
Inoltre, se l’atto menzionato doveva essere registrato in un termine preciso e non lo si è fatto, occorre versare anche una sanzione da calcolare ai sensi dell’articolo 69 del DPR 131 del 1986. Secondo tale norma, la sanzione amministrativa varia tra il 120% al 240% sull’imposta dovuta per legge in relazione al ritardo. Tale principio viene confermato anche dalla sentenza della Corte di Cassazione numero 13 del 3/1/1991 secondo la quale una convenzione verbale menzionata in un altro atto scritto necessita del versamento dell’imposta perché la sola enunciazione la rende oggetto passibile d’imposta di registro.
Per questo possiamo dire, in via esemplificativa, che il contratto di comodato di un terreno agricolo può avere forma scritta o verbale a seconda della decisione delle parti coinvolta, ma se tale contratto di comodato viene menzionato anche in altri scritti registrati (come ad esempio un contratto di affitto di bene immobile o un semplice contratto di locazione) la legge richiede il pagamento dell’imposta fissa prevista per tali atti, e cioè 200 euro.
Molti utenti si chiedono se e quando l’Agenzia delle Entrata effettui i controlli sulla validità dei contratti di comodato a titolo gratuito dei terreni agricoli. L’esperienza di quest’ultimo ventennio insegna che l’Agenzia delle Entrate non solo è legittimata a eseguire le verifiche per stabilire se si tratta di contratti di comodato d’uso gratuito o se dietro l’accordo si nasconda un contratto di locazione retribuito.
Reddito agrario – Chi deve dichiaralo
La questione viene disciplinata dal testo Unico delle Imposte sui Redditi che li ingloba nei redditi fondiari, che si distinguono tra redditi agrari e redditi dominicali. Inoltre, l’articolo 26 del TUIR sostiene che i redditi fondiari concorrono alla costruzione del reddito dei soggetti che hanno immobili a titolo di usufrutto, proprietà, enfiteusi o qualsiasi altro diritto di natura reale, fatta eccezione del caso previsto dall’articolo 33.
Quest’ultimo, infatti, stabilisce che il reddito agrario concorre alla composizione del complessivo reddito dell’affittuario a partire dal giorno in cui il contratto esplica i suoi effetti. Applicandolo all’ipotesi del contratto di comodato a titolo gratuito con un’operazione ermeneutica di tipo estensivo, è possibile affermare che il comodatario non è titolare di un diritto reale ma solo di un diritto personale di godimento che implica la sola detenzione del bene altrui, per questo non può essere ritenuto soggetto d’imposta.
Questa tesi viene accolta da parte giurisprudenza (Commissione Tributaria Centrale Sez. XII n. 451 del 22/01/1985) e smantellata da tesi maggioritarie secondo cui il reddito agrario deve essere imputato comunque al comodatario nel caso in cui il contratto di comodato conferisce il diritto dovere di praticare l’attività di tipo agricolo. Per questo il reddito deve essere attribuito non solo al proprietario ma anche al suo detentore temporaneo.
Indipendentemente dall’orientamento giurisprudenziale, si attende una pronuncia chiara del legislatore in tal senso che riempia il vuoto normativo. Basti considerare che se oggi il comodante non dichiara il reddito agrario, questi è soggetto a una rideterminazione del reddito con la richiesta da parte del Fisco del recupero delle somme celate. Quando, invece, è il comodatario a non dichiarare il reddito agrario, le conseguenze a suo carico potrebbero rivelarsi molto gravi nel caso in cui egli avesse determinato il reddito dell’attività agricola su base catastale e cioè ai sensi dell’articolo 82 TUIR che segue una disciplina particolare.
Sulla base di tali considerazioni, sembra chiaro che l’Agenzia delle Entrate propenda per una responsabilità del comodatario e non del comodante alla dichiarazione del reddito agrario, anche se non vi sono, ad oggi, pronunce esplicite in tale direzione.
Fac Simile Contratto di Comodato d’Uso Gratuito di Terreno Agricolo
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto di comodato d’uso gratuito terreno agricolo in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto di comodato d’uso gratuito terreno agricolo può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
