In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto di vendita con riserva di proprietà e mettiamo a disposizione un fac simile di contratto da scaricare.
Caratteristiche Contratto di Vendita con Riserva di Proprietà
Le compravendite possono anche prevedere la riserva di proprietà, quindi una regolamentazione precisa e diversa da quella ordinaria. Altrimenti nota come con patto di riservato dominio, questa tipologia di vendita si sta sempre più diffondendo nel settore immobiliare, in quanto consente al compratore di poter usufruire dell’appartamento immediatamente dopo la stipula del rogito notarile. In ogni caso, per tutto il tempo in cui si dovranno corrispondere le rate la proprietà della casa resta in capo al venditore.
Vediamo, qui di seguito, tutto quello che c’è da sapere sul contratto di vendita con riserva di proprietà e cosa succede nell’ipotesi di inadempienza nei pagamenti.
Contratto di vendita con riserva di proprietà – Aspetti generali
La vendita con riserva di proprietà è un istituto molto diffuso negli ultimi anni, visto che consente a chi non dispone di immediata liquidità di pagare il prezzo di un bene, solitamente immobile ma che potrebbe essere anche di consumo, in maniera rateale ma senza dover rinunciare al godimento.
In altri termini, quando viene concluso un contratto con riserva di proprietà, ovvero con la clausola di riservato dominio, il compratore, ad esempio, potrà utilizzare l’appartamento subito dopo la stipula dell’atto.
Questo tipo di contratto, com’è facile intuire, offre vantaggi alle parti contrattuali. Più nello specifico, il compratore potrà avere a disposizione il bene senza dover saldare l’intero importo immediatamente, mentre il venditore si riserva la proprietà dell’oggetto fino all’avvenuto pagamento della rata finale. La parte venditrice potrà così tutelarsi dal rischio di un eventuale adempimento o di atti illeciti posti in essere dall’acquirente. L’istituto, quindi, assume la forma di un finanziamento ed è infatti volto a favorire gli affari, per questo è molto applicato nell’ambito immobiliare.
La compravendita con riserva di proprietà viene disciplinata dall’articolo 1523 del codice civile e, diversamente da ciò che avviene con la vendita ordinaria, l’effetto traslativo resta subordinato al pagamento dell’ultima rata.
Per quanto riguarda la posizione del compratore, è bene precisare che egli non assume soltanto il diritto all’abitazione, ma anche tutti i rischi connessi all’utilizzo dell’immobile. L’acquirente, infatti, è tenuto a sopportare i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile in cui risiede, pur non essendo di fatto il proprietario. Il compratore inoltre dovrà rispondere dei danni che vengono arrecati all’immobile e alle relative riparazioni.
Il venditore, di contro, si occuperà di versare l’IMU sull’immobile che viene venduto con il patto di riservato dominio e fino al momento in cui non viene perfezionato il passaggio di proprietà.
Nella posizione del compratore si configurano posizioni reali soggettive, ovvero l’aspettativa di diventare proprietario e di godere del bene comprato. La prima consente di opporre l’acquisto agli eventuali creditori del compratore. Quest’ultimo inoltre può sempre cedere il suo diritto di godimento e aspettativa a terzi, nonché esercitare le azioni di risarcimento del danno nei confronti dei soggetti che vantino diritti sul bene o ne compromettono l’uso.
Come già spiegato, il venditore rimane il proprietario del bene fino a quando non ne viene pagato interamente il prezzo. Per tale ragione potrà intraprendere le azioni petitorie nei riguardi dei terzi e adottare le misure cautelari verso il compratore che, con atti materiali o provvedimenti giuridici, mette a rischio l’integrità o la restituzione del bene stesso.
Aspetti formali del contratto di vendita con riserva di proprietà
Secondo l’opinione prevalente il patto di riservato dominio deve essere contestuale alla conclusione della compravendita e la prova contraria resta a carico della parte acquirente. Questo vuol dire che la contestualità non si può desumere dalla registrazione in ritardo del documento rispetto alla data della vendita.
Per quanto poi riguarda la trascrizione è importante che venga accompagnata da quella della riserva perché diversamente, per i terzi, la vendita avrebbe solo l’effetto di traslazione immediata.
Il contratto di vendita con patto di riservato dominio non richiede requisiti di forma per ciò che riguarda la riserva. Quest’ultima può essere anche oggetto di rinuncia da parte del venditore, il quale potrà pignorare il bene così da recuperare le somme rimaste insolute.
Le norme che disciplinano il contratto di vendita con riserva di proprietà sono quelle del codice civile e che riguardano le cose mobili, ma giurisprudenza e dottrina ammettono l’applicazione degli articoli sui beni immobili e mobili registrati.
Opposizione a terzi della riserva di proprietà
La riserva di proprietà è opponibile ai terzi? La risposta è affermativa, stando a quanto previsto dall’articolo 1524 del codice civile, in virtù del quale l’opposizione può avvenire nei confronti dei creditori dei compratori solo se il patto è scritto e riporta una data certa anteriore al pignoramento.
Bisogna in ogni caso fare alcune precisazioni fra opposizione nei riguardi dei creditori del venditore e del compratore, nonché sulla natura dei singoli beni venduti.
In caso di beni immobili o mobili registrati l’opposizione a terzi può sussistere solo a seguito della trascrizione dell’atto e a nulla rileva l’eventuale risoluzione del contratto trascritta anteriormente da parte del venditore.
Quando i beni sono mobili può aversi la riserva ai creditori, purché questa sia scritta e riportante data certa antecedente al pignoramento opera alla dichiarazione di fallimento dell’acquirente. Nei contratti fra le imprese l’opponibilità a terzi può essere ammessa solo quando comprovata dalle fatture registrate dei fornitori aventi data certa precedente al pignoramento.
Occorre segnalare che il comma secondo dell’articolo 1524 del codice civile prescrive che quando il contratto ha come oggetto macchine, il patto di riservato dominio si può opporre al terzo compratore solo se trascritto in un apposito registro tenuto dal Tribunale competente. Il terzo inoltre dovrà trovarsi nel luogo in cui la trascrizione è stata eseguita.
Il codice civile non include nelle ipotesi di opposizione che sono state già citate quello dell’aspettativa del soggetto venditore all’acquisto della proprietà. Sul punto è comunque interessante il riferimento all’articolo 73 della legge fallimentare.
Questa norma prevede che il fallimento del venditore non determina soltanto lo scioglimento del contratto di vendita con riserva di proprietà. Tutto ciò, più nello specifico, comporta che al fallito venga sostituito il curatore e che i creditori non possano soddisfarsi sul bene oggetto della vendita. Ecco, quindi, che in casi del genere si può opporre ai terzi l’aspettativa di acquisto del compratore in base agli articoli 2914 e 2915 del codice civile. Medesimo principio ricorre per i terzi aventi causa del venditore.
Inadempimento del compratore
L’articolo 1525 del codice civile prescrive una specifica tutela nei riguardi del compratore inadempiente. Nel caso in cui la rata rimasta insoluta dovesse non oltrepassare l’ottava parte del prezzo pattuito non sarà possibile esercitare la risoluzione del contratto o rimedi similari. L’eventuale patto contrario sarebbe del tutto privo di efficacia e nullo.
Nelle ipotesi di rate che superano l’ottava parte del prezzo pattuito, sarà il giudice a compiere una valutazione in merito alla possibile risoluzione, considerando l’entità complessiva dell’inadempimento. La stessa norma prevede inoltre che le clausole relative alla decadenza dell’acquirente dal beneficio del termine per le rate seguenti sono nulle, sempre che venga rispettata la soglia dell’ottava parte dell’importo. Restano salve le regole generali sulla decadenza, ex articolo 1186 del codice civile.
Contratto di vendita con riserva di proprietà e risoluzione
In linea generale scatta la risoluzione in favore del venditore quando la parte acquirente è inadempiente, escludendo le ipotesi previste dall’articolo 1525 del codice civile precedentemente analizzate. Quando ricorre la risoluzione il venditore dovrà rendere le rate di prezzo incassate e ha pure il diritto di ottenere un compenso commisurato all’uso del bene, oltre al risarcimento del danno quando il bene è stato non utilizzato in maniera irregolare o ne è stata compromessa la funzionalità dal compratore
Il principio è stabilito dall’articolo 1526 del codice civile che al secondo comma contempla il caso in cui i contraenti abbiano inserito una clausola penale nel contratto a tutela del venditore. Il contenuto del patto attribuisce al venditore il diritto a mantenere le rate di prezzo corrisposte in caso di inadempimento dell’acquirente a titolo di risarcimento. Il giudice, secondo quanto previsto dagli articoli 1382 e 1384 del codice civile, potrà comunque ridurre l’ammontare dell’indennità risarcitoria quando sproporzionata o viene adempiuta solo in parte l’obbligazione. Questa regola è confermata dal secondo comma dello stesso articolo 1526, mentre il comma terzo estende la disciplina della risoluzione alla locazione, quando regolata nella stessa maniera della vendita con riserva di proprietà.
Mutuo e contratto di vendita con riserva di proprietà
Può succedere che la vendita con riserva di proprietà coinvolga tre parti, quindi un finanziatore oltre al compratore e all’acquirente. In questi casi si pongono in essere due contratti collegati fra loro, cioè quello di compravendita e di mutuo. Stavolta la disciplina della vendita viene integrata con quella relativa al credito al consumo, così come previsto dal Testo Unico in materia bancaria. Questo complesso di norme regolano infatti transazioni di varia natura, quali prestiti, dilazioni di pagamento e altre agevolazioni finanziarie.
Più nello specifico, la normativa bancaria interviene sul principio del potere contrattuale fra i soggetti che prendono parte all’operazione e prevede una serie di regole che tutelano il consumatore contro eventuali pratiche scorrette del finanziatore. Quest’ultimo, infatti, potrebbe facilmente eludere quanto stabilito dagli articoli 1525 e 1526 del codice civile.
Una delle norme più significative del Testo Unico bancario è sicuramente l’articolo 125 quinquies. In caso di vendita quando il consumatore dovrà fare i conti con l’inadempimento del venditore potrà richiedere, dopo l’infruttuosa costituzione in mora, la risoluzione del contratto di credito. Il finanziatore sarà così tenuto a rendere le rate già saldate e gli altri oneri posti a suo carico. Di contro, il consumatore non ha alcun obbligo di restituzione delle somme pagate al finanziatore, il quale potrà ripetere nei confronti della parte venditrice.
Altre cose da sapere sul contratto di vendita con riserva di proprietà
Nella compravendita ordinaria gli effetti reali sono immediati, visto che la proprietà viene trasferita attraverso il consenso dei contraenti, momento che normalmente coincide con il pagamento del prezzo, contestuale al rogito notarile. A questo punto le parti sono soddisfatte per l’affare concluso.
La vendita con riserva di proprietà, invece, si distingue proprio per questo aspetto, visto che dopo l’atto notarile le parti continuano ad avere rapporti fra loro, considerato che il venditore continuerà a ricevere dal compratore le rate nel rispetto delle scadenze stabilite.
Per quanto poi riguarda i rischi della distruzione o rovina del bene, nella vendita classica si trasferiscono da subito in capo al compratore, alla stessa maniera di ciò che avviene con il patto di riservato dominio. Il principio è giustificato da ragioni equitative, dal momento che l’acquirente gode del bene senza averne comunque saldato l’importo. Del resto non sarebbe giusto che i rischi sull’immobile vengano attribuiti a chi non usa il bene.
Oggetto del contratto di vendita con riserva di proprietà possono essere beni commerciali, quindi immobili e mobili registrati. Resta ancora da capire se il patto di riservato dominio possa essere applicato al trasferimento dell’azienda, anche se sembra prevalere la tesi positiva anche perché nell’ipotesi di inadempimento si potranno restituire tutti gli elementi fissi. Per i beni consumabili o alienati, invece, il compratore potrebbe essere chiamato a rendere l’equivalente in denaro.
Modello Contratto di Vendita con Riserva di Proprietà
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto di vendita con riserva di proprietà edificabile in formato Doc da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto di vendita con riserva di proprietà può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
