In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto di divisione e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Caratteristiche generali
La divisione è il negozio con il quale si pone fine allo stato di comunione tra più soggetti contitolari di beni indivisi. Con la divisione che ha ad oggetto lo scioglimento di una comunione i dividenti risultano assegnatari di una porzione di beni determinati, originariamente facenti parte della comunione stessa. Ai condividenti, pertanto, vengono assegnati beni individuati corrispondenti alle quote astratte cui ciascuno aveva diritto prima dello scioglimento. La quota è, infatti, la misura della originaria con titolarità dei diritti oggetto di comunione che si concretizza di fatto nei beni successivamente attribuiti con la divisione.
Oggetto del negozio divisorio è l’apporzionamento a favore del condividente mediante l’attribuzione di beni concreti proporzionali alla quota astratta di contitolarità. Trattasi di un contratto ad effetti reali da ritenersi atto di straordinaria amministrazione.
La divisione può avere ad oggetto solamente il diritto di proprietà o altri diritti reali, i soli suscettibili di comunione indivisa ex art. 1100 c.c., e non anche i diritti personali di godimento. Pertanto, l’attribuzione ad uno dei condividenti della proprietà in via esclusiva non comporta, pur avendo essa natura dichiarativa ed efficacia retroattiva, che il medesimo diviene conseguentemente unico conduttore, in luogo della parte originariamente complessa, ma a far data dalla stipulazione della locazione avente oggetto quanto assegnato, nel caso, azienda scolastica, con conseguente retroattiva liberazione degli altri conduttori dagli obblighi derivanti da tale contratto (Cass., Sez. III, 30 giugno 2005, n.13948).
È discusso se il contratto di divisione possa essere qualificato contratto sinallagmatico ed oneroso. In realtà l’equivalenza delle prestazioni viene intesa in riferimento al concetto di proporzionalità tra la quota astratta rispetto alla comunione ed i singoli beni assegnati rispetto al tutto.
La divisione normalmente avviene in natura, in quanto ai condividenti vengono assegnati determinati beni già in contitolarità dei comunisti, ma può accadere che non vi sia esatta corrispondenza tra la quota astratta e la porzione di beni concretamente attribuiti sia per eccesso che per difetto, cosicché si dovranno prevedere dei conguagli in denaro per la differenza.
La presenza dei predetti conguagli non snatura il negozio divisorio che non perde i propri caratteri tipici di atto di scioglimento della comunione (art. 728 c.c.). La sentenza che, nel disporre la divisione della comunione, pone a carico di uno dei condividenti l’obbligo di pagamento di un somma di denaro a titolo di conguaglio, persegue il mero effetto di perequazione del valore delle rispettive quote, nell’ambito dell’attuazione del diritto potestativo delle parti allo scioglimento della comunione.
Ne consegue che l’adempimento di tale obbligo, al contrario di quanto avviene nella sentenza costitutiva emessa ex art. 2932 c.c. per l’adempimento in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, ove il pagamento del prezzo ad opera della parte acquirente costituisce adempimento della controprestazione e se non avviene determina l’inefficacia della sentenza (pur da accertarsi in un separato giudizio), non costituisce condizione di efficacia della sentenza di divisione e può essere soltanto perseguito dagli altri condividenti con i normali mezzi di soddisfazione del credito, restando comunque ferma la statuizione di divisione dei beni..
Il contratto in parola si realizza anche nella c.d. divisione parziale, quando i condividenti procedono allo scioglimento della comunione limitatamente ad alcuni beni conservando la contitolarità per i restanti.
Per ciò che attiene più specificamente al contratto di divisione va evidenziato che il codice civile non ne detta una disciplina apposita, anche se riconosce l’esistenza nell’ordinamento di tale contratto quando lo menziona in materia di forma all’art. 1350, n. 11, c.c. Con tale contratto i condividenti procedono all’assegnazione di beni determinati nel rispetto della proporzionalità tra quota astratta e singoli beni apporzionati.
È necessario che si raggiunga l’accordo di tutte le volontà dei partecipanti, il che giustifica che il litisconsorzio sia necessario qualora le parti addivengano ad una divisione giudiziale (art. 784 c.p.c.).
Disciplina della divisione
Il legislatore non ha approntato una disciplina unitaria del negozio divisorio, ma ha previsto una serie di norme in materia di comunione dei beni ed in materia successoria che necessitano di una operazione interpretativa che possa ricondurle ad unità.
Le norme in materia di divisione devono ritenersi derogabili dalle parti salvo quelle ritenute cogenti come gli artt. 720 e 722 c.c.
L’art. 720 c.c. regola l’ipotesi dei beni non comodamente divisibili o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene e dispone come estrema ratio la vendita all’incanto del bene stesso con successiva ripartizione del ricavato tra i condividenti.
Il concetto di comoda divisibilità di un immobile cui fa riferimento l’art. 720 c.c. postula che il frazionamento del bene sia attuabile in tante porzioni separate ciascuna delle quali suscettibile di autonomo godimento da parte di ciascun condividente secondo la normale funzionalità dell’intero.
È, quindi, necessario che la divisione in natura possa avvenire senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi ed inoltre, sotto l’aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sulla originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso.
Perché, dunque, possa procedersi alla divisione del bene comune occorre
1) che il bene sia naturalmente suscettibile di divisione fisica
2) che sia possibile formare, in concreto, porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento
3) che tale divisione non comporti la creazione di servitù, pesi, o limitazioni eccessive e non richieda opere complesse e di notevole costo
4) che la divisione non conduca ad un sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell’intero.
L’art. 722 c.c. si riferisce ai beni che divisi potrebbero arrecare pregiudizio all’interesse della produzione nazionale.
Per ciò che attiene alla divisione ordinaria l’art. 1112 c.c. fa riferimento alla indivisibilità di quei beni che, se divisi, non servirebbero più all’uso al quale sono destinati.
La divisione può avere luogo mediante diversi strumenti quali l’accordo tra le parti (contratto o atti equiparati) o mediante l’intervento del giudice (divisione giudiziale). La divisione può essere chiesta dal comunista in ogni tempo finché dura lo stato di comunione, trattandosi di un diritto potestativo come tale imprescrittibile.
Sospensione della divisione e patto di indivisione
Le parti possono stabilire mediante un patto la sospensione della divisione ai sensi dell’art. 1111 c.c. Il testatore può disporre un termine di sospensione della divisione non eccedente il quinquennio dalla morte del testatore, anche se l’Autorità giudiziale può disporre che in presenza di particolari circostanze si dia luogo alla divisione senza indugio o in un termine inferiore al quinquennio previsto dal de cuius.
La sospensione può anche essere disposta giudizialmente ad opera dell’Autorità giudiziaria (artt. 717 e 1111 c.c.).
I comunisti possono anche concordemente stabilire di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni e, qualora sia stabilito un termine superiore, questo si riduce ex lege al termine stabilito per legge salvo che le parti non stabiliscano un nuovo termine decennale.
Tale patto è vincolante anche per gli aventi causa dei partecipanti alla comunione e si tratterebbe di una obbligazione propter rem che nell’ipotesi di bene immobile deve osservare la forma scritta ed essere trascritta.
Natura dichiarativa della divisione
Problemi interpretativi ha posto la norma contenuta nell’art. 757 c.c., applicabile anche in materia di comunione ordinaria, la quale afferma che il condividente si reputa solo ed immediato successore in tutti i beni costituenti la propria quota e si considera come se non avesse mai avuto la proprietà degli altri beni. Il tenore della legge non sembrerebbe porre problemi sulla natura dichiarativa della divisione, la quale produrrebbe i suoi effetti ex tunc con efficacia retroattiva inducendo a considerare per fictio iuris l’assegnatario dei beni determinati titolare degli stessi da sempre, in tal modo garantendo la continuità della titolarità dei rapporti giuridici.
Le operazioni divisionali
La formazione dell’accordo divisorio può avvenire istantaneamente ovvero a formazione progressiva. In tale seconda ipotesi l’accordo è preceduto da una serie di fasi, ciascuna delle quali richiede il consenso di tutte le parti, fino al raggiungimento del consenso finale che determina il perfezionamento della fattispecie complessiva.
Le operazioni in parola sono generalmente derogabili dalle parti e possono essere deferite ad un notaio (art. 730 cc.). Occorre che siano invitati ad intervenire alla divisione, ai sensi dell’art. 1113 c.c., anche i creditori o gli aventi causa dei partecipanti, in modo che possano tutelare i propri interessi svolgendo una funzione di controllo della regolarità delle operazioni divisionali.
Innanzitutto si procede alla formazione dello stato attivo e passivo, al fine di individuare i beni che formano la massa da dividere ed alle passività che devono essere eliminate e permettono di procedere all’assegnazione del residuo. L’alienazione dei beni è regolata in materia successoria dall’art. 719 c.c.
Quindi si passa alla resa dei conti di cui all’art. 723 c.c., operazione contabile necessaria prima di procedere alla fase divisoria vera e propria.
La fase successiva è quella della stima dei singoli beni e formazione delle porzioni, la stima viene fatta con riferimento al valore venale del bene calcolandone il valore in denaro, anche mediante la valutazione di un perito esperto nominato concordemente dalle parti o dal giudice.
Quindi si procede alla formazione delle porzioni ed all’assegnazione ai singoli condividenti in proporzione alla quota astratta a ciascuno spettante. In linea di principio ciascuna quota deve comprendere una quantità di beni mobili, crediti e immobili di uguale natura e qualità, in proporzione all’entità di ciascuna quota (art. 727 c.c.). In mancanza di tale circostanza le parti possono prevedere dei conguagli che devono essere versati contestualmente all’assegnazione delle diverse porzioni (art. 728 c.c.), altrimenti a vantaggio del condividerne che ha ricevuto la quota minore sorge un diritto di credito alla relativa somma garantito ex lege da ipoteca (art. 2817 c.c.).
Formate le porzioni mediante li relativo progetto che diviene esecutivo per accordo dei partecipanti si passa all’assegnazione delle porzioni ai singoli condividenti (art. 729 c.c.) unitamente ai documenti relativi ai beni stessi. L’art. 720 c.c. fa riferimento al concetto di comoda divisibilità dei beni immobili, nell’ipotesi in cui il frazionamento degli stessi in porzioni determinate non ne alteri l’autonomo e libero godimento.
Possono essere assegnati a sorte i lotti formati su accordo delle parti .
Forma
L’art. 1350, n. 11, c.c. richiede a pena di nullità la forma scritta qualora la divisione abbia ad oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari.
Si tratta di una forma scritta ad substantiam che è richiesta anche nell’ipotesi di divisione dei beni mobili registrati.
Secondo la disciplina in parola sarebbe sufficiente per la validità del contratto la sola forma scritta, rispetto alla quale le singole manifestazioni del consenso dei partecipanti potrebbero anche non essere contestuali, purché nel frattempo non sia intervenuta la revoca delle altre parti accettanti.
Gli artt. 2646 e 2685 c.c. impongono agli interessati un ulteriore onere, in quanto dispongono che perché la divisione riguardante rispettivamente beni immobili o beni mobili registrati sia opponibile ai terzi occorre che venga trascritta. Un progetto di divisione di comunione, redatto da un terzo, cui sia stato affidato tale compito, ove si presenti di contenuto tale da integrare gli elementi della proposta e dell’accettazione della divisione e venga sottoscritto per adesione da tutti i condividenti, è idoneo a determinare l’incontro di volontà dei medesimi e quindi la conclusione del contratto di divisione.
Obblighi delle parti
Al contratto di divisione debbono partecipare tutti i condividenti contitolari dei diritti comuni, con la conseguenza che in caso di più parti il contratto dovrà qualificarsi plurilaterale. Qualora uno dei condividenti chieda la divisione gli altri partecipanti non possono opporvisi, in quanto si tratta, infatti, di un diritto potestativo.
Una volta assegnati i beni i singoli assegnatari sono responsabili personalmente nei confronti dei creditori per i beni loro assegnati ed ipotecariamente per l’intero (art. 754 c.c.).
I condividenti sono tenuti, poi, al pagamento dei conguagli ove dovuti.
Altro
Si esclude che il contratto di divisione possa essere risolto per inadempimento, mentre la divisione dovrà considerarsi nulla ove sia carente di un elemento essenziale.
La divisione è retta da regole proprie per quanto attiene alla sua impugnabilità che trovano specifica regolamentazione nella materia successoria anche se le relative norme si ritengono applicabili alla divisione contrattuale in forza del disposto dell’art. 1116 c.c. che opera il rinvio.
La divisione dovrà ritenersi nulla per difetto di forma scritta e per la mancanza di partecipazione di tutti i contitolari dei beni al negozio stesso.
Sarà, invece, annullabile per i vizi di dolo e violenza (art. 761 c.c.), ma non a causa di errore, in quanto in tale ipotesi vi è una disciplina speciale che prevede rimedi sostitutivi propri della divisione, quali il supplemento della divisione (art. 726 c.c.) e la rescissione per lesione.
La rescissione per lesione
La normativa ha previsto una rescissione con regole proprie con la conseguenza che non sarà possibile utilizzare la regola generale di cui all’art. 1448 c.c. La norma di riferimento è contenuta nell’art. 763 c.c. ove, per l’applicabilità dell’istituto, non è richiesto il presupposto dell’approfittamento dell’altra parte per trarne vantaggio né il requisito dello stato di bisogno e la lesione che legittima l’esperimento dell’azione di rescissione deve essere superiore al quarto e non oltre la metà del valore.
La porzione dei beni assegnati deve, pertanto, essere inferiore di oltre un quarto al valore ad essi attribuito al momento della divisione mediante una stima che si è rivelata sbagliata. Una nuova divisione può essere impedita dal condividente contro cui è proposta con l’offerta di un supplemento della porzione in natura o in denaro (art. 767 cc.).
L’azione di rescissione è riconosciuta al condividente anche contro ogni altro atto che abbia come effetto di fare cessare lo stato di comunione.
Fac Simile Contratto di Divisione
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto di divisione in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto di divisione può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
