In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto rent to buy e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Caratteristiche Contratto Rent to Buy
Specialmente negli ultimi tempi il contratto rent to buy viene sottoscritto con una certa frequenza, visto che offre tutta una serie di benefici per il concedente e il conduttore, che corrispondono rispettivamente al proprietario dell’immobile e all’affittuario.
Una volta raggiunto l’accordo, il proprietario provvede a consegnare l’immobile al conduttore. Quest’ultimo, invece, corrisponderà un canone periodico per un tempo prestabilito, finito il quale potrà scegliere se acquistare o meno il bene.
Funzionamento del contratto rent to buy
Il contratto rent to buy è stato introdotto nel nostro ordinamento grazie al Decreto Sblocca Italia del 2014, in seguito modificato dal D.L. 59/2016 Salva Banche. Grazie a questo accordo un soggetto, chiamato conduttore, potrà ottenere l’immediato godimento dell’immobile dietro il pagamento di un canone periodico e per un tempo prestabilito. Allo scadere del termine fissato, la parte conduttrice potrà scegliere se diventare proprietario del bene immobile pagando un determinato prezzo.
In buona sostanza, il contratto rent to buy si articola in due distinte fasi, la prima delle quali consiste nella concessione dell’utilizzo dell’immobile. A questo riguardo, sul proprietario incombe l’obbligo di consegna immediata del bene al conduttore che, in cambio, sarà tenuto al versamento del canone.
La seconda fase del contratto è solo eventuale, in quanto comporta il trasferimento della proprietà al conduttore, il quale alla scadenza potrà scegliere se procedere o rinunciare all’acquisto dell’immobile. In caso affermativo, il conduttore corrisponderà il prezzo pattuito al netto dei canoni precedentemente versati. Diversamente il contratto cesserà di spiegare effetti giuridici, quindi il concedente riprenderà il possesso dell’immobile e corrisponderà al conduttore la quota del canone imputabile alla futura vendita.
In buona sostanza il rent to buy non è altro che un contratto di godimento, che ha come ultima finalità l’alienazione del bene immobile. Il riferimento normativo è l’articolo 23 della legge n. 164 del 2014, il quale prevede che I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.
I periodi di esecuzione dell’accordo sono quindi due, ovvero la concessione in godimento dell’immobile e il passaggio di proprietà che non sempre si verifica e in ogni caso dipende dalla scelta del conduttore.
Bisogna comunque fare presente che a pena di nullità, il contratto rent to buy dovrà sempre indicare non solo l’importo del canone che dovrà essere versato per poter godere dell’immobile, ma anche l’ammontare da corrispondere nel caso di cessione della proprietà futura.
Per fare in modo che il contratto rent to buy possa spiegare i suoi effetti giuridici, dovrà essere sottoscritto presso i registri immobiliari. La normativa di settore prevede infatti che questa forma di pubblicità consentirà al conduttore di acquistare il bene immobile libero da ipoteche, pignoramenti o altre pregiudizievoli riconducibili al periodo successivo a quello di sottoscrizione del contratto di rent to buy. La trascrizione in ogni caso ha una durata massima decennale e continua a valere anche nell’ipotesi di fallimento del venditore.
Sul punto si riporta un esempio per chiarire meglio il funzionamento dell’accordo. Si consideri la vendita di una casa per 100.000 euro. Il canone pattuito è di 1.000 euro al mese. Una parte di questa somma, cioè 500 euro, viene corrisposta per il godimento del bene, come fosse un normale contratto di locazione. La metà della quota residua, ovvero 500 euro, sarà imputata al prezzo, come fosse un acconto sulla vendita, quindi avrà come effetto quello di abbassare il prezzo finale dell’appartamento. Decorsi 5 anni, qualora il conduttore decidesse di acquistare non dovrà più pagare 100.000 euro, ma solo 70.000, visto che 30.000 erano già stati pagati con parte dei canoni.
Gli immobili che possono essere oggetto del contratto di rent to buy non devono necessariamente essere a uso residenziale, anche perché la normativa non specifica nulla in merito. Ecco, quindi, che si ritiene la stipula dell’accordo per qualsiasi tipologia di immobile commerciale, turistico, agricolo, direzionale ecc.
Non viene escluso l’uso di questo istituto anche per i fabbricati privi di finiture e per i terreni. Anzi, nel primo caso le parti possono anche convenire i termini che riguardano l’esecuzione delle opere di completamento del fabbricato a carico del conduttore, con la determinazione di entrambe le quote del canone in misura ridotta, ovvero a compensazione delle spese di ultimazione del bene a carico del conduttore.
Chi può sottoscrivere il rent to buy
Il contratto rent to buy può avere ad oggetto non solo ogni tipo di bene, ma può essere sottoscritto da qualsiasi soggetto. Questo vuol dire che l’accordo potrà essere scelto da un privato, da una ditta individuale, da un ente, da una società di persone o di capitali.
In base alle specifiche esigenze le parti potranno convenire il rent to buy su negozi, case, capannoni, cantine, uffici, locali commerciali e tanto altro. Quando il bene immobile dovesse essere in costruzione o è allo stato grezzo occorre procedere alla cancellazione dell’ipoteca ed è anche possibile prevedere l’accollo del relativo contratto di mutuo. Per le imprese di costruzione il contratto rent to buy rappresenta spesso un interessante opportunità per poter far fronte alle rate del muto originariamente stipulato per la costruzione.
Occorre poi far presente che sulle parti gravano specifici obblighi e doveri che sono gli stessi dell’usufrutto. Vediamo, più nel dettaglio, in cosa consistono.
Obblighi del conduttore
-Per prima cosa il conduttore dovrà prendere in custodia l’immobile nello stato in cui si trova, nonché redigere un inventario dei beni. Questo obbligo, tuttavia, si può anche derogare nell’ipotesi in cui bene dovesse essere consegnato spoglio e già dettagliatamente descritto nel contratto.
-In seguito il conduttore dovrà concedere una garanzia valida, ad esempio simile a quella che viene concessa nei contratti di locazione, anche se pure quest’obbligo è suscettibile di deroga. La parte conduttrice dovrà poi sostenere tutti gli oneri che riguardano la gestione, la conservazione e il mantenimento dell”immobile, nonché delle eventuali parti condominiali.
-In aggiunta si farà carico delle riparazioni straordinarie e ordinarie relative alla manutenzione dell’immobile o del condominio. Esercita il diritto di voto nell’assemblea sugli ordini del giorno, anche con riferimento alle aree comuni del condominio. Sarà tenuto a comunicare al concedente di voler procedere con il sostentamento delle spese di riparazione straordinaria, qualora questi non volesse adempiere o in caso di ritardo senza giustificato motivo. Alla scadenza del contratto dovrà consegnare il bene nell’ipotesi in cui non volesse acquistarlo.
Obblighi del concedente
Anche sul concedente gravano tutta una serie di obblighi, oltre a quello di consegnare l’immobile al conduttore e di individuare insieme a questi il tipo di garanzia da prestare.
-Nello specifico, previo accordo con il conduttore e nel caso non venisse prestata alcuna forma di garanzia, potrà costituire un deposito non superiore a tre mensilità di canone che dovrà poi restituire con gli interessi legali al termine del periodo stabilito.
-Dovrà inoltre eseguire le riparazione straordinarie dell’immobile e quelle che attengono alle parti condominiali, ad esempio relative alla sostituzione degli impianti e quelle strutturali.
-Il concedente sarà tenuto ad esercitare il diritto di voto nell’assemblea condominiale su materie diverse da quelle che riguardano l’ordinaria amministrazione, salvo che il conduttore non dovesse sostenere proprio carico le spese di natura straordinaria.
-Allo scadere del contratto ha l’obbligo di vendere il bene al conduttore qualora questi decidesse di diventarne il proprietario.
Esistono infine degli obblighi di cui le parti sono congiuntamente responsabili, ovvero sostenere le spese per le liti e quelle per pagare l’amministratore di condominio in maniera proporzionale.
Cosa succede quando il conduttore non rispetta gli obblighi
Alla luce di quanto spiegato gli obblighi del conduttore sono numerosi e di conseguenza le azioni esperibili da parte del concedente in caso di violazione sono altrettanto varie.
Quando per esempio il proprietario del bene non ottiene il pagamento del canone potrà intraprendere un procedimento esecutivo, finalizzato al recupero coatto delle somme, al fine di recuperare quanto gli spetta. Nel caso in cui l’inadempimento dovesse riguardare altri obblighi, invece, sarà sempre possibile chiedere in giudizio l’esecuzione in forma specifica delle prestazioni non adempiute. Altrimenti c’è sempre l’opzione della risoluzione contrattuale a norma degli articoli 1453 e seguenti del codice civile che, a seconda dei casi, porterà a queste conseguenze
-la restituzione dell’immobile al concedente
-il risarcimento del danno subito
-il recupero dei canoni scaduti e rimasti insoluti, ove esistenti.
Cosa succede quando il concedente non rispetta gli obblighi
Quando è il concedente a venir meno agli accordi contrattuali del rent to buy l’ordinamento mette a disposizione del conduttore varie azioni legali. Per prima cosa sarà possibile chiedere la prestazione non adempiuta attraverso un’azione esecutiva in forma specifica e nel caso in cui il mancato adempimento dovesse riguardare il godimento del bene.
Alla fine del contratto, quando viene negata la vendita al conduttore, questi potrà rivolgersi al giudice competente per fare in modo che vengano prodotti gli effetti del passaggio di proprietà mediante una sentenza costitutiva. In ultima ipotesi, la parte conduttrice potrà scegliere di risolvere il contratto, ex articolo 1453 del codice civile, con le seguenti conseguenze per il proprietario dell’immobile
-questi ha il diritto a riscuotere i soli canoni che riguardano l’uso del bene
-dovrà rimborsare al conduttore le somme pagate relative alla vendita del bene maggiorate di interessi legali.
Quali sono i vantaggi che derivano dalla sottoscrizione del rent to buy
Il linea generale il contratto di rent to buy viene sottoscritto dalle parti per alcuni vantaggi e per questo, prima di stipulare il definitivo accordo è bene fare una comparazione degli interessi, al fine di avere ben chiare le idee sulla convenienza dell’affare.
Il concedente potrà restare proprietario dell’immobile fino al momento dell’eventuale vendita. Nel corso di questo lasso di tempo potrà incassare i canoni di locazione con meno vincoli rispetto al tradizionale contratto di affitto.
Di contro, il conduttore resta libero di poter optare per il solo godimento del bene, evitando di diventarne il proprietario alla scadenza concordata. Potrà inoltre farsi carico solo dei costi e delle spese, limitatamente alla manutenzione ordinaria. Infine, beneficia degli effetti della trascrizione, per cui non dovrà sopportare il carico fiscale che rimane a completo carico del concedente.
Quali sono gli svantaggi che derivano dalla sottoscrizione del rent to buy
Il contratto di rent to buy non comporta solo aspetti positivi per le parti, ma anche alcuni svantaggi di cui occorre tener conto prima di firmare l’accordo. Innanzitutto il concedente dovrà sostenere il carico fiscale, oltre alle spese e agli oneri che riguardano le riparazioni di natura straordinaria. Non potrà nemmeno obbligare il conduttore all’acquisto dell’immobile e sarà costretto a intraprendere un’azione giudiziaria nell’ipotesi di mancata corresponsione dei canoni.
Quanto al conduttore, questi non può beneficiare delle stesse tutele previste dal contratto di affitto, per cui perderà una quota dei canoni pagata nel caso di mancato acquisto del bene.
Altre cose da sapere sul contratto rent to buy
A differenza di quello che si potrebbe pensare, l’accorto di rent to buy continua a spiegare effetti giuridici nell’eventualità in cui il proprietario del vecchio immobile dovesse fallire. La vendita non è oggetto di revocatoria fallimentare, qualora pattuita al giusto prezzo e diventi l’abitazione principale del conduttore o dei parenti più stretti.
La legge è inoltre abbastanza flessibile per ciò che riguarda lo svolgimento della vendita, visto che il conduttore potrà riservarsi la nomina di un terzo, allo stesso modo di ciò che avviene con i contratti preliminari. Volendo è ammessa anche la cessione del contratto.
Durante il periodo di godimento, come nella locazione, il pagamento delle imposte resta a carico del proprietario dell’immobile, mentre gli oneri di trascrizione, nonché le spese per la compravendita restano a carico del conduttore.
L’aspetto positivo principale di questo contratto resta comunque la possibilità di trovare un elevato numero di potenziali acquirenti. Il rischio maggiore è quello che il conduttore non compri l’immobile. In tal caso, però, il proprietario può sempre trattenere una parte di quanto era stato già versato e nella maggioranza dei casi sarà sempre una somma maggiore a quella di un tradizionale canone di locazione.
L’altro aspetto critico è quello di ritrovarsi con un immobile occupato dalla parte conduttrice inadempiente e quindi di dover rivolgersi al giudice per ottenere lo sgombero e poter procedere con la vendita a terzi.
Modello Contratto Rent to Buy
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto rent to buy in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto rent to buy può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
