In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto di anticresi e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Definizione e caratteristiche generali
L’anticresi è il contratto con il quale il debitore o un terzo s’impegna a consegnare al creditore un immobile (fondo o edificio) affinché questi ne percepisca i frutti imputandoli prima agli interessi e poi al capitale.
Si suole distinguere tra anticresi estintiva (art. 1960 c.c.), finalizzata all’estinzione del debito complessivo sia per interessi che per capitale, e anticresi compensativa (art. 1964 c.c.), nella quale i frutti estinguono solo gli interessi, fatto salvo il debito per il capitale (Cass., 12 marzo 1983, n. 1866).
La fonte dell’anticresi è il contratto.
Il contratto ha natura consensuale sicché la consegna del bene attiene al momento esecutivo e gli eventuali contrasti tra più creditori anticretici sono risolti secondo quanto previsto dall’art. 1380 c.c., a favore del creditore che ha conseguito per primo il godimento del bene.
Concessione di immobile locato
Può anche essere concesso in anticresi un immobile locato affinché il creditore percepisca il canone. In tale ipotesi la consegna del bene viene effettuata in forma simbolica (Cass., 12 marzo 1958, n. 836).
L’anticresi non è un contratto a prestazioni corrispettive in quanto è accessorio al credito principale di cui, in caso di più contratti di anticresi, condivide le sorti (se quest’ultimo si estingue, si estingue anche l’anticresi).
Il creditore amministra il bene rispettandone la destinazione economica ed in tal senso può anche concedere in locazione l’immobile.
Capacità e forma
Per la conclusione del contratto di anticresi è necessaria la capacità negoziale, ma si tratta nella specie di un atto di straordinaria amministrazione per il quale sono necessarie le autorizzazioni di legge.
È escluso che il creditore anticretico possa a sua volta concedere in anticresi il bene ad un terzo (divieto di subanticresi).
Per la conclusione del contratto è richiesta la forma scritta ad substantiam (art. 1350, n. 7, c.c.) ed il contratto è altresì soggetto a trascrizione dei registri immobiliari (art. 2643, n. 12, c.c.), formalità, questa, necessaria per rendere opponibile ai terzi l’anticresi.
Concessione di immobile locato
Gli atti di trasferimento del bene sono inefficaci nei confronti del creditore anticretico solo se il contratto di anticresi è stato trascritto anteriormente alla trascrizione dell’atto di trasferimento. Nell’ipotesi in cui l’anticresi non sia stata trascritta, il creditore anticretico ha comunque diritto, nei confronti dell’acquirente del bene, ad un’indennità per le migliorie apportate, ai sensi dell’art. 1150 c.c. (Cass., 12 marzo 1983, n. 1866).
Oggetto
Possono essere oggetto del contratto d’anticresi tutti i beni immobili, sia fondi rustici che edifici che siano potenzialmente produttivi di frutti. È anche ammessa l’anticresi di aziende e, entro certi limiti, di beni mobili, se registrati.
Obbligazioni del creditore e conseguenze dell’inadempimento
Il creditore, salvo patto contrario, è tenuto a pagare i tributi ed i pesi dell’immobile ed è altresì obbligato a conservare ed amministrare il bene (art. 1961 c.c.). Il creditore deve far fronte alle spese prelevando le somme dai frutti percepiti, dovendosi, però, escludere che possa pretendere il rimborso del debitore ove le spese siano superiori ai frutti. Non essendo tali obblighi previsti in termini corrispettivi dell’obbligo del debitore, l’inadempimento non determina la risoluzione del contratto, ma legittima il debitore a proporre le azioni conservative del caso e soprattutto a chiedere il sequestro del bene concesso in anticresi.
Concessione di immobile locato
Può essere pattiziamente concessa al creditore la facoltà di apportare miglioramenti al fondo dato in garanzia e di eseguirvi addizioni, con l’intesa di effettuarne la valutazione al termine del rapporto e con l’obbligo di pagamento del corrispondente valore a carico del debitore, proprietario dell’immobile. In tale ipotesi non si ha, peraltro, modifica dello schema legale del contratto (Cass., 12 marzo 1983, n. 1866).
L’unico modo per il creditore di liberarsi dagli obblighi di manutenzione, ordinaria è straordinaria, e da tutti gli oneri, anche tributari, è di restituire l’immobile al debitore, ove non abbia rinunciato a tale facoltà. In tal caso la restituzione si configura quale recesso del contratto.
Estinzione del contratto
Il contratto si estingue quanto il creditore è stato soddisfatto dell’intero credito, essendo escluso che possa restituire parte dell’immobile, ove esso sia divisibile, a seguito di un parziale soddisfacimento del credito.
Durata massima del contratto
La durata del contatto non può essere superiore a dieci anni e se è prevista una durata maggiore si riduce a quella di legge (art. 1962 c.c.). A seguito dell’estinzione del contratto cessano le locazioni stipulate dal creditore.
Fac Simile Contratto di Anticresi
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto di anticresi in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto di anticresi può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
