In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto di vendita con patto di riscatto e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Contratto di Vendita con Patto di Riscatto
Il contratto di vendita con patto di riscatto è espressamente disciplinato dal codice civile nel Libro IV- Delle obbligazioni, Titolo III Singoli contratti e in particolare dagli artt. 1500 e ss. Il riscatto convenzionale consiste nel patto attraverso il quale il venditore può riservarsi il diritto di riavere la proprietà del bene venduto attraverso la restituzione del prezzo e dei rimborsi stabiliti dalle disposizioni che seguono. Dalla lettura dell’art. 1500 possiamo evincere quella che è la ratio di questa tipologia contrattuale, e cioè la possibilità per il venditore di vendere un proprio bene, mobile o immobile, perché magari ha la necessità di denaro, fermo restando la possibilità, in un secondo momento, di riacquistarlo. Questa potrebbe essere la funzione di questo istituto, ma, più semplicemente, il venditore può optare per questo contratto perché indeciso e si riserva la possibilità di cambiare idea in un secondo momento e riscattare il bene venduto in precedenza. Da quanto detto, dunque, la posizione dell’acquirente potrebbe essere pregiudicata vista la disparità di forze che caratterizza questa tipologia contrattuale. L’acquirente, infatti, è tenuto a restituire il bene a semplice richiesta del venditore e per questo motivo è considerato la parte debole del contratto. Per tale ragione il legislatore, che ha da sempre visto con diffidenza questo istituto, ha previsto una serie di strumenti e cautele per tutelare il compratore. Nello specifico, è previsto che il prezzo del riscatto non può essere superiore rispetto al prezzo di vendita e che, come stabilito dal comma 2 dell’art. 1500, il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l’eccedenza. Lo scopo di questa previsione è duplice, da un lato si vuole evitare che un soggetto che ha bisogno di denaro si priva di un bene mettendolo sul mercato ad un prezzo ben al di sotto del suo valore, e dall’altro evitare che il compratore possa rialzare notevolmente il prezzo di riacquisto scoraggiando il compratore.
La natura di questo contratto è molto dibattuta tra i giuristi, allo stato sono tre le teorie più accreditate, la teoria della vendita condizionata, la teoria del patto di revoca e la teoria del negozio sui generis. La prima teoria configura il patto di riscatto come una condizione risolutiva potestativa, è considerata condizione poiché l’evento di riscattare il bene è futuro ed incerto, è risolutiva poiché l’esercizio del riscatto annulla la vendita precedente e il bene ritorna al precedente venditore e poi è potestativa dal momento che il suo avverarsi dipende esclusivamente dalla volontà del venditore. Questa teoria, però, non ha avuto molto successo perché se il patto di riscatto fosse da considerare come una condizione risolutiva dovrebbe avere effetto retroattivo cosa che invece non avviene dal momento che il venditore deve rispettare le locazioni eventualmente concluse dal compratore e che il prezzo del riscatto può anche essere di valore inferiore rispetto a quello previsto per la vendita. La seconda teoria, invece, si basa sulla volontà della parte di sciogliere in maniera unilaterale il contratto e questo potere è qualificabile come una revoca. In realtà anche per questa teoria si possono muovere le stesse obiezioni fatte in precedenza. La revoca ha effetto retroattivo ed elimina ogni effetto negoziale, situazione che invece non si verifica nel patto di riscatto per i motivi già esposti prima. La teoria che invece sembra essere più apprezzata dagli autori è quella di considerare la vendita con patto di riscatto come un negozio sui generis. La volontà del compratore di riappropriarsi della cosa dà vita ad un’autonoma causa, anche per questo il legislatore, non a caso, ha usato il termine riscatto piuttosto che revoca proprio per connotare questo istituto con caratteristiche proprie ed effetti particolari che nulla hanno a che vedere con la revoca.
Da quanto detto, dunque, emerge una differente posizione delle parti, il compratore è titolare di un diritto di proprietà vero e proprio, benché alcuni autori ritengono trattasi più di proprietà temporanea, istituto però non presente nel nostro codice civile per cui appare più corretto considerarlo un diritto di proprietà risolubile. Tuttavia, nonostante può considerarsi il contraente debole, il compratore può comunque disporre di tutti i poteri che spettano al proprietario, per cui può vendere il bene, costituire vincoli e/o diritti reali di godimento. Diversa, invece, la posizione del venditore. Quest’ultimo, infatti, è titolare di un vero e proprio diritto sui generis, essendo ravvisabile un rapporto diretto tra lo stesso venditore e la res, come se si creasse un rapporto tra un soggetto e la res piuttosto che tra due soggetti.
Per quanto riguarda gli effetti derivanti da questa tipologia contrattuale possiamo fare una differenza tra gli effetti prima della dichiarazione di riscatto e dopo. Per quanto riguarda la prima fase, come accennato poco sopra, il compratore acquista la proprietà del bene per cui è titolare di tutti quei poteri connessi a questa posizione potendo esercitare tutti i diritti che competono al proprietario. A fronte di tale diritto, però, al compratore spetta anche il rispetto di determinati obblighi dal momento che un giorno il venditore potrebbe rivendicare quel bene. Ecco allora che grava sul compratore l’obbligo di utilizzare e conservare il bene in buono stato, secondo l’uso a cui è destinato e senza pregiudicare la controparte contrattuale. Tale obbligo, seppur non espressamente previsto nella norma, è comunque un effetto naturale del contratto. Diversamente, qualora il compratore non dovesse rispettare questo obbligo, il venditore potrà agire per chiedere il risarcimento dei danni tramite apposita azione di natura contrattuale. Per quanto riguarda, invece, gli effetti che spiega dopo la dichiarazione di riscatto, si viene a creare la stessa situazione che era presente prima della vendita con effetti ex tunc, dunque retroattivi. La conferma di ciò la troviamo nella lettera dell’art. 1505 del codice civile il quale specifica che il venditore, una volta esercitato il riscatto, riprende la cosa esente dai pesi e dalle ipoteche da cui sia stata gravata. Ma non finisce qui, la dichiarazione di riscatto del venditore ha effetti anche nei confronti dei terzi dal momento che quest’ultimo potrà riprendere il bene dagli aventi causa tramite un’azione di rivendica. Tale contesto è espressamente disciplinato dall’art. 1504 che disciplina gli effetti del riscatto nei confronti degli eventuali sub acquirenti.
La vendita, chiaramente, deve avere forma scritta e, per essere opposta ai terzi, deve avere un’adeguata pubblicità per cui sarà necessario trascrivere il patto avente ad oggetto beni immobili insieme all’atto di vendita in modo che si possa applicare l’art. 2659 del codice civile riguardo la trascrivibilità della condizione. Per identici fini se la vendita ha ad oggetto beni mobili è richiesto un atto che possa dare data certa come disciplinato dagli artt. 2704 e 2915 del codice civile. Per quanto riguarda l’oggetto del contratto il patto di riscatto può riguardare sia beni mobili che beni immobili, secondo la dottrina maggioritaria il contratto non può avere ad oggetto beni consumabili altrimenti diventerebbe impossibile effettuare il riscatto. Dottrina minoritaria, invece, ammetterebbe tale tipologia contrattuale anche per quei beni consumabili a patto che il compratore restituisca l’equivalente dei beni che ha ricevuto dal venditore.
L’art. 1501 stabilisce un termine per poter esercitare il riscatto, due anni per i beni mobili e cinque anni per i beni immobili e se le parti dovessero stabilire un termine maggiore esso si riduce in quello legale. Molto importante è la previsione del secondo comma dello stesso articolo poiché stabilisce che tale termine è stabilito dalla legge ed è perentorio per cui non è possibile una sua proroga.
Sempre per quanto riguarda il termine del riscatto si discute sulla decorrenza effettiva dello stesso, e cioè se inizia dalla data del contratto oppure dalla data dell’effettivo trasferimento. La teoria maggiormente apprezzata è quella secondo la quale il termine del riscatto decorre dal momento in cui avviene il passaggio di proprietà del venditore al compratore. Diversamente, se dovessimo preferire la teoria secondo la quale il termine del riscatto inizia a decorrere dalla stipula del contratto, si rischierebbe che il termine scade ma il bene non è ancora stato trasferito in capo al compratore. Un esempio pratico può essere d’aiuto, immaginiamo che Tizio acquista con patto di riscatto da Caio un bene ancora da costruire, terminati i cinque anni la cosa non è venuta ad esistenza trattandosi di vendita di cosa futura per cui non è esistente al momento della stipula del contratto. In questo caso Tizio perde il diritto di poter esercitare il riscatto. Per cui è più corretto considerare quale termine iniziale del riscatto quello dell’effettivo trasferimento del bene piuttosto che quello della stipulazione del contratto.
Per quanto riguarda la forma della dichiarazione del riscatto questa, se il contratto ha ad oggetto beni immobili, deve avvenire per iscritto, a pena di nullità, data la natura recettizia del negozio. Questa previsione è espressamente prevista all’art. 1503. Lo stesso articolo appena citato aggiunge che tale dichiarazione deve essere accompagnata dalla corresponsione delle somme liquide per il rimborso del prezzo, delle spese e per ogni pagamento fatto per la vendita. Quindi, oltre al prezzo e alle spese, se il venditore esercita il diritto di riscatto deve rimborsare anche le spese eventualmente affrontate per riparazioni o miglioramenti.
Modello Contratto di Vendita con Patto di Riscatto
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto di vendita con patto di riscatto in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto di vendita con patto di riscatto può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
