In questa guida spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto preliminare affitto ramo d’azienda e mettiamo a disposizione un fac simile contratto preliminare affitto ramo d’azienda.
Caratteristiche del Contratto Preliminare Affitto Ramo d’Azienda
Il contratto preliminare di affitto di ramo d’azienda rappresenta uno strumento di notevole rilievo nella prassi commerciale, poiché consente alle parti di impegnarsi a stipulare, in un momento successivo, un contratto definitivo di affitto ramo d’azienda. Al contrario di quanto avviene nella cessione d’azienda, l’affitto non trasferisce la titolarità del complesso aziendale, ma ne attribuisce il mero godimento per un periodo determinato, dietro corresponsione di un canone periodico. La fonte normativa che disciplina l’affitto d’azienda è individuabile nel combinato disposto degli articoli 2561 e 2562 del codice civile, cui si affiancano ulteriori disposizioni, come quelle di cui agli articoli 1615 – 1654, 2558, 2559, 2560 e 2565 c.c., applicabili in quanto compatibili. Il contratto d’affitto d’azienda è consensuale, sinallagmatico e ad esecuzione continuata e periodica, con un oggetto determinato – l’azienda, definita dall’art. 2555 del codice civile – e con la corresponsione di un canone quale controprestazione.
Prima di concentrarsi sull’analisi del contratto preliminare di affitto, è utile ricordare brevemente la natura dell’affitto d’azienda per comprenderne la portata. A differenza dell’usufrutto d’azienda, l’affitto non attribuisce un diritto reale sul bene, ma un mero diritto personale di godimento. Il locatore (o concedente) mantiene la proprietà dell’azienda, mentre l’affittuario è investito del potere di gestire l’impresa e di trarne i relativi profitti, con l’obbligo di versare al concedente un canone periodico e di conformarsi alle regole stabilite nel contratto e dalla legge. Questa struttura di base consente di apprezzare le peculiarità del contratto preliminare che, benché non produca effetti reali immediati, vincola le parti alla futura stipulazione del definitivo, divenendo esso stesso fonte di reciproci obblighi.
Il contratto preliminare di affitto di ramo d’azienda si colloca dunque nella categoria dei contratti con effetti obbligatori. Non determina il trasferimento di alcun diritto di godimento, in quanto non è né traslativo né costitutivo di diritti, ma ha la funzione di obbligare i promittenti a concludere il vero e proprio affitto d’azienda in un secondo momento. Questa particolarità pone in evidenza la centralità dell’accordo iniziale: ciò che le parti stabiliscono nel preliminare delinea lo scenario in cui, successivamente, sorgeranno i diritti e gli obblighi scaturenti dal contratto definitivo. Se uno dei contraenti non adempie l’obbligo di concludere il contratto definitivo, l’altro può agire per l’esecuzione in forma specifica, risolvere il contratto per inadempimento o chiedere il risarcimento del danno. Non esiste, invece, la possibilità di esperire l’azione revocatoria (ex art. 2901 c.c.) sul preliminare, mentre è possibile ricorrere agli istituti della rescissione o dello scioglimento per cause specifiche. Ne consegue che il contratto preliminare riveste un ruolo assai delicato: esso consente di “prenotare” il trasferimento del godimento dell’azienda, subordinandolo a un successivo atto definitivo, e stabilisce un quadro di certezze anche in ordine a circostanze che potrebbero sopravvenire tra la stipula del preliminare e quella del definitivo (come vizi che incidano sul valore o sulla redditività dell’azienda).
La disciplina del contenuto del preliminare di affitto di ramo d’azienda richiede l’inclusione degli elementi essenziali dell’affitto d’azienda vero e proprio, in ossequio al principio secondo cui il preliminare deve avere la stessa forma prescritta dalla legge per il definitivo e deve definire, almeno in termini sufficienti, gli aspetti centrali del futuro contratto. In particolare, occorre che le parti determinino con chiarezza l’oggetto, individuando il ramo d’azienda da trasferire in godimento e il relativo canone periodico. Spesso le parti stabiliscono anche un termine entro il quale il contratto definitivo deve essere concluso, benché sia possibile rinviare la determinazione di profili secondari – come le modalità di pagamento – al momento della stipulazione finale. La legge non preclude, in linea di massima, modifiche successive: se sussiste il consenso di entrambi i promittenti, è infatti ammissibile discostarsi dalle condizioni pattuite nel preliminare, modificando o revocando le clausole precedenti, purché non si leda l’affidamento incolpevole di una parte che abbia fatto ragionevole affidamento sull’immutabilità di determinati punti fondamentali. La giurisprudenza (Corte di Cassazione, 28 maggio 2003, n. 8515) ha chiarito che il contratto definitivo può differire dal preliminare, ma non deve tradire gli accordi fondamentali che ne costituivano l’ossatura.
Quanto alla forma, l’art. 1351 c.c. stabilisce che il contratto preliminare deve avere la stessa forma prescritta per il contratto definitivo. Ciò significa, in relazione al contratto di affitto d’azienda, che il preliminare dovrà essere redatto almeno in forma scritta, posto che l’art. 2556, comma primo, c.c. richiede la forma scritta “ad probationem”, ossia per fornire prova in giudizio dell’esistenza e del contenuto dell’accordo. In realtà, il secondo comma dell’art. 2556 c.c. prescrive la forma pubblica o la scrittura privata autenticata e l’iscrizione nel Registro delle Imprese entro trenta giorni, a cura del notaio rogante o autenticante, per i contratti che hanno a oggetto il trasferimento (o la concessione in godimento) di un’azienda. Questo secondo dettato normativo ha creato qualche incertezza interpretativa, ma si ritiene che la forma autentica richiesta sia una forma “integrativa”, necessaria per l’iscrizione nel Registro e per attribuire efficacia anche verso terzi all’atto, rimanendo fermo che, per la validità del rapporto inter partes, la forma scritta rappresenta il requisito minimo. Di conseguenza, ai fini probatori, può bastare la forma scritta, sebbene, per assolvere gli adempimenti pubblicitari, occorra elevare il contratto ad atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ciò vale per il definitivo, mentre in caso di preliminare si affronta la medesima questione: se le parti intendono ottenere una sentenza sostitutiva del definitivo (in caso di inadempimento), è necessario che il preliminare stesso si conformi ai requisiti di forma che l’atto definitivo dovrebbe avere.
Un profilo di grande interesse riguarda le clausole che il preliminare, per ragioni di chiarezza e tutela reciproca, dovrebbe già contenere. L’ordinamento prevede doveri e poteri sia a carico dell’affittuario sia a carico del concedente. La natura consensuale dell’affitto d’azienda lascia ampia autonomia contrattuale, purché non si violino norme imperative e si rispettino le obbligazioni essenziali che caratterizzano il rapporto. In tale prospettiva, il preliminare dovrebbe già disciplinare almeno a grandi linee gli obblighi di manutenzione, l’obbligo di mantenere la destinazione dell’azienda, l’obbligo di tutela dell’avviamento e di conservare le scorte, il divieto di concorrenza nei confronti del concedente e le conseguenze connesse all’eventuale violazione di tali impegni. Ciò concorre a fornire trasparenza e certezza circa le regole a cui ci si atterrà al momento della redazione del definitivo, riducendo il rischio di contrasti interpretativi. Nel dettaglio, l’affittuario dovrà gestire l’azienda, svolgendo effettivamente l’attività e non lasciandola inerte, sostenendo i costi di manutenzione ordinaria e assicurando che il complesso aziendale conservi il proprio valore produttivo. Il concedente, invece, sarà tenuto a consegnare l’azienda in condizioni idonee all’esercizio convenuto e, salvo diversa pattuizione, a provvedere alla manutenzione straordinaria.
Un’attenzione particolare merita il divieto di concorrenza, contemplato dall’art. 2557 c.c., che impone al concedente di non avviare, per la durata dell’affitto, un’attività capace di sviare la clientela. È opportuno che il preliminare disciplini in modo dettagliato l’ampiezza e la portata di tale divieto, precisando se il concedente possa svolgere attività simili, a quali condizioni e attraverso quali mezzi. Spesso si inseriscono clausole che vietano al concedente di operare in settori analoghi anche indirettamente, per interposta persona o tramite partecipazioni societarie, così da evitare il rischio di aggiramento delle regole di concorrenza. Questa clausola ha natura relativa, nel senso che non impedisce la prosecuzione di un’attività già in essere, ma si rivolge soltanto alle nuove imprese avviate successivamente all’affitto. Qualora si voglia vietare all’affittuario di svolgere attività concorrenti dopo la cessazione del contratto, occorre inserire un’apposita clausola di non concorrenza post contrattuale, che, per ragioni di correttezza e proporzionalità, non superi il termine di cinque anni.
Il preliminare riveste altresì rilievo nella disciplina della successione nei contratti in essere. L’art. 2558 c.c. stabilisce il subentro dell’affittuario, se non è pattuito diversamente, nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda che non abbiano carattere personale, riconoscendo al terzo contraente la possibilità di recedere se sussiste una giusta causa. Per evitare incertezze, sarebbe opportuno indicare espressamente sin dal preliminare quali contratti, ritenuti fondamentali per la prosecuzione dell’attività, dovranno essere trasferiti. Il concetto di “contratto di carattere personale” va interpretato in modo restrittivo: in genere si escludono i contratti d’opera professionale strettamente legati alla persona del contraente, mentre si include la maggior parte dei rapporti funzionali all’esercizio ordinario dell’impresa. Alcune norme di legge stabiliscono in modo specifico la successione, come nel caso in cui l’azienda sia esercitata in locali concessi in locazione: l’art. 2561 c.c. e, più in generale, la disciplina degli articoli 1615 e seguenti prevedono che, salvo patto contrario, l’affittuario subentri nel contratto di locazione dell’immobile destinato all’esercizio dell’azienda, purché ciò non comporti uno “scorporo” di beni essenziali. Inoltre, in virtù dell’art. 2112 c.c., in caso di trasferimento d’azienda (incluso l’affitto), i rapporti di lavoro proseguono con l’affittuario, e i lavoratori conservano tutti i diritti maturati, fatto salvo il diritto di recedere per giusta causa se le condizioni di lavoro siano sostanzialmente modificate.
Quanto a crediti e debiti, il legislatore differenzia la disciplina dell’affitto da quella della cessione. L’art. 2559 c.c. – che consente la cessione automatica dei crediti relativi all’azienda senza necessità di un’esplicita accettazione del debitore – potrebbe non essere applicabile in modo pacifico all’affitto. Ne consegue che le parti, se vogliono prevedere il trasferimento dei crediti pregressi all’affittuario, dovrebbero specificarlo chiaramente, notificando l’operazione ai debitori per evitare che paghino in buona fede il concedente. Ancora più delicata è la questione dei debiti. L’art. 2560 c.c. non si applica, in linea di massima, all’affitto, e non esiste una disposizione analoga che ne estenda la portata alla locazione di azienda. Occorre quindi disciplinare nel preliminare se l’affittuario assuma o meno i debiti relativi alla gestione antecedente. Analogamente, alla fine dell’affitto, sarà opportuno regolare la sorte degli eventuali debiti contratti dall’affittuario, chiarendo se e in che misura il concedente possa restare coinvolto da azioni di terzi creditori. Per trasparenza, spesso si allega al preliminare l’inventario dei beni e delle passività, che costituirà poi parte integrante del contratto definitivo: è infatti essenziale indicare la composizione dettagliata dell’azienda, suddivisa in beni materiali e immateriali, per valutarne il valore all’inizio e alla cessazione del contratto. In forza dell’art. 2561 c.c., la differenza tra le consistenze di inventario all’inizio e al termine del contratto viene compensata in denaro, in base ai valori correnti alla scadenza, e il contratto dovrà regolare come effettuare tale conguaglio.
Nella prospettiva della migliore tutela di entrambe le parti, il preliminare può contenere ulteriori pattuizioni. Una di queste riguarda l’eventuale divieto di subaffitto, in modo da evitare che l’affittuario, a sua volta, conceda ad altri l’azienda o parte di essa senza il consenso del concedente. La legge (art. 1624 c.c.) stabilisce che l’affitto non possa essere sublocato senza il consenso del locatore, ma inserire una clausola esplicita che riaffermi questo divieto rende la regola più salda e ne circoscrive l’area di possibili equivoci. Un’altra previsione che si incontra spesso è la concessione di un’opzione di acquisto, o una prelazione, a favore dell’affittuario, se quest’ultimo intende valutare l’acquisto definitivo del ramo d’azienda al termine del periodo di affitto. Questa clausola consente di sperimentare la redditività dell’azienda e di raccogliere dati utili prima di procedere a un eventuale acquisto, offrendo al contempo tutela all’affittuario, che non rischia di vedere l’azienda venduta a terzi senza la possibilità di esercitare un diritto di prelazione.
La durata dell’affitto e le cause di estinzione anticipata del contratto costituiscono un altro aspetto cruciale che può essere specificato già in sede di preliminare. Le parti possono prevedere cause di estinzione come il sopravvenire della morte dell’affittuario o del concedente, il fallimento di una delle parti o, più semplicemente, il decorso del termine pattuito. È frequente inoltre l’inserimento di una clausola risolutiva espressa, con la quale si stabilisce che determinati inadempimenti siano considerati gravi e producano la risoluzione automatica del contratto, previo invio di una dichiarazione all’altra parte. In tal modo, non occorre un ulteriore passaggio giudiziale per pronunciare la risoluzione, benché resti possibile un’azione per il risarcimento del danno, se l’inadempimento abbia prodotto conseguenze economiche. Ancora, le parti possono riservarsi la facoltà di recedere dal contratto, eventualmente con il pagamento di un corrispettivo o al ricorrere di giustificati motivi, come avviene in altre tipologie di contratti di durata. Dato che l’ordinamento non prevede un generico diritto di recesso per l’affitto d’azienda, è fondamentale regolarlo in modo espresso, esplicitando se il recesso possa esercitarsi in qualsiasi momento, oppure solo se sorgeranno circostanze eccezionali. Ogni eventuale previsione di recesso ad nutum incide di norma anche sul canone, poiché il concedente, dovendo affrontare il rischio di un recesso improvviso, potrebbe pretendere un canone più elevato a fronte di tale alea.
Una volta giunti alla scadenza del contratto o in caso di risoluzione anticipata, si colloca l’obbligo di riconsegna dell’azienda da parte dell’affittuario, che deve astenersi dal trattenere i beni aziendali. L’eventuale ritardo o mancanza di riconsegna genera un diritto al risarcimento in favore del concedente, non essendo necessario dimostrare uno specifico danno oltre l’occupazione illegittima. È perciò opportuno includere nel preliminare (e, successivamente, nel definitivo) una disciplina chiara che specifichi tempi e modalità di riconsegna, onde evitare controversie sulla restituzione di macchinari, scorte e documentazione amministrativa.
Da quanto sinora esposto, emerge come il contratto preliminare di affitto di ramo d’azienda non si limiti ad anticipare sommariamente il contenuto del futuro contratto definitivo, ma costituisca un vero e proprio patto articolato, che prefigura l’assetto complessivo di interessi delle parti. Ciò è particolarmente importante, poiché l’impresa è un complesso di beni eterogenei, composto da elementi materiali (immobili, macchinari, attrezzature, scorte) e immateriali (marchi, brevetti, avviamento, contratti), e la redditività dell’azienda dipende da un insieme di fattori (gestione, know-how, rapporti di lavoro e così via) che è opportuno stabilizzare già in fase preliminare. In assenza di tali previsioni, le parti potrebbero trovarsi impreparate di fronte a eventi come l’insorgenza di debiti pregressi, la necessità di interventi di manutenzione straordinaria, il rischio di concorrenza del concedente, la richiesta di subaffitto o la mancata cessione di contratti essenziali per la prosecuzione del business.
Sul piano rimediale, l’inadempimento del preliminare di affitto d’azienda genera conseguenze analoghe a quelle di qualsiasi contratto preliminare disciplinato dal codice civile. Se una parte si rifiuta ingiustificatamente di concludere il contratto definitivo, il promissario adempiente può chiedere l’esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., ossia una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso e produca i medesimi effetti del definitivo. In alternativa, se il comportamento inadempiente risulta di tale gravità da rendere impossibile o non più utile la prosecuzione del rapporto, il contraente fedele può agire per la risoluzione o il risarcimento. L’esperibilità di tali rimedi conferma l’importanza strategica del preliminare, che non è un atto meramente preparatorio, bensì un vero e proprio accordo fonte di obbligazioni vincolanti: da ciò discende la necessità di una redazione accurata che tenga conto dei futuri effetti organizzativi, patrimoniali e lavoristici.
In definitiva, la scelta di stipulare un contratto preliminare di affitto di ramo d’azienda risponde all’esigenza di predisporre un quadro di garanzie e di impegni reciproci prima di formalizzare il trasferimento del godimento aziendale vero e proprio. Le parti possono così avere il tempo di condurre le necessarie verifiche, di chiarire gli aspetti più delicati della futura gestione e di salvaguardare con precisione i propri interessi. Il sistema civilistico, da parte sua, fornisce le regole fondamentali per interpretare correttamente la natura del rapporto e prevenire l’insorgere di conflitti, imponendo la forma scritta e la fedeltà del concedente, disciplinando la continuità dei rapporti di lavoro e offrendo tutela ai terzi contraenti attraverso la previsione del recesso per giusta causa. Da ciò si comprende come il preliminare, pur non trasferendo immediatamente il godimento dell’azienda, sia un accordo essenziale: nella prospettiva di una futura gestione dell’impresa da parte dell’affittuario, esso stabilisce i paletti entro cui si muoverà l’intero affare e consente di affrontare con minori incertezze i successivi passaggi fino alla stipula del contratto definitivo. Il tutto rispecchia l’importanza che il diritto riconosce alla stabilità delle relazioni commerciali, soprattutto quando oggetto dell’operazione è un complesso dinamico come l’azienda, la cui continuità e redditività dipendono anche dalla capacità di gestire in modo attento tutti gli aspetti, dai rapporti di lavoro ai crediti, dai debiti alle scorte, dalla manutenzione agli investimenti straordinari. Ecco perché, in conclusione, il contratto preliminare di affitto di ramo d’azienda non andrebbe considerato un passaggio puramente formale, ma un solido anello di congiunzione che anticipa molte delle clausole definitive, garantendo sicurezza legale e chiarezza sugli sviluppi futuri dell’impresa concessa in godimento
Fac Simile Contratto Preliminare Affitto Ramo d’Azienda Word
Di seguito è possibile trovare un fac simile contratto preliminare affitto ramo d’azienda Word da scaricare e da utilizzare come esempio. La bozza di contratto può essere modificata inserendo i dati delle parti e gli altri elementi contrattuali mancanti, per poi essere convertita in formato PDF o stampata.
