In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto di comodato d’uso gratuito di stanza per ufficio e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Contratto di Comodato d’Uso Gratuito di Stanza per Ufficio
Il contratto di comodato d’uso gratuito destinato all’utilizzo di una stanza per ufficio è disciplinato dall’articolo 1803 c.c., che norma l’intero istituto del comodato.
Con lo stesso articolo, infatti, è possibile far rientrare nel comodato qualsivoglia bene, sia mobile che immobile, affinché un soggetto chiamato comodatario se ne serva per un determinato periodo di tempo, obbligandosi a restituirlo al comodante nello stesso stato in cui l’ha ricevuto.
Il contratto di comodato d’uso nasce come negozio giuridico a titolo gratuito, ma può contemplare anche la dazione di una piccola somma di denaro a titolo di rimborso spese: in questo caso viene chiamato comodato d’uso a titolo oneroso.
La natura del contratto di comodato d’uso gratuito per una stanza d’ufficio
Parte della dottrina ritiene che il comodato d’uso a titolo gratuito sia un contratto di durata perché ha bisogno di un’attività del comodante di tipo continuativo e solutorio, mirata a soddisfare l’interesse del comodatario. Secondo altri, invece, questo contratto non è sempre di durata, dal momento che la sua natura varia in base al suo contenuto concreto e alla continuità dell’utilizzo. Facciamo un esempio: se presto una stanza ubicata in un immobile di mia proprietà a un amico affinché vi instauri un’attività professionale, il godimento del comodatario non sarà soddisfatto da un solo, unico atto ma da una prestazione che si protrae nel tempo. Questa caratteristica, secondo tesi maggioritarie, è la più frequente e lo inserisce a pieno titolo nel novero dei contratti di durata.
Un ulteriore elemento caratterizzante del comodato è quello di essere intuitu personae. Come viene chiarito dall’articolo 1804 c.c., infatti, la legge vieta al comodatario di concedere a terzi soggetti l’uso della stanza per l’ufficio. Infatti, la ragione che muove il proprietario a prestare la stanza è un rapporto di amicizia, cortesia, riconoscenza o la restituzione di un favore, sentimenti che si fondano chiaramente sulla fiducia tra le parti e non su un interesse economico.
Non vi è dubbio che si tratta di un contratto reale e gratuito, perché si perfeziona con la consegna della stanza o dell’intero immobile, senza alcun obbligo di pagamento in cambio. Come indicato dall’articolo 1804 c.c., infatti, il comodante non può chiedere nessuna controprestazione in denaro ma solo che il comodatario se ne occupi con responsabilità, senza danneggiarlo e avendone cura come un buon padre di famiglia.
Inquadramento giuridico del contratto di comodato d’uso gratuito
È bene chiarire che non si tratta di un atto di liberalità ex articolo 809 c.c. ma di un prestito, che può contemplare al suo interno il versamento di una somma forfettaria come forma di partecipazione alle spese. In questo caso si parla di comodato d’uso a titolo oneroso che in ogni caso non può contemplare il versamento di un corrispettivo mensile che nasconde il pagamento del pigione, ma solo un aiuto modestissimo al comodante come, ad esempio, il pagamento delle spese relative alla pulizia, dell’IMU o del condominio (Cass. Civ., sentenza n. 1843/1976).
È interessante sottolineare un nuovo orientamento elaborato dalla giurisprudenza negli ultimi anni che pone una differenza tra comodato ordinario e comodato precario.
Nel primo caso le parti indicano una data di scadenza nel contratto, mentre nel secondo caso si parla di comodato senza determinazione di durata ex articolo 1810 del codice civile. Quest’ultima tipologia di comodato viene definita anche comodato precario, per indicare il negozio giuridico in cui non solo non è specificata la durata ma non è neanche possibile desumerla dall’impiego a cui viene destinata la stanza.
Questa assoluta assenza di termini, durata e scadenza implica anche una serie di conseguenze: la più importante riguarda l’obbligo di restituzione immediata della stanza nei casi di sopravvenienza di un imprevisto e urgente bisogno del bene da parte del comodante.
In secondo luogo, quando si tratta di un immobile utilizzato da un nucleo familiare, il suo rilascio è consentito solo quando cessano le necessità abitative della famiglia comodatario.
È ammessa la promessa di comodato?
Sebbene ammessa dal legislatore, la promessa di comodato è irrilevante giuridicamente e quindi non genera responsabilità a carico del comodatario-promittente. Vi è comunque una parte minoritaria della dottrina che ritiene la promessa equivalente al preliminare, un atto cioè che obbliga il promittente a concludere il contratto definitivo attraverso la sua consegna. In questa direzione, l’inadempimento della promessa diverrebbe inadempimento del contratto, passibile di sanzione e dunque di risarcimento del danno. In quest’ultimo caso non è prevista però l’esecuzione in forma specifica, dal momento che la decisione del giudice non è in grado di sostituire la relativa consegna.
Il diritto del comodatario è dunque un diritto personale di godimento, mentre quello del comodatario è solo un dovere di astensione che consente al comodante di godere liberamente del bene.
Ricordiamo che il comodato ha ad oggetto delle cose e dunque comprende sia beni mobili che immobili come un terreno, un locale o una sola stanza da utilizzare come ufficio. Tale bene offerto in comodato deve essere inconsumabile e infungibile poiché una cosa consumabile non potrebbe essere restituita e dunque lo stesso comodato sarebbe nullo perché l’oggetto è impossibile. Secondo la giurisprudenza, non è ammesso neanche il comodato di cose fungibili poiché nasconderebbe un mutuo, e se le parti hanno stabilito che oggetto del comodato è un bene fungibile da restituire, allora significa che quella cosa era infungibile.
Quali requisiti soggettivi devono avere le parti
La legittimazione a dare una stanza per un ufficio o un’attività professionale in comodato è esclusivamente del soggetto titolare del diritto reale o di godimento sul bene. Secondo una parte della giurisprudenza, contrastata aspramente dalla dottrina maggioritaria, questo diritto viene riconosciuto anche al legittimo possessore o detentore che sia abbia la possibilità di consegnarla.
Per questa ragione il legislatore ha stabilito che il comodato non necessita della forma scritta neanche quando ha ad oggetto un immobile come una stanza da ufficio. Ciononostante, negli ultimi anni vi è la tendenza a registrare il comodato d’uso come forma di prevenzione di eventuali conflitti futuri, soprattutto quando quel bene viene concesso a diversi soggetti in godimento.
In quest’ultimo caso ha diritto al suo godimento solo colui che lo ha conseguito per primo dal punto di vista cronologico, mentre viene preferito colui che ha un contratto con data certa anteriore quando nessuno dei contraenti ne ha ottenuto il godimento.
La registrazione, infatti, permette di avere un titolo nel caso in cui il comodante non voglia lasciare la stanza una volta scaduto il termine o quando il proprietario ne faccia richiesta per una necessità personale senza ottenere riscontro.
La registrazione del contratto di comodato d’uso è divenuta obbligatoria anche in seguito all’avvento dei Superbonus. Quando il proprietario ha intenzione di ricorrere al Bonus 110%, oggi 90%, questi dovrà regolarizzare il rapporto con il comodatario con un contratto di comodato d’uso a titolo oneroso registrato regolarmente.
La durata del contratto di comodato d’uso
Come per la forma, anche la durata viene stabilita liberamente dalle parti che possono fissare un termine da rispettare. Tale termine può essere implicito o esplicito ma deve essere previsto per non rendere il negozio precario e per facilitare la restituzione della stanza quando il comodante ne fa richiesta ex articolo 1810 c.c.
Nel rispetto degli usi e delle consuetudini, per il comodato di immobili a uso non abitativo è possibile fissare la durata del comodato per l’intera vita del comodatario. Non solo, applicando l’articolo 1573 c.c. in via analogica, la dottrina ritiene possibile una durata massima di 30 anni per il comodato proprio come per il contratto di locazione di immobili.
Chi ritiene che sia possibile una durata indeterminata, inoltre, sostiene che il comodante non possa chiedere la restituzione della stanza fino a quando permangono le esigenze familiari che gli hanno dato fondamento, come indicato dalla Corte di Cassazione numero 13716 del 2017.
Non è possibile invece inserire elementi accidentali come una condizione sospensiva o un termine iniziale, perché il comodato viene perfezionato esclusivamente dalla consegna.
Obblighi del comodatario
Il contratto di comodato d’uso gratuito che ha ad oggetto una stanza da ufficio deve prevedere obblighi specifici a carico del comodatario ai sensi dell’articolo 1804 c.c. In primo luogo, questi deve custodire e conservare il bene con la medesima diligenza del buon padre di famiglia, evitando di utilizzarla per fini diversi da quelli indicati all’interno del contratto o insiti nella natura del bene. Questo significa che il comodatario deve sostenere tutte le spese ordinarie, mentre quelle straordinarie verranno sostenute dal comodante.
Quando il legislatore parla di custodia bisogna intendere non solo l’obbligo di vigilare sul bene e prevenirne i danni, ma anche il dovere di avvisare il proprietario di molestie eventuali da parte di terzi soggetti.
L’articolo 1808 c.c. disciplina il diritto del proprietario a essere rimborsato delle spese straordinarie che sostiene per mantenere la cosa funzionale, e dunque solo se esse erano urgenti e necessarie (comma 2 dell’articolo 1808 c.c.), mentre non è previsto rimborso per quelle ordinarie. La norma va letta in combinato disposto con gli articoli 1582 e 1593 c.c. che prevedono l’applicazione della medesima disciplina delle locazioni in materia di miglioramenti e addizioni.
Il comodatario non può subcomodare la stanza per l’ufficio né cedere il contratto a terzi come previsto dall’articolo 1804 cc, proprio come accade con la locazione. Qualora non venissero rispettati tali obblighi il proprietario della stanza ha diritto di chiedere la restituzione immediata del bene oltre al risarcimento del danno subito.
Questi è responsabile anche dell’utilizzo improprio della stanza o per finalità diverse da quelle stabilite nel contratto, causando così un deterioramento o il perimento della stanza: in tali casi il comodatario dovrà farsi carico del valore perduto dal bene a causa della sua condotta. Se, però, il bene dovesse deteriorarsi solo per l’uso regolare e non per l’incuria del comodatario, egli non risponde del suo naturale deterioramento (art. 1807).
È importante ricordare che nonostante l’impiego della stanza da ufficio per molti anni, il comodatario ha sempre l’obbligo di restituirla. Se, ad esempio, il contratto prevedesse un comodato senza termine, il proprietario potrebbe comunque rivendicarlo in qualsiasi momento se gli occorresse con la sola comunicazione verbale. Per il suo ruolo di mero detentore, il comodatario ha diritto all’azione di reintegrazione ma non a quella di spoglio e manutenzione.
Quali sono gli obblighi del comodante
Il primo obbligo del comodante è quello di permettere al comodatario di godere del bene, astenendosi da qualsivoglia atto impeditivo. Questo significa che l’utilizzatore della stanza da ufficio non è tenuto a eseguire riparazioni al bene né a consegnarla in buono stato, né infine, a consegnarla priva di vizi.
Egli deve semplicemente consegnare la stanza nello stato in cui si trova senza obblighi di migliorie, salvo il caso in cui il vizio sia stato nascosto al comodatario. Il legislatore con questa norma vuole punire il proprietario che agisce in modo colposo, celando quei vizi occulti che non permettono il godimento pieno dell’immobile.
Facciamo un esempio: se la stanza da ufficio oggetto di comodato ha i servizi igienici che non funzionano perché ci sono tubature guaste e il proprietario non lo fa presente ai comodatari, il comodante deve effettuare le riparazioni per agevolare l’utilizzo dell’immobile senza alcuna limitazione. Il suo unico dovere, infatti, è quello di astenersi da condotte che limitano l’utilizzo, oltre a doversi occupare del pagamento o delle tasse e delle manutenzioni straordinarie.
Come si estingue il comodato d’uso gratuito
Il comodato d’uso gratuito si estingue quando decorre il termine o per il compimento dell’utilizzo specificato nel contratto. Nonostante la tesi di una parte della dottrina minoritaria secondo cui il comodatario potrebbe anche non restituire la stanza al proprietario qualora questi non ne avesse bisogno, la giurisprudenza e la dottrina maggioritaria rifiutano tale teoria, optando per l’obbligo alla reintegrazione della stanza.
Ai sensi del combinato disposto degli articoli 1804 3° comma, 1809 2° comma, 1810 e 1811 del codice civile, vi sono anche altri casi di recesso, come
-l’inadempimento degli obblighi di custodia e uso della stanza da parte del comodatario;
-l’urgente, imprevisto e sopravvenuto bisogno dell’immobile, come ad esempio una necessità economica del proprietario come indicato dalla sentenza 20892 del 2016;
Una questione particolarmente controversa riguarda la possibilità per il comodatario di recedere ad nutum, sebbene vi sia un termine preciso nel contratto. Una parte della dottrina ritiene che non sia possibile, sia per l’esistenza di vincoli negoziali che per il danno che deriverebbe al proprietario in caso di restituzione anticipata. Secondo altri, invece, è possibile applicare l’articolo 1184 del codice civile secondo il quale viene fissato un termine favorevole per il debitore.
Altri elementi di un contratto di comodato d’uso gratuito per una stanza d’ufficio
Quando si stipula un contratto di comodato che ha ad oggetto una stanza d’ufficio è necessario inserire tutti gli elementi che servono a identificare le parti coinvolte nel contratto: si tratta del proprietario della stanza e del soggetto che se ne assume la responsabilità di utilizzarlo, conservarlo e preservarlo.
Non bisogna dimenticare di descrivere il tipo di bene indicando non solo gli elementi identificativi presenti in catasto ma anche le condizioni generali in cui si trova, dichiarando che entrambi i soggetti coinvolti ne sono a conoscenza e lo accettano nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
Le parti dovranno indicare il giorno in cui vi sarà la consegna delle chiavi, che coinciderà con il trasferimento del possesso da parte del comodatario e la specifica di tutti gli obblighi che ne discendono.
Insieme alla data della consegna dovrà essere indicato il termine del comodato ed eventualmente la proroga. Si consiglia di inserire anche una clausola con cui il proprietario possa chiedere la restituzione della stanza da ufficio prma della scadenza del termine. In questo modo egli potrà ritornare in possesso della cosa se dovesse averne bisogno sia per ragioni economiche che pratiche, indicando un congruo preavviso che consenta al comodante di organizzare il trasferimento presso un’altra struttura.
Il preavviso dovrà essere comunicato per iscritto, generalmente si predilige l’invio di una raccomandata per avere la certezza di ricezione, ma può andare bene anche l’invio di una PEC o una comunicazione verbale. Ciò che conta, infatti, è dare la possibilità al comodatario di trovare un’altra sistemazione senza causargli alcun disagio.
Modello Contratto di Comodato d’Uso Gratuito di Stanza per Ufficio
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto di comodato d’uso gratuito di stanza per ufficio in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto di comodato d’uso gratuito di stanza per ufficio può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
