In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto di appalto per lavori edili privati e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Contratto di Appalto per Lavori Edili Privati
Si sente spesso parlare del contratto di appalto per lavori edili privati, un accordo che viene stipulato tra un soggetto privato e l’impresa che dovrà portare a compimento le opere richieste. Grazie a questo accordo sarà possibile tutelare i contraenti nel caso in cui si dovessero presentare situazioni difficili e criticità.
Ogni giorno moltissimi privati si affidano alle imprese per ottenere l’esecuzione di opere edili di varia natura. A questo riguardo è sempre opportuno stipulare un contratto di appalto, che viene disciplinato dall’articolo 1655 del codice civile
Questo accordo si configura quando una parte assume l’organizzazione dei mezzi necessari, nonché il rischio, per compiere una determinata opera oppure rendere un servizio dietro un corrispettivo in denaro.
Si tratta quindi di un rapporto di risultato in cui un imprenditore, attraverso l’organizzazione dei propri mezzi, sarà chiamato a svolgere un’obbligazione per ottenere di conseguenza una somma.
Diversamente dal contratto d’opera, l’appaltatore non si deve occupare personalmente dei lavori commissionati, visto che potrà sempre servirsi di una propria organizzazione. La forma dell’accordo è inoltre libera, quindi si può raggiungere l’intesa verbalmente, salvo che si tratti di un appalto pubblico o che abbia ad oggetto la creazione di aeromobili e navi.
Stipulare un contratto di appalto senza forma scritta potrebbe comunque generare spiacevoli conseguenze, specialmente quando in corso d’opera dovessero sorgere delle controversie.
Il documento scritto, a differenza di ciò che avviene nei lavori pubblici, racchiude le prescrizioni che riguardano gli oneri, generalmente elencate e descritte nel Capitolato Speciale d’Appalto, assieme alle norme che interessano la misurazione dei lavori e gli aspetti tecnici sulla corretta esecuzione delle opere.
Nella maggioranza dei casi il contratto viene quindi strutturato con tutta una serie di articoli che si riferiscono ai contraenti, alla forma e consistenza dell’appalto, alla disciplina del cantiere e ai danni. Vediamo, qui di seguito, questi aspetti.
I soggetti che stipulano il contratto di appalto dovranno essere specificati in maniera chiara, per cui bisogna riportare tutti i dati del committente e dell’impresa, senza dimenticare il codice fiscale e la partita IVA. Non dovranno poi mancare i riferimenti alla posizione INPS e Inail, nonché gli estremi della registrazione alla Cassa Edile, al Registro Imprese e quelli riguardanti la Categoria ISTAT.
Il contratto di appalto potrebbe coinvolgere anche altri soggetti, come ad esempio il responsabile dei lavori, il quale potrebbe essere ad esempio l’amministratore del condominio, il direttore del cantiere e di lavori, il progettista o i coordinatori che sono responsabili della sicurezza in fase di realizzazione e progettazione.
L’appaltatore, di contro, ha l’obbligo di portare a buon fine quanto previsto dal contratto, nel rispetto delle prescrizioni della direzione dei lavori e del progetto, per questo dovrà fare in modo che il cantiere sia in buone condizioni, anche per la sicurezza delle maestranze. I coordinatori e il direttore dei lavori, invece, concorrono al buon esito del cantiere in base alle specifiche competenze.
La stipula dell’appalto può avvenire a corpo oppure a misura, riservando una quota delle opere in economia. La somma indicata, al netto del ribasso che viene proposto dall’impresa, è sempre indicativa perché tiene conto delle oscillazioni e variazioni che si verificano nel corso dell’esecuzione, ovvero situazioni non prevedibili al momento della sottoscrizione dell’accordo.
Ecco perché sarà importante specificare la procedura per definire i prezzi, nonché le eventuali e nuove lavorazioni che inizialmente non vengono include. Generalmente la base a cui fare riferimento è il prezziario regionale per le opere edili e impiantistiche. Il contratto dovrà poi descrivere le tempistiche relative ai pagamenti, quindi non solo l’acconto, ma anche il saldo finale.
Esistono delle norme che riguardano la disciplina del cantiere e che servono a prevenire l’insorgenza di possibili danni, ritardi e altri disagi dovuti al comportamento posto in essere con negligenza da parte dell’appaltatore oppure degli altri soggetti coinvolti.
A questo proposito è molto importante che venga stabilita una data entro la quale bisogna consegnare i lavori, quindi una durata ponderata che tenga conto delle effettive necessità tecniche di esecuzione. In alcuni casi si può anche pretendere un anticipo sulla consegna, ma questa pratica è fortemente sconsigliata perché ogni cantiere ha i suoi tempi e sono tante le variabili da considerare e gli imprevisti che si possono presentare.
Attendere, per esempio, i tempi dell’asciugatura di massetti, murature e pavimentazioni, è fondamentale per la buona riuscita dei lavori e per questo è meglio evitare di richiedere esecuzioni rapide. Sarà poi necessario definire gli aspetti sulle sospensioni, sulle proroghe e le riprese, nonché la loro ripercussione sullo slittamento dei lavori.
Anche quando i lavori vengono eseguiti con precisione si possono sempre verificare delle controversie che il più delle volte sfociano in vertenze. Quando non è possibile arrivare ad una composizione bonaria è quindi necessario agire in giudizio e per questo il contratto dovrà disciplinare anche questi aspetti e specificare il foro competente.
Da un punto di vista legislativo è importante avere chiara la distinzione fra contratto di appalto privato e pubblico. Quest’ultimo si configura quando una delle parti contraenti è un ente di diritto pubblico per questo troverà applicazione non solo la disciplina codicistica, ma anche il Decreto Legislativo n. 50 del 2016, altrimenti noto come codice degli appalti.
Queste norme incidono soprattutto nella fase precontrattuale che riguarda l’aggiudicazione delle gare regolate dal principio di buon andamento della pubblica amministrazione. In caso di appalto pubblico, pertanto, all’appaltatore si contrappone un ente pubblico, un’amministrazione statale, un ente territoriale, non economico e così via.
Il rapporto tra i contraenti viene regolato dalle norme del codice civile con qualche interferenza del regolamento di esecuzione e del codice degli appalti.
La prestazione resa dall’appaltatore come principio generale è indivisibile, salvo che le parti non dispongano diversamente. In questo caso, tuttavia, non si dovrà stipulare un solo contratto di appalto, ma un accordo avente un unico oggetto suddiviso in più parti. A norma dell’articolo 1666 del codice civile la verifica dei lavori dovrà poi avvenire per singole partite e lo stesso vale per i pagamenti, i quali verranno effettuati dal committente in proporzione alla parte dell’opera portata a termine. L’avvenuto esborso farà presumere l’accettazione della parte dell’opera pagata, sebbene è sempre ammessa la prova contraria da parte del committente.
Quando poi si verificano casi di inadempimento sono previsti i rimedi risolutori previsti dagli articoli 1453 e seguenti del codice civile, anche se con alcune eccezioni. Vista la natura indivisibile della prestazione dell’appaltatore quando si configura un inadempimento parziale questo si traduce in totale.
L’accoglimento della domanda che ha ad oggetto la risoluzione giudiziale del contratto dispensa in committente dal pagare il corrispettivo dovuto. Quando il contratto ha come oggetto il restauro o la costruzione di un immobile, la parte di lavori eseguiti sul fondo altrui dell’appaltatore resta di proprietà dell’intestatario del fondo stesso, in quanto troveranno applicazione i principi dell’accessione, di cui all’articolo 936 del codice civile.
Oltre alle ipotesi di inadempimento esistono altri rimedi risolutori appositamente previsti dal legislatore, fra cui l’articolo 1668 del codice civile in caso di difformità o vizi dell’opera. Quando quest’ultimi sono si entità tale da non rendere l’opera del tutto inadatta alla sua destinazione, l’appaltatore potrà rimuoverli a sue spese o ridurre l’ammontare del corrispettivo.
Quando invece le difformità o i vizi sono tali da rendere l’opera completamente inadatta alla sua funzione, il committente potrà ottenere la risoluzione del contratto.
In certe situazioni il contratto di appalto si risolve di diritto, ovvero senza che sia necessaria una domanda giudiziale.
Questo succede quando dopo l’inadempimento dell’appaltatore il committente invia una diffida, ovvero una lettera in cui si invita a portare a termine le opere a regola d’arte entro un termine non inferiore a 15 giorni. Se pure in seguito alla diffida l’appaltatore continua ad essere inadempiente il contratto si risolverà in modo automatico e in caso di giudizio il giudice potrà limitarsi a valutare solo l’avvenuta risoluzione.
A volte all’interno del contratto di appalto è prevista la clausola risolutiva espressa, a norma dell’articolo 1456 del codice civile. Con questa dicitura i contraenti stabiliscono la risoluzione di diritto al verificarsi di gravi inadempienze.
Ultima ipotesi di risoluzione di diritto si configura quando avviene il decorso del termine essenziale, ritenuto tale nell’interesse di una delle parti, ex articolo 1457 del codice civile.
Le regole che riguardano la risoluzione e la ripetizione della somma versata devono essere coordinate, per cui si dovrà considerare il caso di costruzione immobiliare sul suolo del committente con la disciplina che interessa l’accessione. A questo proposito, a norma dell’articolo 936 del codice civile, i lavori eseguiti sul suolo del proprietario saranno considerati di proprietà di chi è intestatario del terreno per accessione.
In base a questo principio, quando si verifica la risoluzione contro l’appaltatore, quest’ultimo avrà diritto solo a quanto previsto dal secondo comma dell’articolo 936 del codice civile. In buona sostanza il committente sarà tenuto a versare all’appaltatore soltanto il valore dei materiali impiegati e il prezzo della manodopera. Di contro, il committente potrà scegliere se corrispondere l’aumento del valore che è stato apportato al fondo.
Essendo l’appalto un contratto ad esecuzione prolungata è prevista una particolare disciplina per il recesso. Le ipotesi prevedono il recesso ad nutum da parte del committente, il quale sarà comune tenuto a versare le spese sostenute dall’appaltatore, la parte dei lavori eseguiti e il mancato guadagno.
Esiste poi il recesso del committente quando si verificano danni a causa dell’inadempimento dell’appaltatore. L’articolo 1660 del codice civile prevede poi il recesso del committente qualora dovessero verificarsi delle variazioni al progetto di notevole entità. Questo stesso diritto viene riconosciuto anche all’appaltatore, ad esempio se i cambiamenti comportano un aumento di un sesto rispetto a quanto era stato originariamente pattuito. In circostanze del genere, tuttavia, l’appaltatore potrà richiedere un’equa entità.
Modello Contratto di Appalto per Lavori Edili Privati
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto di appalto per lavori edili privati in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto di appalto per lavori edili privati può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
