In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto di manutenzione caldaia e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Caratteristiche Contratto di Manutenzione Caldaia
L’argomento manutenzione caldaia risulta spesso ostico e poco comprensibile, soprattutto a causa della vasta normativa e delle leggi che, col susseguirsi degli anni, hanno subito diversi e notevoli cambiamenti. In altre parole, capire con quale frequenza occorre revisionare la caldaia, nonché orientarsi tra le caratteristiche del relativo contratto, non è sempre facile o di pronta soluzione.
Vediamo quindi insieme, passo dopo passo, come districarsi nel campo manutenzione caldaia, quali sono i consigli utili da seguire e tutto ciò che serve sapere sul sopracitato contratto, onde evitare di incappare in sgradite sorprese e sanzioni evitabili.
La stagione invernale porta con sé innumerevoli incombenti, e con essi anche la cura e il controllo del corretto funzionamento del riscaldamento. Tutto ciò è indispensabile non solo per una questione di sicurezza della persona e del nucleo familiare, bensì anche a livello di normativa, di efficienza dell’impianto e, più in generale, in termini di risparmio.
In particolare, l’esame della caldaia è un passo obbligatorio, giacché imposto dalla legge attualmente in vigore: la D.E. (Direttiva Europea) numero 91 del 2002 CE, relativamente al rendimento di tipo energetico, entrata in vigore il 15 febbraio del 2013, tramite Regolamento (ma attuata in Italia già a partire dal 2005, con apposito Decreto Legislativo), impone che gli impianti di riscaldamento devono essere oggetto di specifico controllo con cadenze periodiche ben precise.
Dette cadenze sono: di due anni per le caldaie dotate di una potenza non superiore ai cento kilowatt (sia esse dotate di combustibile solido oppure liquido); di ogni anno per le caldaie dotate di potenza superiore ai cento kilowatt (sia esse fornite di combustibile solido oppure liquido); di quattro anni per le caldaie dotate di una potenza non superiore ai cento kilowatt, che funzionano a GPL oppure a metano; di due anni per le caldaie aventi una potenza superiore ai cento kilowatt, che funzionano a GPL oppure a metano; di quattro anni per le caldaie cosiddette a camera “chiusa”, la cui potenza non superi i trentacinque kilowatt e montate da non più di otto anni; di due anni per le caldaie cosiddette a camera “chiusa”, la cui potenza non superi i trentacinque kilowatt e montate da più di otto anni.
Tra le ultime due casistiche sopracitate rientrano anche le caldaie che vengono usate per riscaldare in maniera autonoma gli immobili ad uso strettamente abitativo (ad esclusione delle case che comprendono una cubatura decisamente elevata), giacché in simili ipotesi è difficile che dette caldaie vadano oltre i trentacinque kilowatt.
Posto quanto sopra, la frequenza dell’esame dell’impianto potrebbe mutare in base alle differenti prescrizioni contenute nelle norme regionali, oppure a seconda del modello della caldaia. Per tali ragioni, è comunque consigliato leggere con attenzione il libretto recante le varie istruzioni d’uso: è possibile che al suo interno siano indicate le cadenze dei rispettivi controlli.
A ciò si aggiunge che, così come sancito dall’articolo numero sette del Decreto Legislativo 195 del 2005, tali verifiche devono essere eseguite necessariamente “a regola d’arte”, e quindi da un’azienda abilitata ad effettuarle. Una volta concluso l’esame della caldaia, la ditta in questione dovrà scrivere un rapporto, in cui appunto verrà indicato l’esito del controllo, e darne copia al proprietario.
Da tenere a mente, inoltre, che il Decreto del Presidente della Repubblica numero 412 del 1993 stabilisce che ogni due anni è, a prescindere, obbligatorio eseguire il test relativo al rendimento di tipo energetico della caldaia. Questo indipendentemente da qualunque altro fattore o caratteristica dell’impianto.
Un simile controllo è particolarmente importante, in quanto consente di valutare e quantificare la portata dei fumi che vengono rilasciati nell’aria. In altre parole, esso è essenziale per l’ecocompatibilità della caldaia e per stabilire se nelle strutture a camera “aperta” i fumi vengano o meno scaricati in modo corretto, anziché immettersi all’interno degli appartamenti con gravi conseguenze a livello della salute della persona.
Venendo invece al lato pratico, ovverosia ai costi, questi generalmente variano ed oscillano da un minimo di settanta ad un massimo di centoventi euro.
In ultima analisi, per ciò che concerne i soggetti obbligati a seguire le scadenze per la verifica e la relativa manutenzione della caldaia, l’articolo sette del Decreto Legislativo 195 del 2005, chiarisce altresì che coloro che sono ritenuti responsabili di detti controlli sono: il conduttore dell’immobile, l’amministratore del condominio, il proprietario, oppure un soggetto terzo.
Argomento dibattuto in materia è la divisione dei costi di manutenzione tra conduttore e locatore, nei casi appunto in cui una casa sia data in affitto.
A tal proposito, l’articolo 1621 del codice civile sancisce che il locatore deve effettuare, a proprie spese, le riparazioni cosiddette straordinarie. Ma i costi di manutenzione fanno parte delle spese ordinarie o di quelle straordinarie? Una domanda che in molti inevitabilmente si pongono. Ebbene, numerose sentenze sono intervenute per chiarire un simile dubbio, dichiarando che detti oneri rientrano espressamente nelle spese ordinarie. Sarà invece a carico del locatore il cambio della caldaia o delle relative parti che abbiano smesso di funzionare.
Tutto ciò è confermato anche dall’articolo 1576 del codice civile, che precisa che il locatore ha l’obbligo di porre in essere, nel corso della durata dell’affitto, “tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.
Un consiglio utile per risparmiare, nonché per stabilire con congruo anticipo quando effettuare i sopracitati interventi, è quello di stipulare un contratto per la manutenzione della caldaia con una ditta apposita, abilitata ad eseguire questa particolare tipologia di verifica.
Detto contratto deve obbligatoriamente essere dotato di determinate caratteristiche, e questo anche per non incappare in fastidiose controversie o sanzioni. In particolare, il contratto dovrà indicare ciascuna attività, per così dire di routine, che dovrà essere posta in essere nell’ambito di un qualunque controllo della caldaia, tra cui: il monitoraggio di quello che viene definito sistema di “tiraggio” quando la caldaia è attiva; l’esame del bruciatore; la pulitura dello “scambiatore” fiumi e acqua; la pulitura dello scambiatore solo dell’acqua; il controllo degli “anodi” composti da magnesio dell’impianto di accensione; la verifica degli ingranaggi per regolare il sistema, nonché di quelli relativi alla generica sicurezza della caldaia; il dosaggio della combustione; la protezione dei minimi e della cosiddetta “portata” termica; il controllo circa la non presenza di ostruzioni dei tubi di areazione; pulitura dei condotti di areazione; esame della pompa; esame della tenuta dell’impianto quando la caldaia risulta accesa.
Tutte queste necessarie operazioni richiedono all’incirca un’ora o, in alcuni casi, anche una semplice mezz’ora. L’importante è che non si tratti di un controllo frettoloso e superficiale, ragion per cui è essenziale affidarsi a persone competenti e che sono in grado di svolgere il proprio lavoro correttamente.
In ogni caso, è bene tenere a mente che i contratti che includono attività per così dire più complete, comprendono altresì spese complementari per l’azienda, come ad esempio l’obbligo di tenere il libretto di “manutenzione” oppure la stipula di un’autodichiarazione che dovrà poi essere trasmessa al Comune e alla Provincia (ovverosia la dichiarazione che attesta che l’impianto di riscaldamento funziona correttamente).
A tal proposito, infatti, potrebbe essere previsto lo svolgimento di ulteriori adempimenti, quali: l’esame del rendimento “di combustione”, per il quale vige l’obbligo con cadenza biennale; oppure operazioni urgenti qualora la caldaia dovesse presentare dei malfunzionamenti improvvisi.
Da non ignorare il libretto di manutenzione, che deve essere aggiornato e tenuto con regolarità. In particolare, su di esso devono essere trascritte tutte le attività, sia di tipo ordinario che straordinario, che sono state eseguite sull’impianto. Ed è proprio l’attuale normativa vigente a prevederlo: le caldaie devono essere dotate del proprio libretto, anche quelle che sono state montate in epoca antecedente a tale disposizione (in un simile caso sarà l’azienda onerata di porre in essere le verifiche a fornire il documento).
Esiste tuttavia un’eccezione: per le strutture di riscaldamento che vantano una potenza che superi i trentacinque kilowatt, la tenuta e la compilazione del libretto (definito stavolta libretto “centrale”) spetta all’amministratore dell’immobile o al proprietario, e non a colui che occupa l’appartamento.
Infine è consigliato non dimenticare di farsi consegnare, a controlli ultimati, una “bolla”, all’interno della quale siano presenti tutte le verifiche effettuate. Tale bolla sarà fiscalmente valida qualora essa comprenda espressamente il costo sostenuto per le attività in questione.
Modello Contratto di Manutenzione Caldaia
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto di manutenzione caldaia in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto di manutenzione caldaia può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
